2. April 2026
Grundsteuer bleibt: BFH weist Verfassungszweifel zurück – Spielraum für Eigentümer:innen nur im Einzelfall
Inhaltsverzeichnis
In unserem letzten Beitrag zur Grundsteuer haben wir die wegweisende Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) beleuchtet: Das Grundsteuer-Bundesmodell ist verfassungsgemäß – und Eigentümer:innen sollten ihre Bescheide jetzt genau prüfen. Nun hat der BFH die Urteilsbegründungen zu drei Entscheidungen veröffentlicht. In den Rechtssachen II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25 vom 12. November 2025 bestätigte der BFH im Kern, was bereits absehbar war: Die gesetzlichen Bewertungsregeln des sogenannten Bundesmodells sind verfassungskonform.
Warum das Bewertungsrecht des Grundsteuer-Bundesmodells verfassungsgemäß ist: Die Kernpunkte der drei BFH-Entscheidungen
1. Formelle Gesetzgebungskompetenz des Bundes ist gegeben
Der BFH stellt klar, dass der Bund zu Recht die Gesetzgebungskompetenz nach Art. 105 Abs. 2 Satz 1 Grundgesetz (GG) genutzt hat, um das Grundsteuer-Reformgesetz zu verabschieden. Selbst wenn der Bund nicht alle denkbaren Gestaltungsoptionen vollständig genutzt hätte, entzieht dies seine Kompetenz nicht.
2. Materielle Verfassungsmäßigkeit der Bewertungsregeln
Die Vorschriften des Ertragswertverfahrens, die im Bundesmodell für die Ermittlung der Grundsteuerwerte bei Wohnimmobilien herangezogen werden (§§ 252 ff. BewG), sind materiell verfassungsgemäß. Besonders wichtig: Typisierte Nettokaltmieten wie in Anlage 39 des Bewertungsgesetzes festgelegt, Bodenrichtwerte und pauschalierte Parameter führen laut BFH nicht zu einem Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG).
3. Belastungsgrund objektive Leistungsfähigkeit
Der BFH bestätigt: Für die Grundsteuer zählt nicht der tatsächliche Ertrag, sondern das Ertragspotenzial des Grundstücks. Dieser Sollertragsgedanke ist verfassungsrechtlich zulässig.
4. Prüfmaßstab für Bodenrichtwerte
Zudem macht das Gericht deutlich, dass das Finanzgericht Bodenrichtwerte grundsätzlich zugrunde legen kann, sofern keine konkreten Anhaltspunkte für fehlerhafte Ermittlungen vorliegen.
Grundsteuer-Bundesmodell: Was bedeuten die BFH-Entscheidungen für Grundstückseigentümer:innen?
Wer gegen seinen Grundsteuerwert Einspruch erhoben hat – etwa wegen vermeintlicher Verfassungswidrigkeit – sollte wissen, dass der BFH die pauschalierenden Bewertungsmethoden grundsätzlich für verfassungskonform hält.
„40-Prozent-Regel" bleibt wichtig
Das Gesetz erlaubt es weiterhin, einen gemeinen Wert nachzuweisen, wenn dieser den Grundsteuerwert um mindestens 40% übersteigt (§ 220 Abs. 2 BewG). Diese Möglichkeit kann in Einzelfällen entscheidend sein, wenn die pauschalierte Bewertung zu einer unverhältnismäßig hohen Steuerbelastung geführt hat.
Verbände ziehen vor das Bundesverfassungsgericht
Da Verbände wie der Bund der Steuerzahler und Haus & Grund Deutschland bereits Verfassungsbeschwerde angekündigt haben, ist das Kapitel noch nicht endgültig abgeschlossen. Rechtspolitisch bleibt es also weiterhin spannend.
Nach den BFH-Urteilen zur Grundsteuerreform: Was Eigentümer:innen jetzt beachten müssen
Die jüngsten Urteile des BFH geben der Grundsteuer-Reform im Bundesmodell erstmals eine verfassungsrechtliche Bestätigung aus höchstrichterlicher Sicht. Für Eigentümer:innen heißt das konkret:
- Verfahren behalten Gültigkeit, auch wenn grundsätzliche verfassungsrechtliche Zweifel erhoben wurden.
- Sachlich belegte Einzelfallfehler müssen individuell nachgewiesen werden – pauschale Verfassungsargumente reichen in der Regel nicht aus.
- Der fristgerechte Einspruch bleibt das entscheidende Mittel, um Bescheide anzufechten.
Insgesamt stärkt der BFH mit diesen drei Entscheidungen den verfahrens- und bewertungstechnischen Rahmen der Grundsteuer-Reform – erstmals mit ausführlicher, veröffentlichter Urteilsbegründung. Diese ist für die Praxis in den meisten Bundesländern des Bundesmodells maßgeblich.
Warum jetzt nicht jeder Grundsteuer-Bescheid automatisch rechtmäßig ist
Mit den drei Entscheidungen vom 12. November 2025 schafft der BFH eine deutliche Leitlinie für die Praxis: Das Bundesmodell der Grundsteuer ist aus Sicht des obersten deutschen Steuergerichts verfassungskonform. Damit verlieren pauschale Einwände gegen das Bewertungsmodell erheblich an Durchschlagskraft.
Für Eigentümer:innen bedeutet das jedoch nicht, dass jeder Bescheid automatisch „richtig" ist. Die Urteile betreffen die grundsätzliche Verfassungsmäßigkeit des Systems, nicht aber die korrekte Anwendung im Einzelfall. Bewertungsfehler – etwa bei Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudetyp, Baujahr oder Mietniveaustufe – bleiben weiterhin angreifbar.
Warum die Einzelfallprüfung an Relevanz gewinnt: Unsere Einschätzung
Die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit, einen deutlich niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, kann in geeigneten Fällen weiterhin ein wirksames Instrument sein. Hier kommt es auf eine sorgfältige wirtschaftliche und gutachterliche Bewertung an.
Strategisch ist zudem zu beachten: Sollte das Bundesverfassungsgericht künftig doch anders entscheiden als der BFH, profitieren regelmäßig nur diejenigen, die ihre Bescheide offengehalten haben. Wer keine Einspruchs- oder Änderungsmöglichkeiten mehr besitzt, ist an bestandskräftige Werte gebunden.
Unsere Tipps für die Praxis:
- Grundsteuerwert- und Messbescheide systematisch prüfen
- Fehlerquellen im Tatsächlichen identifizieren
- Wirtschaftlich abwägen, ob sich ein Nachweisverfahren lohnt
- Fristen konsequent im Blick behalten
Für Eigentümer:innen bleibt die Grundsteuerreform ein Thema von erheblicher finanzieller Tragweite. Sie haben Fragen zu Ihrem Grundsteuerwertbescheid oder zu Ihren rechtlichen Möglichkeiten? Oder steht die Grundsteuerwertfeststellung in einem groben Missverhältnis zum tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie? Unsere Expert:innen für Steuerrecht, Peter Kollenbroich und Angela Hauch, unterstützen Sie bei Ihren Anliegen. Nehmen Sie einfach Kontakt auf.
