19. Oktober 2022

Fünf Dinge, die Sie zur Sanierungspflicht für Immobilienbesitzer:innen wissen müssen

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Erb:innen und Käufer:innen von Immobilien stehen oft vor unterschiedlichen Herausforderungen. Die Sanierung eines Objekts gehört zu den häufigen Aufgaben. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt beim Wechsel des/der Eigentümer:in einer Immobilie den Ausbau von alten, ineffizienten Heizungen vor. Dies gilt, wenn der/die alte Eigentümer:in einen Austausch noch nicht erledigt hat. In diesen Beitrag finden Sie fünf Dinge, die Sie zur Sanierungspflicht wissen müssen.

1. Ab wann ist die Heizung zu alt?

Heizungen, die vor dem 01. Januar 1991 aufgestellt wurden und die flüssigen oder gasförmigen Brennstoff nutzen, müssen ausgetauscht werden. Dies schreibt das GEG vor. Es gibt jedoch Ausnahmen. Sollten Sie als Eigentümer:in ein Haus mit maximal zwei Wohnungen seit dem 01. Februar 2002 bewohnen, dürfen Sie weiter mit der bestehenden Heizung heizen. Wechselt die Immobilie aber durch Verkauf oder durch einen Erbfall den/die Eigentümer:in muss die Heizung dennoch innerhalb von zwei Jahren getauscht werden.

2. Gibt es Ausnahmen von der Sanierungspflicht?

Im GEG sind Ausnahmen von der Sanierungspflicht geregelt. Handelt es sich um Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel, muss kein Austausch vorgenommen werden. Ebenfalls ausgenommen sind kleine oder besonders große Anlagen. Liegt die Nennleistung bei unter vier Kilowatt oder bei mehr als 400 Kilowatt, liegt ebenfalls eine Ausnahme vor.

3. Kann ich die Kosten der energetischen Sanierung bei eigengenutzten Immobilien absetzen?

Über drei Jahre verteilt können 20 Prozent, aber maximal 40.000 Euro der Kosten für die energetische Maßnahme, zum Beispiel für den Austausch der Heizung, steuerlich abgesetzt werden. Planungskosten, wie Baubegleitung und Fachplanung können direkt in Höhe von 50 Prozent der Kosten steuermindernd angesetzt werden.

Es gibt drei Voraussetzungen für die steuerliche Förderung: 

  1. Sie müssen Eigentümer:in der Immobilie sein 
  2. die energetische Maßnahme muss von einem Fachunternehmen unter Einhaltung bestimmter technischer Anforderungen durchgeführt werden 
  3. und die Bescheinigung über die ausgeführten energetischen Maßnahmen wird beim Finanzamt vorgelegt.

Vorsicht bei der Auswahl der Förderung: Das Bundesfinanzministerium hat klargestellt, dass die steuerliche Förderung nicht mit anderen Förderprogrammen des Bundes, wie zum Beispiel der Bundesförderung effiziente Gebäude,  kombinierbar ist. Hier sollten Sie sich im Vorfeld also unbedingt informieren, welche Förderung für Sie vorteilhafter ist.

4. Kann ich die Kosten der energetischen Sanierung bei vermieteten Immobilien absetzen?

Unabhängig von Sondervorschriften zur energetischen Sanierung sind Kosten für die Erneuerung einer Heizungsanlage regelmäßig direkt und voll abziehbare Erhaltungsaufwendungen. Unter bestimmten Voraussetzungen können diese wahlweise auch auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.

Achtung bei nachträglichen Anschaffungskosten: Erhaltungsaufwendungen müssen steuerlich unter gewissen Voraussetzungen als nachträgliche Anschaffungskosten umqualifiziert werden. Sie können dann nur über die Dauer der Gebäude-Abschreibung steuermindernd angesetzt werden. 

Es gibt zwei wesentliche Szenarien.

  1. Wurde die Immobilie innerhalb der letzten drei Jahre erworben, gilt die 15-Prozent-Grenze. Das bedeutet: Die Erhaltungsaufwendungen (ohne Umsatzsteuer) dürfen 15 Prozent der originären Gebäude-Anschaffungskosten nicht übersteigen. Tun sie das, werden direkt abziehbare Aufwendungen zu nachträglichen Anschaffungskosten.
  2. Wird die Immobilie durch die Baumaßnahmen in einen höheren Standard gehoben, werden aus den Erhaltungsaufwendungen ebenfalls nachträgliche Anschaffungskosten. Werden drei der vier zentralen Ausstattungsmerkmale erneuert, die den Standard heben, werden die Kosten auch als nachträgliche Anschaffungskosten qualifiziert. 

Es gibt vier zentrale Ausstattungsmerkmale: 

Heizungsinstallation, 

Sanitärinstallation, 

Elektroinstallation und

Fenster.

5. Welche Sanierungspflichten gibt es neben der Heizung?

Die oberste Geschossdecke, die an einen ungeheizten Teil der Wohnung, zum Beispiel den Dachboden, grenzt, muss gedämmt werden. Das ist eine wesentliche Maßnahme zur Reduzierung der Energiekosten. Unter Umständen kann die Dämmung des Dachs eine Alternative sein.

Unsere Einschätzung:

Auch wenn Bußgelder bei Verstößen gegen die Sanierungspflichten in der Praxis selten sind, empfehlen wir unseren Mandant:innen die Sanierung Ihrer Immobilie. Die Geldbußen liegen gemäß § 108 Gebäudeenergiegesetz (GEG) bei bis zu 50.000 Euro. Mit Blick auf die steigenden Kosten fossiler Brennstoffe machen energetische Sanierungen Sinn. Attraktive Förderungen sowie steuerliche Aspekte bei Wohnimmobilien erleichtern den Umstieg auf erneuerbare Energieträger während einer Sanierung. 

Da die aufgeführten Abgrenzungsmerkmale für Laien nicht immer einfach verständlich sind, empfehlen wir Ihnen den Rat eines Profis einzuholen. Darüber hinaus bieten die einzelnen Vorschriften auch steuerliche Gestaltungsspielräume, die Sie nutzen sollten. 

Wenn Sie Fragen zur Sanierungspflicht, der Sanierung von Immobilien aus rechtlicher und steuerlicher Sicht und Förderungen haben, sprechen Sie uns gerne an.

Peter Kollenbroich

Partner, Steuerberater, Fachberater für Immobilienbesteuerung, LL.M.

Marcus Büscher

Partner, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht

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