Ferienwohnung vermieten: Wo es 2026 steuerlich teuer wird

Rechtsstand: 26.08.2026 | Ersetzt den Beitrag vom 23.09.2020

Eine Ferienwohnung an der Nordsee, im Allgäu oder auf Mallorca finanziert sich für viele Eigentümer:innen erst dadurch, dass sie zeitweise an Gäste vermietet wird. Steuerlich hängt dabei fast alles an Fragen, die man der Wohnung nicht ansieht. Die folgenden führen in der Praxis am häufigsten zu unangenehmen Überraschungen, meist erst Jahre später und dann gleich für mehrere Steuerjahre.

Erkennt das Finanzamt Ihre Vermietung überhaupt an?

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG erzielt nur, wer über die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten anstrebt. Fehlt diese Absicht, liegt schon keine steuerlich relevante Einkunftsquelle vor.

Wie geprüft wird, hängt entscheidend davon ab, wie Sie die Wohnung nutzen:

• Ausschließlich an wechselnde Gäste vermietet und sonst dafür bereitgehalten: Die Überschussabsicht wird typisierend unterstellt. Sie kippt grundsätzlich, wenn die ortsübliche Vermietungszeit um mindestens 25 Prozent unterschritten wird.
• Auch selbst genutzt, oder Selbstnutzung nur vorbehalten: Keine Unterstellung. Sie müssen über eine Totalüberschussprognose belegen, dass unter dem Strich ein Überschuss zu erwarten war.

Der Bundesfinanzhof hat 2025 entschieden, dass es dabei auf die durchschnittliche Auslastung über drei bis fünf zusammenhängende Jahre ankommt und dass die Darlegungslast beim Eigentümer liegt (IX R 23/24).

Was das praktisch bedeutet: Wer die ortsüblichen Vergleichszahlen nicht rechtzeitig sichert, bekommt sie später kaum noch. Sind sie gar nicht mehr feststellbar, entfällt die Typisierung, und Sie müssen prognostizieren. Schon ein jederzeitiges Zugriffsrecht im Vermittlungsvertrag genügt übrigens, um in die zweite Gruppe zu rutschen.

Liebhaberei bedeutet nicht, was die meisten befürchten

Verneint das Finanzamt die Überschusserzielungsabsicht, ist die Vermietung einkommensteuerlich insgesamt unbeachtlich. Es werden weder die Einnahmen als Einkünfte besteuert, noch sind die Aufwendungen einschließlich der Abschreibungen abziehbar.

Die verbreitete Sorge, das Finanzamt greife die Einnahmen ab und streiche zugleich die Kosten, ist unbegründet. Diese Kombination gibt es bei der ertragsteuerlichen Liebhaberei nicht. Worum es tatsächlich geht, sind die Verluste: Sie lassen sich dann nicht mehr mit anderen Einkünften verrechnen. Und weil Bescheide in Zweifelsfällen häufig zunächst vorläufig nach § 165 AO ergehen, kann das auch zurückliegende Jahre erfassen, wenn die Überschusserzielungsabsicht bereits damals fehlte.

Ein häufiger Fehlschluss: Umsatzsteuerlich gilt das nicht. Eine unternehmerische Tätigkeit kann auch dann vorliegen, wenn die Gewinnabsicht fehlt. Beide Steuerarten werden getrennt beurteilt.

Zwei Sonderregeln, die Ferienwohnungen von anderen Immobilien unterscheiden

Abschreibung. Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG setzen voraus, dass das Gebäude Wohnzwecken dient. Räume zur vorübergehenden Beherbergung wechselnder Gäste tun das gerade nicht. Für echte Ferienwohnungen scheiden beide Förderungen aus. Wer beim Kauf eines Neubaus mit 5 Prozent degressiver AfA gerechnet hat, sollte das dringend nachrechnen lassen.

Umsatzsteuer. Hier hat sich seit 2020 fast alles bewegt. Zwei Punkte mit unmittelbarer Wirkung auf Ihre Rechnungen: Die Kleinunternehmergrenzen liegen seit 2025 bei 25.000 Euro im Vorjahr und 100.000 Euro im laufenden Jahr, jeweils netto, im Jahr der Aufnahme der Vermietung aber bereits bei 25.000 Euro. Und Leistungen, die nicht unmittelbar der Beherbergung dienen, etwa Parkplatz, WLAN oder Wellnessnutzung, unterliegen bei Regelbesteuerung 19 Prozent, auch wenn sie im Pauschalpreis enthalten sind. Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat dieses Aufteilungsgebot mit Urteil vom 5. März 2026 bestätigt.

E-Rechnung: Auch Vermieter:innen sind Unternehmer:innen

Wer eine Ferienwohnung vermietet, ist umsatzsteuerlich Unternehmer:in. Damit gilt die E-Rechnung auch für Sie, und zwar zuerst auf der Eingangsseite: Strukturierte Rechnungen empfangen und verarbeiten können müssen Sie bereits seit dem 1. Januar 2025. Dafür gibt es keine Übergangsfrist, und Kleinunternehmer:innen sind nicht ausgenommen. Technisch genügt ein E-Mail-Postfach. Aufbewahren müssen Sie allerdings den strukturierten Teil der Rechnung unverändert im Original; ein Ausdruck oder eine PDF-Ansicht reicht dafür nicht.

