Personengesellschaften: Temporäre Grunderwerbsteuerbefreiungen bei Übertragungen von Grundstücken bis Ende 2026

Zwei gundlegende Änderungen für Personengesellschaften: Die Veränderung des Personengesellschaftsrechts und der Wegfall des Gesamthandsprinzips durch Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) zum 01.01.2024 haben bedeutenden steuerlichen Einfluss auf die Grunderwerbsteuer. Hier finden Sie die Fakten übersichtlich aufbereitet.

Wann sind Personengesellschaften von der Grunderwerbsteuer befreit?

Die grunderwerbsteuerlichen Befreiungen nach den §§ 5 – 7 GrEStG bei der Übertragung von Grundstücken durch Gesellschafter:innen auf Personengesellschaften oder umgekehrt wären grundsätzlich ab dem 01.01.2024 wirkungslos geworden. Der Grund dafür ist der Wegfall des Gesamthandsprinzips.

Mit dem Kreditzweitmarktförderungsgesetz wurde zum Ende des letzten Jahres eine Übergangsregelung in das Grunderwerbsteuergesetz mit aufgenommen. Die Befreiungen nach den §§ 5 – 7 GrEStG bis zum 31.12.2026 gelten trotz der Änderung des Personengesellschaftsrechts weiterhin. Grundstückseigentümer:innen eröffnet das auch dann steuerliche Vorteile, wenn eine Nachfolge oder unentgeltliche Beteiligung nachfolgender Generationen an der Personengesellschaft geplant sind.

Für welche Gesellschaften ist die Befreiung von der Grunderwerbsteuer relevant?

Das Gesetz spricht bei den sachlichen Steuerbefreiungen von Gesamthandsgemeinschaften. Dazu zählen:

•   Personenhandelsgesellschaften (OHG, KG)
•   Partnerschaftsgesellschaften
•   Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR)
•   Erbengemeinschaften
•   (fortgesetzte) Gütergemeinschaften

Bei ausländischen Gesellschaften muss im Rahmen des Rechtstypenvergleichs festgestellt werden, ob es sich nach der ausländischen rechtlichen Struktur um eine inländische Gesamthandsgemeinschaft handelt. Bei positivem Ergebnis ist auch hier eine Begünstigung möglich. 

Übertragung von Grundstücken an eine Personengesellschaft nach § 5 GrEStG

Gehören Grundstücke mehreren Eigentümer:innen, die das Grundstück auf eine Personengesellschaft übertragen möchten, wird die Steuerbefreiung bedeutend. Entsprechend dem Anteil, mit dem der Eigentümer bzw. die Eigentümerin an der Personengesellschaft beteiligt ist, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dies gilt auch für ein Grundstück, das von einem/einer Alleineigentümer:in auf die Personengesellschaft übergeht.

Dabei gilt es zu beachten, dass sich die Anteile an der Personengesellschaft innerhalb von zehn Jahren nach der Übertragung nicht vermindern dürfen, da anderenfalls in Höhe der Verminderung des Anteils rückwirkend die Steuerbefreiung wegfällt.

Übertragung von Grundstücken von einer Personengesellschaft nach § 6 GrEStG

Auch bei Übergang eines Grundstücks von einer Personengesellschaft auf mehrere an der Gesellschaft Beteiligte ist eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer nach wie vor möglich.

Diese Befreiung greift ebenfalls, soweit der Wert des Bruchteils des Beteiligten an dem übertragenen Grundstück seiner Beteiligung an der Personengesellschaft entspricht.

Zur Erlangung der partiellen Steuerbefreiung ist es nicht nötig, dass sämtliche Erwerber:innen des Grundstücks an der übertragenden Personengesellschaft beteiligt sind. Geht ein Grundstück aus dem Vermögen der Personengesellschaft auf eine:n Beteiligte:n der Gesellschaft über, fällt die Grunderwerbsteuer nicht an, da er an der Gesamthand beteiligt ist.

Wird ein Grundstück von einer Personengesellschaft auf eine andere Personengesellschaft übertragen, unterbleibt ebenfalls eine Besteuerung mit Grunderwerbsteuer. Dies gilt jedoch nur bei entsprechender Beteiligungsidentität auf beiden Seiten. Ansonsten wird die Steuerbefreiung anteilig verworfen.

In diesen Konstellationen sollten Sie beachten, dass bei einem Verstoß gegen gesetzlich geregelte Vor- und Nachbehaltensfristen die Steuerbefreiung partiell oder gänzlich verfallen kann. Dies ist unter anderem dann der Fall, wenn die Anteile an der Personengesellschaft erst innerhalb von zehn Jahren vor dem Grundstücksübergang erworben wurden.

Unsere Einschätzung

Besonders für die Nachfolgeberatung sowie Strukturplanung gilt: Sowohl bei beabsichtigten Strukturveränderungen innerhalb einer Unternehmensgruppe als auch bei der Planung der Nachfolge und der unentgeltlichen Beteiligung der nachfolgenden Generation, bieten die Befreiungsvorschriften der §§ 5 und 6 GrEStG umfangreichen Handlungsspielraum für grundbesitzende Personengesellschaften und deren Gesellschafter:innen. Wir begrüßen, dass der Gesetzgeber mit der Übergangsregelung insbesondere die Steuerbefreiungen bei der Übertragung von Grundstücken auf eine Personengesellschaft als auch auf einzelne Beteiligte der Personengesellschaft vorerst nicht verworfen hat. So sind weiterhin Strukturplanungen und Nachfolgeberatungen in Bezug auf Personengesellschaften ohne das Hemmnis der Belastung mit Grunderwerbsteuer möglich. Dies ist unseres Erachtens auch geboten, da in diesen Fällen der/die mittelbare Eigentümer:in des Grundbesitzes nicht wechselt. Ob Grunderwerbsteuern bei Übertragungen zwischen Personengesellschaften und ihren Gesellschafter:innen im Einzelfall möglicherweise anteilig anfällt, muss jeweils im Detail geprüft werden.

Für Fragen oder die Prüfung eines konkreten Übertragungsvorgangs stehen Ihnen Akram Juja und Julian Heesemann gerne zur Verfügung.