3. September 2020

E-Mobilität und Ladesäulen: steuerrechtliche Aspekte aus Sicht der Immobilienwirtschaft

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Wie wir in anderen Blogbeiträgen bereits beschrieben haben, möchte der Gesetzgeber das Thema Elektromobilität in Zukunft stärken. Dazu gibt es zahlreiche Möglichkeiten der direkten Förderung (beispielsweise über die BAFA). Außerdem wurden und werden gesetzliche und steuerrechtliche Anreize geschaffen. Gute Beispiele dafür sind das „Gesetz zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften“ oder auch die “Ladesäulenverordnung”. In diesem Beitrag geht es um Immobilienwirtschaft, E-Mobilität und Ladesäulen: steuerrechtliche Aspekte.

Ausbau der Ladeinfrastruktur beschleunigen

Neben Fahrzeugen ist das Thema Ladeinfrastruktur entscheidend, wenn sich Elektrofahrzeuge gegenüber Verbrennern durchsetzen sollen. Denn sowohl bei der Suche mit einer “Ladesäulen-App” als auch über eine Online-Ladesäulenkarte im Internet wird schnell klar, dass es große Lücken in der Versorgung gibt.

Um den Ausbau der Ladeinfrastruktur zu beschleunigen sollen unter anderem Immobilieneigentümer in die Pflicht genommen werden. Bei Neubauten oder größeren Renovierungen von Wohn- oder Gewerbeimmobilien mit mehr als zehn Pkw-Stellplätzen sollen sie zukünftig die Ladeinfrastruktur für die Elektromobilität bereitstellen. Alternativ können sie (außerhalb der Gebäude) zusätzliche Ladepunkte errichten. Um das zu erreichen, soll auch das Wohnungseigentumsgesetz verändert werden. Das Ziel: Jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer soll im Grundsatz Anspruch darauf haben, auf eigene Kosten eine Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug installieren zu können.

Beim Wunsch, die E-Mobilität zu fördern und das Errichten und den Betrieb von Ladesäulen zu fördern, sind allerdings einige weitere Punkte zu beachten. Besonders Immobilieneigentümer sind mit vielen neuen Herausforderungen konfrontiert, denn das Thema betrifft unterschiedliche Steuerarten.

Hier ein kleiner Überblick für Sie:

Immobilienwirtschaft, E-Mobilität und Ladesäulen: steuerrechtliche Aspekte – die Umsatzsteuer

Die Lieferung von Strom an Dritte (Mieter) unterliegt der Umsatzsteuer. Sofern nicht Ausnahmeregelungen greifen (z. B. sogenannte Kleinunternehmerregelung) erbringt der Betreiber daher umsatzsteuerpflichtige Leistungen durch den Betrieb der Ladesäulen. Das ist besonders wichtig, da Vermieterinnen und Vermieter aufgrund steuerbefreiter Vermietungsleistungen die Umsatzsteuer bisher nicht immer im Fokus haben. Besonders, wenn sie “privat” vermieten.

Immobilienwirtschaft, E-Mobilität und Ladesäulen: steuerrechtliche Aspekte – die Stromsteuer

Durch den Betrieb einer elektrischen Ladesäule ist der Betreiber der Anlage bei der Lieferung von Strom an Dritte grundsätzlich Stromversorger. Deshalb wäre er oder sie verpflichtet, Stromsteuer abzuführen. Um das zu vermeiden, hat der Gesetzgeber mit der Regelung des § 1a Abs. 2 Nr. 2 StromStV eine Ausnahmeregelung geschaffen. Dadurch wird die Überlassung von bezogenem Strom für Zwecke der Elektromobilität nicht zur stromsteuerpflichtigen Leistung. Da das nur für selbstbezogenen Strom gilt, muss hier besonders genau hingesehen werden. Außerdem sind viele weitere Aspekte rund um die Stromsteuer zu beachten.

Immobilienwirtschaft, E-Mobilität und Ladesäulen: steuerrechtliche Aspekte – die Gewerbesteuer

Daneben können sich durch den Betrieb von Ladesäulen verschiedene Fallstricke im gewerbesteuerlichen Sinne ergeben. Das betrifft besonders Immobiliengesellschaften. Treten Immobiliengesellschaften als GmbH oder als (gewerblich geprägte) GmbH & Co. KG auf, unterliegen sie der Gewerbesteuer. Dabei können diese Gesellschaften regelmäßig aber von der sogenannten „erweiterten Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG“ gebrauch machen. Dadurch können die Gesellschaften die Gewerbesteuer vermeiden. Dabei dürfen aber keine kürzungsschädlichen Tätigkeiten ausgeübt werden.

So kann die installierte Ladeeinrichtung unter Umständen eine Betriebsvorrichtung darstellen. In diesem Fall läge eben nicht nur eine gewerbesteuerlich begünstigte Überlassung des Gebäudes vor, sondern eben auch eine kürzungsschädliche Überlassung von Betriebsvorrichtungen. Die ist weder begünstigt noch eine der erlaubten unschädlichen Nebenleistungen. Damit würde die Gewerbesteuerkürzung insgesamt und nicht nur bezogen auf den Betrieb der Ladesäule versagt.

Neben der möglichen Schädlichkeit durch die Einordnung als Betriebsvorrichtung kann die Stromlieferung an sich eine eigene gewerbliche Tätigkeit begründen. Ergebnis: die Kürzung für den gesamten Gewerbeertrag der Gesellschaft könnte versagt werden. Hier muss in der steuerlichen Beurteilung genau differenziert werden. So kann eine Stromlieferung eben auch bei ggf. teilsubventionierter Weitergabe des Stroms im originären Vermietungsinteresse liegen. Damit dürfte sie eben keine Kürzungsschädlichkeit begründen.

Um eine steuerliche Gefährdung der erweiterten Grundstückskürzung gänzlich zu vermeiden, muss die „schädliche Tätigkeit“ oftmals isoliert und ausgelagert werden. Daher ist es sinnvoll, das Thema Elektromobilitäts-Infrastruktur mit einem besonderen Augenmerk zu versehen, um steuerliche Risiken zu vermeiden.

Unser Fazit:

Das Thema Elektromobilität gewinnt immer mehr an Bedeutung und der Gesetzgeber bemüht sich, einen Rechtsraum für das Thema zu schaffen. Die Umsetzung soll allerdings scheinbar oft einfach auf Immobilien- und Wohnungseigentümer „umgewälzt“ werden. Dazu werden ihnen entsprechende Verpflichtungen auferlegt.

Aus unserer Sicht sollten dabei steuerliche Aspekte stärker beachtet werden – sowohl vom Gesetzgeber wie auch von den Eigentümern. Private Eigentümer und größere Immobiliengesellschaften müssen einen vernünftigen steuerlichen Umgang gewährleisten können. Denn nur so kann das Ziel einer flächendeckenden Ladeinfrastruktur erreicht werden. Weil das Thema allerdings extrem dynamisch und für den Laien unübersichtlich wirkt, sollten Immobilienbesitzer unbedingt über eine Beratung durch Experten nachdenken. Bei Fragen zum Thema „E-Mobilität und Ladesäulen: steuerrechtliche Aspekte aus Sicht der Immobilienwirtschaft“ stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Peter Kollenbroich

Partner, Steuerberater, Fachberater für Immobilienbesteuerung, LL.M.

Expert:innen zu diesem Thema

Janina Himmelmann

Steuerberaterin, Master of Law

Peter Kollenbroich

Partner, Steuerberater, Fachberater für Immobilienbesteuerung, LL.M.

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