Digitalisierung von Immobilienverträgen 2026: mehr Tempo im Vollzug

Mit dem Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen, der gerichtlichen Genehmigungen von notariellen Rechtsgeschäften und der steuerlichen Anzeigen der Notare treibt der Gesetzgeber die Digitalisierung von Immobilienverträgen weiter voran. Ziel der Reform ist es, bislang papiergebundene Verfahrensabläufe zu digitalisieren, Medienbrüche abzubauen und die Kommunikation zwischen Notaren, Behörden, Gerichten und Finanzverwaltung effizienter zu gestalten. Grundlage des Gesetzgebungsverfahrens war der Regierungsentwurf in der BT-Drucks. 21/3735. Die im parlamentarischen Verfahren vorgenommenen Änderungen ergeben sich aus der Beschlussempfehlung und dem Bericht des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz in der BT-Drucks. 21/5806.

Die Reform betrifft insbesondere den Vollzug von Immobilienverträgen, also die Phase zwischen der Beurkundung eines Kaufvertrages und der endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch. In dieser Phase wurden die Vollzugsdokumente bisher in Papierform und auf dem Postweg übermittelt, obwohl die Notarinnen und Notare mit den Grundbuchämtern teilweise bereits elektronisch kommunizierten. Dies führte nicht nur zu Medienbrüchen, sondern auch zu erheblichem Mehraufwand dadurch, dass identische Daten mehrfach erhoben werden mussten. Die Reform soll deshalb einen wichtigen Beitrag zur schnelleren Umsetzung von Immobilienverträgen leisten.

Nachfolgend geben wir Ihnen einen strukturierten Überblick über die wichtigsten Neuerungen des Gesetzes und deren Auswirkungen auf die Praxis.

Digitale Kommunikation zwischen Notar:innen und Behörden

Herzstück der Reform ist die Einführung einer weitgehend elektronischen Kommunikation zwischen Notar:innen und den am Vollzug beteiligten Behörden. Für Immobiliengeschäfte enthalten insbesondere die neuen §§ 213a und 213b BauGB Regelungen sowie Verordnungsermächtigungen zur elektronischen Übermittlung von Aufträgen, Mitteilungen, Urkunden, Genehmigungen und Zeugnissen. Vergleichbare Vorschriften wurden mit §§ 25 und 26 GrdstVG sowie §§ 12 und 13 GVO für weitere genehmigungsbedürftige Grundstücksgeschäfte geschaffen.

Künftig sollen Notar:innen zahlreiche Vollzugsdokumente über besondere elektronische Behörden- und Notarpostfächer übermitteln. Dadurch soll die digitale Kommunikation im Immobilienbereich gestärkt und der Vollzug von Immobilienverträgen beschleunigt werden.

Strukturierte XML-Daten statt Mehrfacherfassung von Daten

Ein weiterer Schwerpunkt des Gesetzes liegt auf der Nutzung strukturierter XML-Datensätze. Die technischen Anforderungen hierfür finden sich vor allem in den neu eingefügten Bestimmungen der Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung, insbesondere in §§ 16 bis 20 ERVV. Danach können zahlreiche Anträge, Mitteilungen und Bescheinigungen als strukturierte maschinenlesbare XML-Dateien zur Nutzung übermittelt werden.

Dadurch sollen Behörden und Gerichte Daten automatisiert weiterverarbeiten können, ohne diese erneut aus Vertragsunterlagen manuell übernehmen zu müssen. Die Reform unterstützt damit die fortschreitende Digitalisierung der Immobilienwirtschaft und reduziert Fehlerquellen bei der Sachbearbeitung.

Notarielle Rechtsgeschäfte werden digitaler

Die Digitalisierung beschränkt sich nicht auf klassische Immobilienverträge. Mit den neuen Vorschriften § 41a FamFG und § 46 Abs. 2 FamFG werden auch gerichtliche Genehmigungen notarieller Rechtsgeschäfte digitalisiert. Gerichte können Genehmigungsbeschlüsse, Negativatteste und Rechtskraftzeugnisse künftig als gerichtliche elektronische Dokumente an Notar:innen übermitteln.

