BFH-Urteil 2025: Das Grundsteuer-Bundesmodell ist verfassungsgemäß – Was Eigentümer:innen jetzt wissen müssen

Am 10. Dezember 2025 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass das seit 2025 geltende Grundsteuer‑Bundesmodell verfassungsgemäß ist. Damit behalten die bisherigen Bescheide auf Basis des Bundesmodells – trotz Kritik und zahlreicher Klagen – vorerst Bestand. Für viele Immobilieneigentümer:innen sowie Kommunen bringt das erste Klarheit. 

Kurzer Hintergrundcheck: Warum die Grundsteuerreform nötig war

• Das Bundesverfassungsgericht hatte die alte Rechtslage zur Grundsteuer im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt (s. Urteil des BVerfG vom 10.04.2018) 

• Zur Abhilfe wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz 2019 ein neues Bewertungsverfahren zur Grundsteuer geschaffen 

• Soweit die einzelnen Bundesländer davon abweichend kein eigenes Landesmodell gesetzlich verankert haben, ist das entsprechende Bewertungsverfahren bundesweit anzuwenden (sog. Bundesmodell) 

• Das Modell nutzt pauschalisierte Werte wie Bodenrichtwert, fiktive Mieteinnahmen, Größe und Alter zur Berechnung des Grundsteuerwertes 

Das Ziel der Grundsteuerreform: Trotz erforderlicher Typisierungen im Rahmen von Massenverfahren eine moderne, rechtlich tragfähige und möglichst gerechte Grundsteuer zu erreichen. 

Die Klagewelle gegen das Grundsteuer-Bundesmodell

Nach Einführung des Grundsteuer-Bundesmodells legten zahlreiche Eigentümer:innen Einspruch gegen die Feststellungsbescheide zur Neubewertung ein. In drei Musterverfahren prüfte nunmehr der BFH, ob das pauschalisierte Verfahren in der Form verfassungsrechtlich zulässig ist. Kritisiert wurde insbesondere die Nutzung von Durchschnitts- und Pauschalwerten, sodass individuell wertbeeinflussende Faktoren (z. B. Lage, Zustand, Ausstattung der jeweiligen Immobilie) unberücksichtigt blieben. Gegner:innen sahen darin einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz. 

Die Entscheidung des BFH – wesentliche Punkte der Begründung

Mit den Urteilen (Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25) wies der BFH alle drei Klagen ab 

Der Bundesfinanzhof betont in seiner Begründung zunächst, dass der Bund nach Art. 105 Abs. 2 GG die Gesetzgebungskompetenz für die Grundsteuer besitzt und diese mit dem Grundsteuer-Reformgesetz sowie dem neuen Bewertungsverfahren rechtmäßig ausgeübt hat. Das Grundsteuer-Bundesmodell sei bewusst als Massenverfahren konzipiert, um eine flächendeckende und praktikable Feststellung von Grundstückswerten zu ermöglichen. Individuelle Besonderheiten könnten dabei nicht berücksichtigt werden, ohne das System insgesamt zu überlasten. Insgesamt sieht der BFH in diesem pauschalierten Verfahren keinen Verstoß gegen verfassungsrechtliche Mindestanforderungen. Etwaige modellbedingte Ungleichbehandlungen bewegten sich nach Auffassung des Gerichts innerhalb verfassungsrechtlich hinnehmbarer Grenzen. 

Bedeutung und Ausblick des Grundsteuer-Bundesmodells

Die Entscheidung des BFH hat für Eigentümer:innen wie auch für Kommunen zunächst eine wichtige Wirkung, denn das Grundsteuer-Bundesmodell behält in seiner jetzigen Form vorerst Bestand.  

Grundsteuerbescheide, die auf dem Bundesmodell beruhen, bleiben grundsätzlich wirksam, sodass für die meisten Eigentümer:innen aktuell weder Rückerstattungsansprüche noch eine erneute Bewertung ihrer Grundstücke in Betracht kommen dürfte. Auch rechtspolitisch setzt das Urteil einen wichtigen Zwischenpunkt, wenngleich keine endgültige Klärung erfolgt ist.  

Ob das Grundsteuer-Bundesmodell langfristig bestehen bleibt, ist aktuell aber weiterhin offen, da eine Verfassungsbeschwerde – insbesondere durch den Bund der Steuerzahler oder Haus & Grund – weiterhin möglich und nach bisherigen Ankündigungen sogar sehr wahrscheinlich ist.  

Unsere Einschätzung

Die BFH-Urteile bringen zunächst ein hohes Maß an Rechtssicherheit für Eigentümer:innen und Kommunen. Aus unserer Sicht ist jedoch klar: Die Diskussion um die Grundsteuer ist damit keineswegs abgeschlossen. Eine mögliche Verfassungsbeschwerde bleibt ein relevanter Unsicherheitsfaktor, zumal zentrale Verbände bereits entsprechende Schritte angekündigt haben. 

Für betroffene Bürger:innen bedeutet dies, dass sie unbedingt prüfen sollten, ob ein eingelegter Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid noch ruht oder offen ist. Nur so kann im Falle einer späteren verfassungsgerichtlichen Korrektur ein möglicher Vorteil gesichert werden. 

Für Eigentümer:innen empfiehlt es sich daher, die weitere Entwicklung aufmerksam zu verfolgen und bestehende Einsprüche nicht vorschnell zurückzunehmen. 

Daneben sollten Sie bei Grundsteuerwerten, die im groben Missverhältnis zu dem tatsächlichen Immobilienwert stehen, auch die Möglichkeit der individuellen Nachweisführung eines niedrigeren Wertes gegenüber Finanzverwaltung in Betracht ziehen. 

Benötigen Sie Unterstützung bei der Prüfung Ihres Grundsteuerwertbescheids oder bei der Einschätzung Ihrer Rechtsmöglichkeiten? Oder steht Ihre Grundsteuerwertfeststellung in einem groben Missverhältnis zum tatsächlichen Immobilienwert? Unsere Steuerrechts-Expert:innen Peter Kollenbroich und Angela Hauch helfen Ihnen gerne, praxisnah und auf Basis der aktuellen BFH-Rechtsprechung. Nehmen Sie gern Kontakt zu uns auf – gemeinsam stellen wir sicher, dass Sie Ihre steuerlichen Rechte optimal nutzen.