22. Dezember 2020

Gewerbliche Miet- und Pachtverträge im Lockdown – Gesetzesänderung soll Gewerbetreibenden den Rücken stärken

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Der zweite harte Lockdown ist mit erheblichen wirtschaftlichen Einbußen verbunden. Durch die Ladenschließungen fällt es Gewerbetreibenden schwer, ihre laufenden Mietkosten zu decken. Vermieter:innen und Verpächter:innen beharren dagegen auf den Zahlungspflichten. Deshalb will der Gesetzgeber klarstellen, dass behördlich angeordnete Ladenschließungen im Rahmen der Störung der Geschäftsgrundlage Anpassungen in Miet- und Pachtverträgen begründen können. Was Sie bei gewerblichen Miet- und Pachtverträgen im Lockdown beachten müssen, erfahren Sie hier.

Gesetzesänderung zur Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB)

Individualvertraglich werden im großen Stil Mietreduzierungen und Stundungen vereinbart. Gleichzeitig herrscht in vielen Fällen eine große rechtliche Unsicherheit über die Bedeutung der pandemiebedingten Einschränkungen in Miet- und Pachtverhältnissen. Neben der Einschränkung des Kündigungsrechts im Frühjahr soll nun eine weitere Modifikation des Miet- und Pachtrechts für Klarheit sorgen. Um die Verhandlungen zwischen Gewerbemietern beziehungsweise Pächtern und Vermietern/Verpächtern zu vereinfachen, ist folgende Gesetzesänderung vom Bundestag beschlossen worden:

„Art. 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen 

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.“

Somit besteht ein gesetzlicher Anknüpfungspunkt dafür, pandemiebedingte Beeinträchtigungen im Miet- und Pachtrecht zugunsten der Mieter und Pächter grundsätzlich zu berücksichtigen.

Die Anpassung von Miet- und Pachtverträgen aufgrund des Lockdowns

Artikel 240 § 7 stellt nun endgültig klar, dass die Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) aufgrund von behördlich angeordneten Beeinträchtigungen zum Infektionsschutz grundsätzlich anwendbar sind. Außerdem enthält diese Norm eine tatsächliche Vermutung dafür, dass sich ein Umstand im Sinne von § 313 Absatz 1 BGB, der zur Grundlage des Miet- oder Pachtvertrags geworden ist, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nach Vertragsschluss unter bestimmten Umständen schwerwiegend verändert hat.

Für Fälle, in denen eine gerichtliche Entscheidung erforderlich ist, wird im Einführungsgesetz zur Zivilprozessordnung (EGZPO) durch § 44 eine begleitende verfahrensrechtliche Regelung zur Beschleunigung der gerichtlichen Verfahren getroffen, damit schneller Rechtssicherheit erreicht werden kann.

Unsere Einschätzung zu gewerblichen Miet- und Pachtverträgen im Lockdown

Der Gesetzgeber hat nicht beabsichtigt, dass pandemiebedingte Beeinträchtigungen der Gewerbetreibenden automatisch und zwangsläufig Vertragsanpassungen begründen sollen. Stattdessen ist und bleibt die Anwendung des § 313 BGB insbesondere dahingehend, ob die Parteien bei Kenntnis der pandemiebedingten Einschränkungen einen anderen Vertragsinhalt vereinbart hätten, eine Frage des Einzelfalls. Hier wurde vielmehr das Tor zu Verhandlungen mit den Vermietern und Verpächtern geöffnet. Dabei könne sich die Gewerbetreibenden durch den Gesetzgeber gestärkt sehen.

Wir raten Ihnen dazu, in diesen schwierigen Zeiten nichts dem Zufall zu überlassen. Unsere Experten beraten Sie gerne über Ihre Optionen und unterstützen Sie dabei, mit Ihren Vertragspartnern eine Win-Win-Situation zu erreichen. Sprechen Sie uns gerne an.

Johannes Dähnert

CSO, CCO, CHRO, Partner, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht

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