Alle Infos zum Grundbuch: Register-Serie Teil 6
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29. September 2023

Alle Infos zum Grundbuch: Register-Serie Teil 6

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In diesem neuen Beitrag aus der Register-Serie möchten wir Ihnen das Grundbuch vorstellen. Wir beleuchten die wichtigsten Punkte in einem Fragen-Antwort-Prinzip. Lesen Sie hier, was Sie über das Grundbuch wissen müssen. 

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch in Deutschland ist eine Art Bestandsverzeichnis oder auch amtliches Register. Darin sind sämtliche Vorgänge aus der Vergangenheit und Gegenwart von unbebauten und/oder bebauten Grundstücken enthalten. Besonders wichtig wird das Grundbuch beim Grundstückskauf. Denn nur wer im Grundbuch eingetragen ist, ist offiziell Eigentümer des entsprechenden Grundbesitzes. Die rechtliche Grundlage ist die Grundbuchordnung (GBO) in der Fassung vom 26. Mai 1994.

Der Grundbuchauszug, also der Teil des Grundbuchs, der für ein bestimmtes Grundstück spricht, gibt Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse, die Lage und die Größe des Grundstücks. Außerdem enthalten sind die verbundenen grundstücksgleichen Rechte sowie bestehende und bestandene Grundschulden und Hypotheken auf das Grundstück.

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben und wird bei jedem relevanten Rechtsvorgang (Kauf, Erbschaft, Schenkung etc.) geändert. Dadurch kann man auf die Richtigkeit der Angaben vertrauen.

Das Grundbuch wird heutzutage überwiegend elektronisch geführt. In der Regel wird das Grundbuch bei den Grundbuchämtern der Amtsgerichte im jeweiligen Bezirk geführt. Einzige Ausnahme: In Baden-Württemberg führen staatliche Grundbuchämter der Gemeinden die Verzeichnisse.

Welche Sonderformen des Grundbuchs gibt es?

Neben dem klassischen Grundbuch gibt es einige Sonderformen, die den gleichen Sinn und Zweck erfüllen, aber für besondere Arten des Grundstückseigentums vorgesehen sind.

Die häufigste Sonderform ist das Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch für das Eigentum an Eigentumswohnungen, Garagen- und Einstellplätzen in Teileigentum.

Darüber hinaus gibt es noch das Erbbaurechtsgrundbuch für das Eigentum an einem Erbbaurechtsgrundstück, sowie das Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch für Wohnungs- und Teileigentum an einem Erbbaurechtsgrundstück.

Für ganz bestimmte Grundstücksarten gibt es noch drei weitere Grundbuchformen. Dazu zählen das Berggrundbuch, das Eisenbahngrundbuch und das Fischereigrundbuch in Bayern.

Aufbau, Inhalt und Grundsätze des Grundbuchs

Die Führung des Grundbuchs lässt sich unter folgenden Grundsätzen und Voraussetzungen zusammenfassen:

  • Eintragungsgrundsatz (§ 13 GBO, § 873 BGB): Alle eintragungsfähigen Rechte sind für ihre Wirksamkeit im Grundbuch einzutragen.
  • Antragsgrundsatz: Der Eintrag erfolgt auf Antrag des Berechtigten. Berechtigter ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist.
  • Eintragungsfähigkeit: Weder öffentlich-rechtliche Vorgänge (bspw. Steuerbelastungen) noch Schuldrechte (bspw. Miete / Pacht) werden ins Grundbuch eingetragen.
  • Das Grundbuch ist nach Bezirken gegliedert und angelegt.

Das Grundbuch ist eine Sammlung von Grundbuchblättern eines Grundbuchamtes. Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt mit einer fortlaufenden Nummer. Auf Antrag können alle Grundstücke eines Eigentümers auf einem Grundbuchblatt zusammengeführt werden. Voraussetzung dafür ist, dass alle Grundstücke vom selben Grundbuchamt geführt werden.

Das Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis sowie den Abteilungen I, II und III.

Als Aufschrift wird das Deckblatt eines Grundbuchblattes bezeichnet. Hier ist das zuständige Amtsgericht, der Bezirk des Grundbuches, die Nummer des Grundbuchblattes, das Datum der letzten Änderung des Grundbuchblattes sowie das Datum des vorliegenden ausgedruckten Dokuments vermerkt.

Bestandsverzeichnis und Abteilungen I – III

Das Grundstück wird im Bestandsverzeichnis gekennzeichnet durch die Angabe seiner Gemarkung, des Flurstücks, der Art des Grundstücks und der Größe des Grundstücks. Diese Daten werden vom zuständigen Katasteramt bestimmt.

Im so genannten Bestandsverzeichnis sind Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, Miteigentumsanteile, sowie mögliche Änderungen des Verzeichnisses abzulesen. Darüber hinaus finden sich hier auch möglicherweise bestehende Herrschvermerke, die das herrschende Recht an einem fremden Grundstück bedeuten.

In Abteilung I des Grundbuchblattes stehen die Eigentumsverhältnisse und Verteilung des Grundstücks. Eigentümer kann auch eine Eigentümergemeinschaft sein. In diesem Fall sind sämtliche Eigentümer der Eigentümergemeinschaft mit ihren jeweiligen Beteiligungsquoten eingetragen.

In Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern sowie in Erbbaurechtsgrundbüchern finden sich hier der Erbbauberechtigte bzw. der Wohnungs- oder Teileigentümer.

Darüber hinaus wird festgehalten, wie der Erwerb des Eigentums erfolgt ist. Mögliche Gründe sind eine notarielle Auflassung zwischen altem und neuem Eigentümer, eine Erbschaft oder ein Zuschlag in einer Zwangsversteigerung.

Abteilung II des Grundbuchblattes beinhaltet alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks.

Das heißt hier werden möglicherweise bestehende Wohnrechte, Nutzungsrechte, Nießbrauchrechte, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte, Auflassungsvormerkungen, Insolvenzvermerke, Testamentsvollstreckungsvermerke und Zwangsversteigerungsvermerke geführt.

In Abteilung III werden Pfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden sowie die Höhe dieser bei Eintragung vermerkt. Darüber hinaus stehen dort auch Vormerkungen und Änderungen sowie Widersprüche gegenüber diesen.

Wichtig ist hierbei zu wissen, dass das mit der Grundschuld besicherte Darlehen bereits beglichen sein könnte, obwohl die Grundschuld noch im Grundbuch eingetragen ist, da der Eigentümer die Löschung formell beim Amtsgericht beantragen muss und dies häufig vergessen wird.

Wo kann ich das Grundbuch umschreiben?

Das Grundbuch kann nur auf Antrag durch die Person geändert werden, die als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dies kann nur durch eine beglaubigte Urkunde oder Bewilligung bei einem Notar erfolgen.

Eine beglaubigte Urkunde kann zum Beispiel nach dem Tod des bisherigen Eigentümers der Erbschein des Erben sein. Das ist dann Grundlage für eine Grundbuchberichtigung und Umtragung oder Umschreibung auf den Erben.

Wie bekomme ich Einsicht in das Grundbuch?

Einsicht in das Grundbuch bekommt jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann.

Berechtigtes Interesse haben im Regelfall die Personen, die Eintragungen im Grundbuch haben. Das sind beispielsweise Eigentümer, Personen mit Wohn- und Wegerechte sowie Personen mit Grundschulden und Hypotheken.

Einsehen kann man das Grundbuch auch, wenn man ein Interesse nachweisen kann. Entweder direkt beim Grundbuchamt oder bei einem Notar, der elektronischen Zugriff auf das Grundbuch hat. Die Absicht oder das Interesse, ein Grundstück kaufen zu wollen, genügt aber regelmäßig nicht, um Einsicht ins Grundbuch zu erhalten.

Wie habe ich die Flächenangabe „0 m²“ im Grundbuch zu verstehen?

Die Flächenangabe 0 m² bedeutet keineswegs, dass das Grundstück nicht mehr vorhanden ist. Vielmehr wird bei Flächen, die kleiner als 0,5 m² sind, automatisch eine Fläche von 0 m² angegeben.

Grundakte als Teil des Grundbuchs

Die Grundakte liegt beim Grundbuchamt und wird dort geführt. In der Grundakte werden sämtliche Urkunden gesammelt, die für das Grundbuch ausschlaggebend sind.

Kann ein Grundbuch falsch sein?

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, nach denen ein Grundbuch falsch sein kann:

Die erste Möglichkeit besteht bei einer Erbfolge. Eigentümer im Grundbuch sind der oder die Erben im Moment des Todes des ursprünglichen Eigentümers. So kann es sein, dass zum Zeitpunkt der Einsicht die Erben noch nicht eingetragen sind und das Grundbuch somit unrichtig ist.

Der zweite Fall kommt äußerst selten vor. Zum Beispiel durch die Eintragung einer falschen Information durch eine falsche Urkunde. Sollte dies festgestellt werden, kann derjenige, der durch die Unrichtigkeit beeinträchtigt ist, verlangen, dass der Fehler beseitigt und die korrekte Information eingetragen wird. Das kann je nach Unrichtigkeit ein langer und schwieriger Prozess werden.

Kosten für Grundbucheintragung

Die Gebühren, die ein Grundbuchamt für Grundbucheintragungen oder -änderungen erhebt, richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Höhe der Gebühren hängt ab vom Geschäftswert (§ 3 Abs. 1 GNotKG) und vom Gebührensatz (Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG). Die Gebühr selbst ist in einer amtlichen Tabelle aufgeführt und als Anlage dem § 34 Abs. 3 GNotKG beigefügt.

Unsere Einschätzung

Das Grundbuch in Deutschland ist ein entscheidendes Register für Grundstücke, das Eigentumsverhältnisse, Lasten und Rechte dokumentiert. Es spielt eine zentrale Rolle bei Transaktionen und wird öffentlich geführt. Das Grundbuch bietet klare Strukturen und kann auf Antrag geändert werden. Wenn Sie mehr über Grundbucheinträge wissen wollen, sprechen Sie uns gerne an.

Jens Bühner

Partner, Rechtsanwalt, LL.M., Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht

Lars Rinkewitz

Prokurist, Steuerberater, Diplom-Kaufmann

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