23. September 2020

Was bei der Vermietung von Ferienwohnungen steuerlich zu beachten ist

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Ferienwohnungen sind eine willkommene Abwechslung vom Alltag. Entweder, um einmal für ein Wochenende „raus“ zu kommen oder um dort gleich einen ganzen (Kurz-)Urlaub zu verbringen. Gerne wird eine Ferienwohnung auch zum alljährlichen Urlaubsziel, an dem die ganze Familie ihre freie Zeit verbringt. 

Vermieter finanzieren auf der anderen Seite die Anschaffung einer Ferienwohnung oft dadurch, dass sie sie zeitweise an fremde Urlaubsgäste vermieten. Rein finanziell gesehen ist das eine gute Idee. Es führt aber oft dazu, dass es bei ihnen zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kommt. Wir haben uns in diesem Artikel einmal genauer mit dem Thema „Ferienwohnungen“ und den steuerlichen Konsequenzen beschäftigt. Hier erfahren Sie, was bei der Vermietung von Ferienwohnungen steuerlich zu beachten ist.

Fremdvermietete und selbstgenutzte Ferienwohnung – was ist steuerlich zu beachten?

Grundsätzlich gilt bei der Vermietung und Verpachtung von Immobilien des Privatvermögens, dass die Einnahmen hieraus der Einkommensteuer unterliegen. Bei der Vermietung einer Ferienwohnung an Fremde gegen Entgelt kommt dies also zum Tragen. Hierbei ist nun interessant, wieviel der Kosten man von den Einnahmen absetzen darf. Bei einer Vermietung der Ferienwohnung mit zeitweiliger Eigennutzung ist grundsätzlich die Überschusserzielungsabsicht zu prüfen, denn ohne diese unterstellt das Finanzamt die sogenannte Liebhaberei.

Was bei der Vermietung von Ferienwohnungen steuerlich zu beachten ist: Thema Liebhaberei

Stellt das Finanzamt fest, dass die Vermietung eine sogenannte „Liebhaberei” ist, dürfen keine Kosten abgesetzt werden. Die Einnahmen unterliegen der Besteuerung. Denn nur bei der tatsächlichen Absicht, mit der Vermietung auf lange Sicht Gewinn machen zu wollen, erkennt das Finanzamt die Ausgaben an.

Was ist im Falle einer gemischten Nutzung (privat und Vermietung einer Ferienwohnung) zu beachten?

Bei einer gemischt genutzten Ferienwohnung, welche sowohl eigenen privaten Zwecken dient als auch der Fremdvermietung, sind die folgenden Punkte positiv zu prüfen, um eine Überschusserzielungsabsicht nachweisen zu können:

  • Die Vermietungszeit der Ferienwohnung im Jahr muss mindestens 75 Prozent der im Ort durchschnittlichen Vermietungszeit betragen. Eine Auskunft über die Anzahl der durchschnittlichen Vermietungstage erhält man in der Regel beim Tourismusverband. (Hierzu zählt keine unentgeltliche Vermietung an Freunde und Verwandte.)
  • Ertragsprognose für die nächsten 30 Jahre; bei einer gemischt genutzten Ferienwohnung wird das Finanzamt eine solche Prognose verlangen zur Einschätzung der Überschusserzielungsabsicht. Aus der Ertragsprognose muss hervorgehen, dass sich die Vermietung der Wohnung auf lange Sicht durch Erzielung eines Gewinns rentiert.

Die Beweislast der Überschusserzielungsabsicht liegt hier beim Steuerpflichtigen.

Grundsätzlich ist zu unterscheiden, ob es sich um festgelegte private Nutzungszeiten handelt oder um eine jederzeit mögliche Selbstnutzung der Ferienwohnung.

Bei festgelegten privaten Nutzungszeiten zählen die restlichen Zeiten, auch ein Leerstand, zur Vermietung. Dies erhöht den Prozentsatz der absetzbaren Kosten für die Immobilie.

Bei einer jederzeit möglichen Selbstnutzung sind die Leerstandszeiten, soweit nicht anders ermittelbar, in einem Verhältnis von 50:50 zuzurechnen. Hier kristallisiert sich bereits raus, dass bei einer teilweisen Selbstnutzung der Ferienwohnung, die Festlegung von privaten Nutzungszeiten definitiv vorteilhaft für die Ermittlung der abzugsfähigen Werbungskosten ist.

