Erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer: Mitvermietung von Lastenaufzügen erlaubt – BFH klärt Praxisfragen

Die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ist für viele Immobiliengesellschaften ein zentrales Instrument zur Optimierung der Gewerbesteuerlast. In der Praxis herrschte aber lange Unklarheit darüber, ob die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen – wie etwa Lastenaufzüge – die begehrte Steuerbefreiung gefährdet. Die Unsicherheit war berechtigt: Bei vielen Betriebsprüfungen und vor Finanzgerichten konnte schon ein einziger mitverpachteter Lastenaufzug dazu führen, dass die erweiterte Kürzung komplett abgelehnt wurde. 

Mit den beiden aktuellen Urteilen des Bundesfinanzhofs vom 25.09.2025 (Az. IV R 31/23, zum vollständigen Urteil und IV R 32/23, zur Parallelentscheidung) wurde nun für mehr Rechtssicherheit bei Immobilienunternehmen, Steuerberater:innen und Investor:innen gesorgt. 

Mitvermietung von Lastenaufzügen: BFH schafft Klarheit 

Eine vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft hatte ein Kaufhaus samt fest eingebautem Lastenaufzug an einen Händler vermietet.  Der Aufzug wurde im Mietvertrag mitüberlassen. Da ein Lastenaufzug als steuerliche Betriebsvorrichtung (BVO) gilt, war seine Mitvermietung nach Ansicht vieler Finanzämter bisher ein Ausschlussgrund für die erweiterte Kürzung. Betriebsvorrichtungen gehören steuerlich nicht zum Grundbesitz, daher konnte ihre Mitvermietung die erweiterte Kürzung nach § 9 GewStG gefährden. 

Der BFH hat das Problem nun differenziert betrachtet und bringt Immobilienunternehmen und Steuerberater:innen neue Argumente für vergleichbare Fälle. 

Kernaussagen des BFH-Urteils zur Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen 

1. Mitvermietung als unschädliches Nebengeschäft 

Der BFH stellt fest: Wird eine Betriebsvorrichtung – wie der streitige Lastenaufzug – mietvertraglich als zwingender Bestandteil einer wirtschaftlich sinnvollen Grundstücksnutzung mitvermietet und ist sie funktional eng mit dem Gebäude verbunden, kann dies ein unschädliches Nebengeschäft darstellen. Voraussetzung ist, dass die Mitvermietung im wirtschaftlichen Gesamtrahmen erfolgt und die Betriebsvorrichtung wertmäßig untergeordnet bleibt. Eine vollständige Alternativlosigkeit ist, so der BFH, nicht erforderlich. 

2. Kein Ausschluss der Kürzung bei einem zwingenden Bestandteil einer wirtschaftlich sinnvollen Grundstücksnutzung

Im entschiedenen Fall blieb die erweiterte Kürzung erhalten – trotz Mitvermietung des Aufzugs. Die bauliche Integration des Lastenaufzugs wurde als starkes Indiz für eine unschädliche Mitvermietung als zwingender Bestandteil einer wirtschaftlich sinnvollen Grundstücksnutzung gewertet. 

Im Übrigen muss die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung nicht die einzig denkbare oder die wirtschaftlich sinnvollste Grundstücksnutzung darstellen. Ebenso wenig ist Voraussetzung, dass das Gebäude ohne die Betriebsvorrichtung gar nicht vermietbar wäre. Ein solch strenger Maßstab soll dem Begriff “zwingend” laut den BHF-Richtern nicht zu entnehmen sein. 

3. Gewerbesteuerpflicht für Mietertrag aus Überlassung der Betriebsvorrichtung

Ein wichtiger Praxis-Hinweis: Die erzielten Mieterträge aus der Mitvermietung der Betriebsvorrichtung unterliegen laut BFH der Gewerbesteuer und sind nicht von der Kürzung erfasst. Früher hatte der BFH diese Auffassung zeitweise verworfen. Nun scheint sich der Vierte Senat wieder für eine Einbeziehung in die Gewerbesteuer zu positionieren. Gerade hier ist inzwischen auch auf die seit 2021 geltende Bagatellgrenze (§ 9 Nr. 1 Satz 3c GewStG) zu achten, die in den Urteilsfällen des BFH noch keine Anwendung fand. Die bedingt unschädlichen Tätigkeiten gegenüber Mietern, die unter die Bagatellgrenze fallen, unterliegen ebenfalls der Gewerbesteuer. 

Warum die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen weiterhin ein Risikofaktor ist 

Trotz dieser erfreulichen Rechtsprechung darf dies nicht zu Sorglosigkeit führen. Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen, wie etwa spezielle Kühlanlagen oder Lüftungen, bleibt grundsätzlich ein Risikofaktor für die erweiterte Kürzung. Sobald die Bagatellgrenze überschritten wird oder die Betriebsvorrichtung im Verhältnis zum Gesamtobjekt nicht mehr „wertmäßig untergeordnet“ ist, kann die erweiterte Kürzung versagt werden. Auch im Veräußerungsfall ist der Wert von Betriebsvorrichtungen unbedingt zu prüfen und in die steuerliche Planung frühzeitig mit einzubeziehen. Eine genaue Analyse und vorausschauende Vertragsgestaltung bleiben daher unerlässlich. 

Unsere Einschätzung: Die erweiterte Kürzung bleibt planbar – aber weiterhin Vorsicht bei Betriebsvorrichtungen

Jüngste Gesetzesänderungen und Entscheidungen der Finanzgerichte und des BFH geben Immobilienunternehmen mehr Rechtssicherheit, wenn geringe und funktional eingebundene Betriebsvorrichtungen mitvermietet werden. Die Auslegung der Gerichte bleibt dabei zuletzt praxisnah und trägt der Realität vieler gewerblich genutzter Immobilien erfreulicherweise Rechnung. Das Risiko eines Wegfalls der Steuervergünstigung im Rahmen der erweiterten Kürzung der Gewerbesteuer wird damit bei Bagatellfällen in vielen Konstellationen reduziert – ist aber bei einer Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen nicht gänzlich aufgehoben. 

Sichern Sie Ihre Mietverträge und Dokumentationen frühzeitig gezielt ab und ziehen Sie im Zweifel fachlichen Rat hinzu, um die Vorteile der erweiterten Kürzung nicht zu gefährden. 

Sie haben Fragen zur gewerbesteuerlichen Behandlung von Betriebsvorrichtungen oder zur optimalen Gestaltung von Immobilienvermögen und Mietverträgen? Unsere Expert:innen bei ECOVIS KSO helfen Ihnen gerne weiter! Sprechen Sie Peter Kollenbroich oder Tim Weyers gerne direkt an.