Beim Ausstellen kommt es darauf an, an wen Sie vermieten. Gegenüber privaten Feriengästen ändert sich nichts. Bucht dagegen ein Unternehmen für Geschäftsreisende oder Monteure, ist das ein inländischer B2B-Umsatz, und dafür läuft ein Stufenplan: Ab dem 1. Januar 2027 müssen Rechnungsaussteller:innen mit mehr als 800.000 Euro Vorjahresumsatz E-Rechnungen ausstellen, alle übrigen spätestens ab dem 1. Januar 2028. Kleinunternehmer:innen bleiben von der Ausstellungspflicht ausgenommen, von der Empfangspflicht nicht.

Beim Verkauf ist die Zehnjahresfrist nur die halbe Frage

Ein Veräußerungsgewinn im Privatvermögen ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Die Ausnahme für eigengenutzte Objekte gilt auch für Ferienwohnungen, aber sie reagiert empfindlich auf das Nutzungsmuster. Ob Sie zeitlich abwechselnd vermieten, einzelne Räume dauerhaft fremdvermieten oder erst vermieten und später selbst einziehen, führt zu drei völlig unterschiedlichen Ergebnissen: von voller Steuerpflicht über eine Aufteilung nach Wohnflächen bis zur vollständigen Befreiung. Die Rechtsprechung dazu ist in den letzten Jahren mehrfach präzisiert worden.

Zwei Punkte gehen dabei fast immer unter. Erstens mindert die in Anspruch genommene Abschreibung die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Wer über Jahre abgeschrieben hat, gibt beim Verkauf innerhalb der Frist einen erheblichen Teil dieses Vorteils wieder zurück.

Zweitens kann die Vermietung gewerblich werden, wenn sie durch häufigen Gästewechsel und zusätzliche Leistungen den Charakter eines hotelmäßigen Beherbergungsbetriebs annimmt. Maßgeblich ist das Gesamtbild; einzelne Serviceleistungen genügen für sich genommen nicht. Wird die Grenze überschritten, gehört die Wohnung zum Betriebsvermögen, und der Veräußerungsgewinn ist immer steuerpflichtig, ganz ohne Zehnjahresfrist.

Ferienwohnung im Ausland: der Reflex trügt

Dass der Belegenheitsstaat besteuert und Deutschland die Einkünfte freistellt, ist eine verbreitete Annahme. Sie trifft nicht überall zu. Ob Deutschland freistellt oder stattdessen die ausländische Steuer anrechnet, richtet sich nach dem jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen.

Ausgerechnet für Spanien sieht das Abkommen die Anrechnung vor, ebenso für die Schweiz. Wer eine Wohnung auf Mallorca vermietet, kommt an der deutschen Erklärung also nicht vorbei. Das hat auch eine gute Seite: Bei einer spanischen Ferienwohnung können sich Verluste grundsätzlich in Deutschland auswirken, sofern eine Überschusserzielungsabsicht besteht. Für Drittstaaten wie die Schweiz gelten dagegen besondere Verlustverrechnungsbeschränkungen nach § 2a EStG.

Stellt ein Abkommen dagegen frei, kommt es auf die Belegenheit an: Bei Immobilien in der EU und im EWR bleiben freigestellte Vermietungseinkünfte auch für den deutschen Steuersatz außer Betracht, bei Drittstaaten greift der Progressionsvorbehalt.

Und wenn Sie über Plattformen vermieten

Seit 2023 werden die Daten vieler Vermieter:innen von den Plattformen jährlich an das Bundeszentralamt für Steuern gemeldet. Ein Auskunftsersuchen der Finanzverwaltung braucht es dafür nicht mehr. Wurden Einnahmen in der Vergangenheit nicht erklärt, sollte das nicht ausgesessen, sondern geordnet aufgearbeitet werden.

Unsere Einschätzung

Bei Ferienwohnungen entscheidet sich fast alles an einer Stelle, die in keiner Nebenkostenabrechnung auftaucht: an der Frage, wie Sie die Wohnung tatsächlich nutzen und wie Sie das belegen können. Wer das früh regelt und dokumentiert, hat später deutlich bessere Karten. Wer es nicht tut, merkt es oft erst, wenn das Finanzamt gleich mehrere Jahre aufgreift.

Wir gehen Ihre Konstellation einmal strukturiert durch: Nutzungsmuster und Vertragsgestaltung, Prognose und Dokumentation, Umsatzsteuer und Rechnungsstellung sowie die Verkaufsperspektive. Eine geordnete Prüfung zu Beginn erspart Korrekturen, die sich später über mehrere Jahre summieren.

Haben Sie Fragen? Wenden Sie sich gerne an unser Team um unseren Experten Lars Rinkewitz.