Welche Kosten kann man bei der Vermietung einer Ferienwohnung gegenüber dem Finanzamt geltend machen?

Bei den abzugsfähigen Werbungskosten gibt es zum einen die ausschließlich auf die Vermietung entfallenden Kosten, welche nicht nach dem ermittelten Prozentsatz aufzuteilen sind als auch zum anderen Werbungskosten, welche auf die gesamte Nutzung der Ferienwohnung entfallen. Diese sind wiederum nach dem ermittelten Prozentsatz aufzuteilen.

Folgende Kosten, die ausschließlich auf die Vermietung entfallen, sind exemplarisch abzugsfähig:

  • Reinigungskosten (in Bezug auf die vermieteten Zeiten)
  • Entgelt für die Aufnahme ins Gastgeberverzeichnis
  • Entgelte für Anzeigen

Folgende Kosten, die auf die gesamte Nutzung der Ferienwohnung entfallen, sind exemplarisch abzugsfähig:

  • Grundsteuer
  • Kosten der Wasser,- Gas- und Stromversorgung
  • Versicherungen
  • Instandhaltungs- und Wartungskosten
  • Abschreibungen für Abnutzung der Immobilie

Was passiert beim Verkauf einer Ferienwohnung?

Eine Immobilie, die ausschließlich selbst bewohnt wird, ist von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgeschlossen. Wenn Sie nun eine Ferienwohnung besitzen und diese im Zeitraum von zehn Jahren zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung verkaufen, führt dies bei Fremdvermietung in der Regel zu einer Veräußerungsgewinnbesteuerung. Bei einer ausschließlichen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken jedoch nicht.

Kommt es bei dem Verkauf zur Veräußerungsbesteuerung, dann gibt es auch hier noch einiges zu beachten.

Aktuell hat der 5. Senat des Finanzgerichts Münster hier ein Urteil (Urteil vom 03.08.2020 – 5 K 2493/18E) gefällt, welches dem/r Steuerpflichtigen zugutekommt. Der Verkauf einer Ferienwohnung beinhaltet in den meisten Fällen auch das Inventar, welches diesem innewohnt. Bei dem Verkauf der Immobilie inklusive Inventar wird der Wert des Inventars nicht mit in die Berechnung des Veräußerungsgewinns mit einbezogen, weil es sich hierbei um sogenannte Gegenstände des täglichen Gebrauchs handelt.

Diese steuerlich positiven Auswirkungen des vorgenannten Urteils zeigen wir Ihnen im Folgenden einmal auf:

Was bei der Vermietung von Ferienwohnungen steuerlich zu beachten ist - Was bei der Vermietung von Ferienwohnungen steuerlich zu beachten ist - Berechnung FeWo 1

 

Bezogen auf die vorgenannten Beispiele kann es bei einem exemplarischen Steuersatz von 30 Prozent bei der steuerfreien Veräußerung des Inventars zu einer Steuerersparnis von rund 12.000,00 Euro.

Wenn bei dem Verkauf der Immobilie Gegenstände mit veräußert werden, die nicht dem täglichen Gebrauch zuzuordnen sind, dann verlängert sich die Frist der Veräußerungsbesteuerung von einem Jahr auf zehn Jahre. Hier ist bei der Veräußerung darauf zu achten, dass gewisse Gegenstände (z.B. ein Strandbuggy oder eine Bar in der Ferienwohnung) nicht durch das aktuelle Urteil abgedeckt werden und es zur Besteuerung kommt.

Was bei der Vermietung von Ferienwohnungen steuerlich zu beachten ist: die Umsatzsteuer

Die Vermietung von Ferienwohnungen stellt in den meisten Fällen eine kurzfristige Beherbergung dar, die meist nicht über einen Zeitraum von sechs Monaten hinausgeht. In diesem Falle wird die Vermietung umsatzsteuerpflichtig mit dem ermäßigten Steuersatz von derzeit 5 Prozent (7 Prozent ab 01.01.2021) versteuert. Die im Mietpreis enthaltenen Nebenkosten (z.B. Strom, Wasser oder Kabelgebühren) teilen in dem Fall das Schicksal der Hauptleistung und unterliegen ebenfalls dem ermäßigten Steuersatz.

