27. März 2020

Bundestag hat Änderungen bei Miet-, Pacht- und Darlehensverträgen beschlossen

Kategorien: Allgemein

Vor einigen Tagen haben wir die Pläne des Bundestages zum Schutz der Mieter- und Kreditnehmer vorgestellt. Nun ist es soweit: Der Bundestag hat Änderungen bei Miet-, Pacht- und Darlehensverträgen beschlossen. Das Gesetz weicht in wenigen Punkt vom Entwurf ab. Wir stellen es Ihnen vor und geben eine Einschätzung.

Die Bundesregierung schützt Mieter und Kreditnehmer. Vor dem Hintergrund der Corona-Krise hat die Bundesregierung am 25. März ein Gesetz beschlossen, das Mieter und Kreditnehmer schützt, die ihre Miete oder ihre Darlehensraten nicht zahlen können.

Es geht um die Vermeidung von Miet- und Darlehenskündigungen. Die Bundesregierung hat den Art. 240 EGBGB um weitere Regelungen ergänzt, mit denen die Pflicht zur Zahlung solcher Verpflichtungen prinzipiell bestehen bleibt, diese aber bei Nichterfüllung keine Kündigung nach sich ziehen darf.

Welche Änderungen gab es vom Gesetzentwurf zur Verabschiedung?

Vom Entwurf bis zur verabschiedeten Regelung im Art. 240 EGBGB gab es zwei wesentliche Änderungen:

  • Die Frist, in der Mietzahlungen und Darlehensraten ausgesetzt werden können, laufen nicht wie ursprünglich vorgeschlagen bis zum 30. September. Die neue Regelung sieht eine Frist bis zum 30. Juni 2020 vor.
  • Der erforderliche Zusammenhang zwischen Nichtzahlung und den Auswirkungen der Corona-Krise sollte in dem Entwurf vermutet werden. Nun müssen die Mieter und Darlehensnehmer glaubhaft machen, dass der Zusammenhang besteht.

Darüber hinaus gab es allerdings keine wesentlichen Änderungen. Im Beschluss sind die Regelungen nur detaillierter ausgearbeitet. Wir haben die Regelungen für Sie zusammengefasst.

Was passiert, wenn Sie Ihre Miete oder Pacht derzeit nicht zahlen können?

Die Pflicht zur Zahlung der Miete bleibt bestehen. Kommen Sie aber mit Mietzahlungen in Verzug, hat der Vermieter – bei Wohn- und Gewerbemietverhältnissen – bei Mietrückständen, die zwischen dem 1. April und dem 30. Juni entstehen, nicht das Recht, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen. Sollten die Rückstände auf den Auswirkungen des Corona-Virus beruhen, ist die Kündigung bis zum 30. Juni 2022 ausgeschlossen. Der Mieter hat also zwei Jahre Zeit, die Rückstände zu begleichen.

Die Mieter oder Pächter müssen jedoch glaubhaft machen, dass der Zahlungs-Verzug im Zusammenhang mit der Corona-Krise steht.

Was passiert, wenn Sie Ihre Darlehensraten nicht zahlen können?

Auch hier bleibt die Pflicht zur Zahlung der Darlehensraten bestehen. Bei Verbraucherdarlehen sind Darlehensgeber jedoch bis zum 30. Juni nicht berechtigt, einen Kredit zu kündigen und Sicherheiten zu verwerten, wenn die Darlehensansprüche in dem Zeitraum 1.4.2020 bis 30.6.2020 fällig werden und coronabedingt ausfallen. Auch hier trägt der Darlehensnehmer die Beweislast.

Nach dem 30.6. sollen die Parteien dann über die Modalitäten der Rückzahlung verhandeln. Kommt keine Einigung zustande, werden die Darlehensansprüche weitere 3 Monate nicht fällig.

In der Neuregelung ist für die Bundesregierung schon jetzt die Möglichkeit vorgesehen, den Kreis der geschützten Darlehensnehmer auch auf Kleinstunternehmen zu erweitern.

Unsere Einschätzung und Empfehlung

Die neu geschaffenen Regelungen helfen dabei, die Existenzgrundlage von Unternehmen und Verbrauchern zu sichern und sind darum sinnvoll. Die Bundesregierung schützt Mieter und Kreditnehmer.

Unabhängig davon empfehlen wir, alle Miet- und Pachtzahlungen und Darlehenszahlungen zu leisten, da diese bis zum 30. Juni nachgeholt sein müssen. Wer aufgrund einer angespannten Liquiditätslage nicht zahlen kann, kann von der oben beschriebenen Regelung Gebrauch machen.

Wir raten aber dazu, mit dem Vertragspartner – vielleicht unter Verweis auf die neuen rechtlichen Möglichkeiten – im konstruktiven Gespräch eine vertragliche Regelung zu vereinbaren. Es kann sinnvoll sein, die Zahlungen bis Jahresende oder später zu strecken, damit zum 30. Juni kein einmaliger und hoher Liquiditätsbedarf entsteht. Hierbei unterstützen wir Sie gerne.

Bei Darlehensraten raten wir unbedingt zu einer einvernehmlichen Regelung mit den finanzierenden Kreditinstituten. Die sind aktuell mit der Beantragung von Hilfskrediten befasst und werden Ihnen in vielen Fällen eine Gesamtlösung anbieten. Diese umfasst auch Regelungen für bereits bestehende Kredite. Auch hierbei stehen wir Ihnen gerne zur Seite.

 

Johannes Dähnert

CSO, Partner, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht

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