Green Deal der EU und die Auswirkungen auf Immobilien und Bonität 

Der European Green Deal ist ein Konzept der EU-Kommission. Erstes Ziel des Green Deals ist es, die Treibhausgasemissionen der Gemeinschaft bis zum Jahr 2030 um 55 Prozent zu senken. Basis für den Vergleich sind die Emissionen des Jahres 1990. Finales Ziel des milliardenschweren Projektes ist es, bis zum Jahr 2050 die Netto-Emission von Treibhausgasen auf null zu reduzieren. Damit soll Europa eine Vorreiterrolle auf der Welt einnehmen und klimaneutral werden. Dabei hat der Green Deal der EU auch Auswirkungen auf den Wert von Immobilien und die Bonität ihrer Besitzer:innen. 

Green Deal der EU und die betroffenen Branchen

Im Rahmen des Green Deals hat die EU für viele Bereichen Maßnahmen entwickelt, die helfen sollen, dieses Ziel zu erreichen. Von diesen Maßnahmen betroffen sind unter anderem

• Finanzmarkt,
• Energieversorgung,
• Verkehr, Handel,
• Industrie sowie
• Land- und Forstwirtschaft

Der Finanzmarkt ist gerade deshalb besonders betroffen, weil die EU umfangreiches privates Kapital für die Erfüllung ihres Klimaplans mobilisieren will.

Immobilienbesitzer, Hauseigentümer und der Green Deal der EU

Für (zukünftige) Hauseigentümer:innen dürfte insbesondere die Maßnahme des nachhaltigen Finanzwesens (Sustainable Finance) von Interesse sein. Denn diese fordert, dass bei jeglichen Finanzentscheidungen Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigt werden müssen. Dazu gehört beispielsweise auch die Kreditvergabe. Ziel ist, dass sich Banken und andere Institute im Finanzwesen an den Green Deal halten. Dazu wurde im November 2019 die Offenlegungsverordnung verabschiedet. Sie verpflichtet unter anderem Banken dazu, offenzulegen, wie sie Nachhaltigkeitsrisiken in ihre Anlageberatung und Vergütungspolitik einbeziehen. Außerdem ob bei der Auswahl von Finanzprodukten negative Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren berücksichtigt werden und wie sich die festgestellten Nachhaltigkeitsrisiken auf die Rendite auswirkt. Im Ergebnis bedeutet dies, dass Banken ein neues Bewertungssystem schaffen werden, welches den Wert einer Immobilie auch anhand der Nachhaltigkeit eine Gebäudes bewertet.

Bank Energieeffizienz von Immobilien prüfen

Eine Bank muss somit zukünftig immer prüfen, wie energieeffizient eine Immobilie ist. Problematisch ist das gerade für (zukünftige) Eigentümer:innen älterer Häuser, die nicht über eine nachhaltige, beziehungsweise umweltschonende Bauweise und Ausstattung verfügen.

Green Deal der EU und die Bonität von Immobilienbesitzern

Wenn aufgrund einer Bankbewertung der Wert des Hauses sinkt, sinkt auch die Bonität des Schuldners. Damit verfolgt die Politik zwei Ziele. Sowohl

• Banken
  wie auch
• Kreditnehmer:innen

sollen dazu angehalten werden, Immobilien zu finanzieren beziehungsweise zu kaufen, die nach EU-Klassifizierungen nachhaltig sind.
Die Bewertungsweise von Immobilien hat sich bereits durch das 2019 von der Finanzaufsicht BaFin veröffentlichte Merkblatt verändert. Diese beinhaltet beispielsweise die Vorgabe, dass bei der Kreditprüfung auch der Standort der Immobilie mit einbezogen werden soll. Konkret bedeutet diese unter anderem, ob ein Haus potentiell von Hochwasser oder Waldbränden bedroht ist, oder ob ein identisches weniger energieeffizientes Gebäude in gleicher Lage weniger wert ist.  Das Merkblatt ist zwar nicht verbindlich, hat jedoch einige große deutsche Banken dazu veranlasst, bereits jetzt Klimafreundlichkeit als einen Aspekt bei der Kreditvergabe zu berücksichtigen.

Hochwasser und Altbauten

Zukünftig werden also Häuser, die durch ihre Lage von Hochwasser bedroht sind oder Altbauten, welche aufgrund ihres Alters ohne grundlegende Modernisierung nicht energieeffizient sind, im Rahmen der Kreditvergabe einen niedrigeren Wert haben. Das ist jedoch nicht nur für Hauskäufer:innen relevant, sondern auch gerade für Hauseigentümer:innen, die ihr Haus beleihen wollen. Der für das Beleihen von Häusern angesetzte Wert war auch schon vor dem Green Deal bereits deutlich niedriger als von den meisten Eigentümern angenommen. Durch die Maßnahme des nachhaltigen Finanzwesens wird der Wert künftig noch geringer ausfallen. Im Extremfall könnte er nur noch das Niveau der von den Eigentümer:innen zu tilgenden Restschuld erreichen.

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Problematisch sind die Auswirkungen des Green Deals auf die Kreditvergabe gerade auch vor dem Hintergrund der im Jahr 2016 eingeführten Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Denn bereits diese Richtlinie schreibt für die Vergabe von Krediten sehr strenge Kriterien vor und hat es vielen potentiellen Kreditnehmer:innen sehr schwer gemacht, einen Kredit bewilligt zu bekommen. Diese Richtlinie in Zusammenspiel mit den neuen Bewertungssystemen von Immobilien wird es (potentiellen) Eigentümer:innen noch einmal erschweren, einen Kredit zu guten Konditionen zu erhalten.

Unsere Einschätzung

Gerade vor dem Hintergrund der immer strenger werdenden Vorschriften zum Schutz der Umwelt sollten sich Eigentümer:innen, deren Häuser nicht energieeffizient sind, überlegen, ob sie ihre Gebäude energetisch sanieren lassen. Denn eine solche Sanierung würde sich nicht nur auf die jährlichen Ausgaben für Strom und Heizung positiv auswirken, sondern auch den Wert des Gebäudes steigern.

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