Hier kann aber die Einbehaltung der Umsatzsteuer vom Mieter und Abführung der Umsatzsteuer an das Finanzamt verhindert werden. Voraussetzung ist dabei, dass die Summe der vereinnahmten Mieteinnahmen nicht mehr als 22.000,00 Euro (bis 2019: 17.500,00 Euro) im Jahr beträgt. In diesem Falle kann die Anwendung der Kleinunternehmerregelung beim zuständigen Finanzamt beantragt werden.

Bei Mieteinnahmen über 22.000,00 Euro jährlich kann man hingegen einen Teil der Vorsteuer aber wiederum in Abzug bringen, je nach prozentualem Anteil der Vermietung und Selbstnutzung der Ferienwohnung.

Fällt bei der Vermietung einer Ferienwohnung Gewerbesteuer an?

Grundsätzlich unterliegt die Vermietung von Ferienwohnungen nicht der Gewerbesteuerpflicht. Wenn man als Vermieter allerdings sogenannte „unübliche Sonderleistungen“ erbringt, kann dies schnell zur einer Gewerbesteuerpflicht führen. Hierunter würden zum Beispiel das Angebot von Frühstück oder Zimmerservice fallen. Hinsichtlich der Einkommensteuer würden die Vermieter dann auch gewerbliche Einkünfte (Einkunftsart: Einkünfte aus Gewerbebetrieb) erzielen. Dabei hängt es aber vom Einzelfall ab, welcher grundsätzlich von Ihrem Steuerberater geprüft werden sollte.

Wie sieht es mit den Einnahmen aus der Vermietung über Airbnb oder ähnlichen Plattformen aus?

Wer seine Wohnung über Airbnb oder ähnliche Plattformen zeitweilig vermietet, muss auch diese Einnahmen in seiner Steuererklärung angeben. Diese stellen ebenfalls steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung bzw. gegebenenfalls Einkünfte aus Gewerbebetrieb dar. Die genaue Einkunftsart hängt von unterschiedlichen, zu prüfenden Faktoren ab. Bei gewerblichen Einkünften würde auch automatisch eine Gewerbesteuerpflicht vorliegen.

Die Finanzbehörde Hamburg hat nun in einem Verfahren zusammen mit dem Bundeszentralamt für Steuern und diversen Steuerbehörden anderer Bundesländer (unter anderem NRW) im September 2020 erreicht, dass die Daten von Vermietern der vorgenannten Plattformen elektronisch an die deutsche Steuerverwaltung übermittelt werden. So haben die Steuerbehörden die Möglichkeit, die Angaben seitens des/r Steuerpflichtigen abzuprüfen und gegebenenfalls die nicht erklärten Einnahmen bis zu zehn Jahre rückwirkend zu besteuern. Darüber hatten wir Sie in einem Blogbeitrag informiert.

Bei einer solchen Vermietung der eigenen Wohnung ist auch immer die Erlaubnis der Vermietung seitens der jeweiligen Stadtverwaltung einzuholen, denn manche Städte verbieten diese Vermietung zum Erhalt der Wohninfrastruktur.

Was bei der Vermietung von Ferienwohnungen steuerlich zu beachten ist: unser Fazit

Wichtig ist also, dass die private Nutzung im besten Fall klar geregelt ist und somit abgrenzbar von der vermieteten Zeit der Ferienwohnung, um einen höchstmöglichen Prozentsatz für die Ermittlung der abzugsfähigen Werbungskosten zu ermitteln.

Wenn Sie eine Ferienwohnung im Ausland besitzen und diese fremdvermieten, muss das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und dem jeweiligen Land, in dem die Immobilie liegt, geprüft werden. Die Vermietungseinkünfte unterliegen im Regelfall dem sogenannten Progressionsvorbehalt in Deutschland.

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen handelt es sich aus steuerlicher Sicht um ein sehr komplexes Thema. Im Zweifelsfall müssen Sie viele verschiedene Punkte beachten.

Falls Sie hierzu Fragen haben, sprechen Sie uns jederzeit gerne an!

 

 

Stefanie Anders

Partnerin, Steuerberaterin, Fachberaterin Gesundheitswesen (IBG/ HS Bremerhaven), Fachberaterin für Controlling und Finanzwirtschaft (DStV e.V.)

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