Ein pathologischer Fall: Die Auswirkungen des Heizungsgesetzes auf Gewerberaummiete

Noch vor der Sommerpause wollte die Ampel-Koalition ihren Gesetzentwurf zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) durch den Bundestag bringen. Das Heizungsgesetz soll dann 2024 in Kraft treten. Dies ist nun auf die Zeit nach der Sommerpause verschoben, nachdem das Bundesverfassungsgericht einem Eilantrag stattgab und das Vorhaben vor der Sommerpause stoppte. Erschwerend kam hinzu, dass es wie kaum ein anderes Gesetzesvorhaben Teil der öffentlichen Debatte war. Was Gewerbetreibende zum GEG wissen müssen und wie es sich auf Gewerberaummieten auswirkt, das lesen Sie hier.

Heizungsgesetz: das Hin und Her im Gesetzgebungsverfahren

Laute Kritik am ursprünglichen Entwurf und die Kollision mit der Realität vieler Eigentümer von Gewerbeimmobilien führten zu einer Nachbesserungs-Welle. Am 15. Juni 2023 überwies der Bundestag nach Beratung den Entwurf an den Ausschuss für Klimaschutz und Energie. Am 30. Juni 2023 legten die Koalitionsfraktionen dann ihre Änderungsanträge zum ursprünglichen Entwurf vor. Nach einer weiteren öffentlichen Anhörung im Klima- und Energieausschuss am 3. Juli 2023, sollte das Gesetz noch in dieser Woche im Deutschen Bundestag beschlossen werden. Jetzt hat die Annahme eines Eilantrags beim Bundesverfassungsgericht diese Pläne gestoppt.

Warum ist der ursprüngliche Entwurf zum Heizungsgesetz gescheitert?

Bis 2045 soll Deutschland klimaneutral sein. Gebäude gerieten aufgrund ihres hohen Anteils an Endenergieverbrauch und CO2-Emission schnell in den Fokus des Gesetzgebers. Dieser geht von einer Anzahl von ca. 1,24 Mio. Gewerbeimmobilien aus.

Ursprünglich sollte ab dem 01.01.2024 jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Reparaturen alter Geräte sollten möglich sein. Betreiber:innen müssten diese aber nach 30 Jahren ab Inbetriebnahme zwingend austauschen.

Diese Regelung zielte auf den Einbau von Wärmepumpen ab und setzte Immobilieneigentümer unter Zugzwang. Die Kritik war vielgestaltig:

• Die Wärmewende sei erzwungen 
• Technologieoffenheit fehlt 
• Eigentümer wären finanziell überfordert 
• Bei der Installation einer Wärmepumpe ist oft eine Renovierung des Gebäudes inklusive Dämmung nötig.

Der öffentliche Druck drängte die Bundesregierung zu einem neuen Entwurf.

Heizungsgesetz: Kopplung an kommunale Wärmeplanung

Der am 3. Juli 2023 dem Ausschuss vorgelegte Gesetzesentwurf (BT-Drs. 20/6875) entschärft das ursprüngliche Vorhaben und wirkt vor allem zeitlich entlastend. Dies geschieht durch die Kopplung des GEG an ein Gesetz zur kommunalen Wärmeplanung.

Die kommunale Wärmeplanung regelt, ob man die eigene Immobilie an ein Fern- oder Nahwärmenetz anschließen kann. Da Kommunen mit

• über 100.000 Einwohner bis 2026 und
• unter 100.000 Einwohner erst bis 2028 

eine Wärmeplanung vorlegen sollen, werden die Regelungen des GEG im Bestand bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht gelten. Hier kommt es auf den Einzelfall vor Ort an. In einigen Kommunen gibt es jedoch schon eine kommunale Wärmeplanung.

Abkehr von der unmittelbaren Austauschpflicht im Heizungsgesetz

Betreiber:innen können übergangsweise auch in dieser Zeit noch Gasheizungen verbauen, wenn diese auf Wasserstoff umrüstbar sind. Der Gesetzgeber erwartet einen Betrieb dieser Gasheizungen mit mindestens 15 Prozent Grüngas, der sukzessive bis 2040 auf 60 Prozent steigen soll. Die Kosten fossiler Brennstoffe werden mit dem CO2-Preis steigen. Darauf soll eine verpflichtende Beratung hinweisen. Generell will die Bundesregierung auch die 65-Prozent-Vorgabe für nach der Übergangszeit verbaute Heizungen technologieoffener ausgestalten.

Hybride Lösungen sind ebenfalls möglich. Der Anschluss an ein Nah- oder Fernwärmenetz gilt als ausreichend. Hier erspart sich der Eigentümer den Aufwand einer individuellen Lösung.

Förderung und Modernisierungsumlage im Heizungsgesetz – was müssen Eigentümer beachten?

Der Gesetzgeber hat den finanziellen Aufwand für Eigentümer erkannt und stellt zahlreiche Fördermöglichkeiten im Heizungsgesetz zur Verfügung. § 71o Abs. 2 GEG nF regelt die mögliche Umlage der Kosten auf die Mieter. Das gilt jedoch nur für Wohnraum. 

Für das Gewerberaummietrecht bedeutet das: Modernisierungsmaßnahmen sind nur nach mietvertraglicher Vereinbarung umlegbar. In der Praxis stellt das einen zusätzlichen Aufwand dar. Vermieter:innen müssen Gewerberaummietverträge, die eine angemessene Kostenverteilung sicherstellen, überarbeiten und neu verfassen. 

Dies hat aber auch sein Gutes: Die Beschränkungen des GEG für die Modernisierungsanlage im Wohnraummietrecht werden aller Voraussicht nach keine Anwendung auf die Gewerbemiete finden.

Unsere Einschätzung

Das GEG wird sich in seiner kommenden Fassung nicht nur auf Wohnraum-, sondern auch auf Gewerberaummiete beziehen. Im gewerblichen Bereich findet das Gesetz aufgrund des geringeren Mieterschutzes aber deutlich mehr Anwendung.

Heizungsbetreiber:innen sollten, aufgrund der geringeren Regelungsdichte, auf eine rechtssichere Ausgestaltung achten – besonders bei der Umlage von Modernisierungskosten. Bei der Vertragsgestaltung und der Prüfung nach Förderung stehen wir Ihnen gerne zur Seite!