10. November 2023
Anzeigepflichten in der Grunderwerbsteuer
Inhaltsverzeichnis
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf von Immobilien oder maßgeblichen Anteilsveränderungen von grundbesitzhaltenden Gesellschaften an. Dabei variiert sie in ihrer Höhe von Bundesland zu Bundesland. Mit Steuersätzen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent hat die Grunderwerbsteuer einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten von Immobilientransaktionen. Welche Anzeigepflichten es für Rechtsgeschäfte im Zusammenhang mit Immobilien gibt und welche Bedeutung die Anzeigepflichten für die Rückgängigmachung einer Grunderwerbsteuerfestsetzung hat, erfahren Sie hier.
Grunderwerbsteuer: Welche Rechtsvorgänge sind anzeigepflichtig?
Die Finanzverwaltung erhält durch die Anzeigepflichten Kenntnis über grunderwerbsteuerpflichtige Vorgänge. Dadurch wird sie in die Lage versetzt, die entsprechende Grunderwerbsteuer gegenüber dem Steuerschuldner festzusetzen. Bei „klassischen“ Rechtsgeschäften können die Käufer:innen eines Grundstückes im Rahmen eines Asset-Deals die erforderlichen Anzeigepflichten leicht nachvollziehen. Hier übernimmt das Notariat die Anzeige beim örtlich zuständigen Finanzamt. Das entlässt die Steuerschuldner:innen jedoch nicht per se aus ihrer eigenen Anzeigepflicht. So stehen die Anzeigepflichten des beteiligten Notariats und der Steuerschuldner:in eigenständig nebeneinander.
Neben einem Grundstückskauf ist aber auch der Erwerb von Anteilen an einer grundbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft im Rahmen eines sog. Share-Deals unter gewissen Voraussetzungen grunderwerbsteuerpflichtig. Das gilt sowohl
- für unmittelbare Veräußerungen der Anteile an einer Grundbesitzgesellschaft als auch
- für mittelbare Veränderungen von Beteiligungsverhältnissen, bei denen Gesellschaften mit inländischem Grundbesitz “durch die Kette” betroffen sind.
Das wirft vor allem im Rahmen von Anteilsveränderungen in komplexeren Beteiligungsstrukturen die Frage auf, ob ein grunderwerbsteuerpflichtiger Tatbestand verwirklicht wurde. Anzeigeverpflichtet sind hierbei die jeweiligen Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer. Dies können je nach Konstellation die Anteilseigner oder aber die grundbesitzende Gesellschaft selbst sein.
Die Frist zur Einreichung dieser Anzeige ist äußerst eng bemessen und beträgt in der Regel nur zwei Wochen.
Was muss die Anzeige der Grunderwerbsteuer beim Finanzamt enthalten?
Trotz der eng bemessenen Frist müssen die Käufer sehr detaillierte Angaben in einer Anzeige machen. Diese beinhalten neben detaillierten Angaben zu den beteiligten Vertragsparteien und dem betroffenen Grundstück auch Angaben über den steuerauslösenden Rechtsvorgang. Bei Anzeigen, die sich auf Anteilskäufe beziehen, müssen Anzeigen beispielsweise auch um eine Beteiligungsübersicht ergänzt werden.
Nicht ordnungsgemäße Abgabe der Anzeige: Welche Sanktionen drohen?
Die Anzeigen haben den Charakter einer Steuererklärung und können daher bei fehlender Abgabe oder Unvollständigkeit geahndet werden. Eine nicht fristgerechte oder nicht vollständige Anzeige kann unter anderem mit einem Verspätungszuschlag sanktioniert werden. Dieser Verspätungszuschlag beträgt mindestens 25 Euro pro Monat, kann aber auch vom Wert des Grundstücks und damit von der zu zahlenden Grunderwerbsteuer abhängig gemacht werden und bedeutend höher ausfallen.
Anzeigepflicht und die Bedeutung bei der Rückabwicklung von Verträgen
Nach § 16 GrEStG besteht die Möglichkeit einer steuerlichen Rückabwicklung, wenn der Grundstücks- bzw. Anteilserwerb rückgängig gemacht wird. Dies kann in verschiedenen Situationen der Fall sein, beispielsweise wenn
- der Kaufvertrag aufgehoben oder
- das Grundstück zurückübertragen wird oder
- der Kauf aus rechtlichen Gründen nicht zustande kommt.
Für diesen Fall wird die Grunderwerbsteuerfestsetzung rückwirkend aufgehoben.
Die Voraussetzungen für eine Aufhebung der Steuerfestsetzung sind:
- Die Rückabwicklung darf maximal zwei Jahren nach dem Erwerbsvorgang stattfinden
- Die Anzeige muss im Erwerbszeitpunkt ordnungsgemäß erfolgen.
Sollte die Anzeige nicht ordnungsgemäß erfolgt sein, wird das Finanzamt die Erstattung der Grunderwerbsteuer versagen.
Unsere Einschätzung
Erwerbende müssen bei der Anzeige nach dem Grunderwerbsteuerrecht besonders aufpassen und sich schon im Rahmen des Transaktionsprozesses gut vorbereiten. Die Konsequenzen der Anzeige können weitreichend sein. Auch wenn im Rahmen einer Transaktion nie die Intention einer Rückabwicklung besteht, sind Rückabwicklungsregelungen gängige Praxis. Um im Fall der Fälle auch die wirtschaftlich bedeutende Grunderwerbsteuer vollständig rückabwickeln zu können, ist eine ordnungsgemäße Anzeige unerlässlich. Da eine solche Anzeige eben nicht trivial ist, stehen Ihnen unsere auf die Immobilienbesteuerung spezialisierten Expert:innen zur Verfügung. Sprechen Sie uns gerne an