Gerade bei familien-, betreuungs- oder nachlassgerichtlichen Genehmigungen sollen dadurch Bearbeitungszeiten verkürzt und Medienbrüche vermieden werden.

Digitalisierung steuerlicher Anzeigen

Auch die Kommunikation mit der Finanzverwaltung wird modernisiert. Hierzu sieht das Gesetz insbesondere Änderungen in § 18 GrEStG, § 22a GrEStG, § 34 ErbStG sowie den entsprechenden Vorschriften der Erbschaftsteuer-Durchführungsverordnung (§§ 7 Abs. 5 Nr. 1, 8 Abs. 4 Nr. 1 ErbStDV) vor. Künftig sollen zahlreiche steuerliche Anzeigen und Mitteilungen elektronisch über sichere Verfahren wie ELSTER-Strukturen der Finanzverwaltung übermittelt werden.

Die Möglichkeit, steuerliche Anzeigen digital einzureichen, soll die Datenverarbeitung erleichtern, die Bearbeitungsdauer verkürzen und die Qualität der übermittelten Daten verbessern.

Beschleunigung der Dauer der Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Eine unmittelbare Änderung der Eintragungsvoraussetzungen im Grundbuch enthält das Gesetz zwar nicht. Allerdings wurde mit dem neuen § 29 Abs. 4 GBO klargestellt, dass unter bestimmten Voraussetzungen auch beglaubigte Ausdrucke oder Abschriften elektronischer Dokumente den grundbuchrechtlichen Formerfordernissen genügen können. Zudem müssen die elektronisch übermittelten Dokumente gemäß § 137 Abs. 2 GBO grundbuchtauglich ausgestaltet sein.

Durch die digitale Übermittlung von Genehmigungen, Bescheinigungen und Vollzugsunterlagen sollen die Voraussetzungen geschaffen werden, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu beschleunigen und Vollzugsverfahren insgesamt effizienter zu gestalten.

Was sich bei E-Signaturen nicht ändert

Trotz der umfassenden Digitalisierung bleiben die Formvorschriften des materiellen Grundstücksrechts unverändert. Das Gesetz enthält keine Regelung, wonach eine elektronische Unterschrift bzw. E-Signatur die notarielle Beurkundung von Immobilienverträgen ersetzen könnte. Wer also Immobilienverträge aufsetzen lassen möchte, muss weiterhin die gesetzlichen Formvorschriften beachten. Die Reform betrifft dagegen lediglich den nachgelagerten Vollzug und die Kommunikation zwischen Notar:innen, Gerichten, Behörden und Finanzämtern.

Unsere Einschätzung: ein wichtiger Schritt zum digitalen Immobilienvollzug

Mit dem Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen, der gerichtlichen Genehmigungen von notariellen Geschäften und der steuerlichen Anzeigen der Notar:innen schafft der Gesetzgeber die rechtlichen Grundlagen für einen weitgehend digitalen Immobilienvollzug. Die Digitalisierung von Genehmigungs-, Anzeige- und Kommunikationsprozessen dürfte dazu beitragen, Verfahrensabläufe zu beschleunigen und den Verwaltungsaufwand für alle Beteiligten zu reduzieren.

Die Reform ist insbesondere für Notar:innen, Unternehmen, Investor:innen und andere Marktteilnehmende der Immobilienwirtschaft von Bedeutung. Gerade bei umfangreicheren Immobilientransaktionen können digitale Kommunikationswege und standardisierte Datenübermittlungen zu einer effizienteren Zusammenarbeit der beteiligten Stellen beitragen.

Auch wenn die vollständige Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen mit dem Gesetz noch nicht erreicht wird, markiert die Reform einen wichtigen Schritt zur Modernisierung des Immobilienvollzugs und der damit verbundenen Verwaltungsverfahren.

Sie haben Fragen zu den Auswirkungen der Reform auf Ihre Immobilientransaktionen? Unser Rechtsanwalt für Immobilienrecht Carsten Meier berät Sie gerne.