BGH-Urteil: Makler:innen dürfen keine Reservierungsgebühr verlangen
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24. Mai 2023

BGH-Urteil: Makler:innen dürfen keine Reservierungsgebühr verlangen

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Am 20. April 2023 hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein Urteil gefällt, das für Immobilienkäufer:innen von großer Bedeutung ist. Es schafft Klarheit über Reservierungsvereinbarungen, die separat vom Maklervertrag geschlossen wurden. Der BGH erklärt: Immobilienmakler:innen dürfen in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) keine erfolgsunabhängige Reservierungsgebühr verlangen und eine entsprechende Klausel ist damit unwirksam. Lesen Sie hier alles Wichtige zum Urteil. 

Warum beschäftigt sich der BGH mit der Reservierungsgebühr für Makler:innen?

Es wurden zwei Verträge zwischen Makler und Kaufinteressenten geschlossen:

  • Ein bereits bestehender Immobilienmaklervertrag und
  • ein Vertrag über die exklusive Reservierung einer Immobilie zu einem bestimmten Kaufpreis.

Letzterer galt bei der Abwicklung des Kaufes bis zu einem bestimmten Datum.

Die Parteien vereinbarten im Vertrag eine Reservierungsgebühr. Diese würde dem Makler beim Zustandekommen des Kaufes auf seine Provision angerechnet werden. Kommt der Kaufvertrag nicht zustande, schließt der Vertrag die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos aus.

Die Kaufinteressenten konnten jedoch die Finanzierung nicht innerhalb des Reservierungszeitraums sicherstellen. Der Kauf scheiterte und sie verlangten die Reservierungsgebühr von rund EUR 4.200 vom Makler zurück.

Das Urteil im Detail – Reservierungsvertrag benachteiligt Kaufinteressenten unangemessen

Die Vorinstanzen wiesen die Klage auf eine Rückzahlung der Reservierungsgebühr ab. Der Reservierungsvertrag sei eine eigenständige Vereinbarung und habe keine nach §§ 307 ff. BGB kontrollfähigen Hauptleistungspflichten. Nun kippt der BGH dieses Urteil und der Makler muss die Reservierungsgebühr zurückzahlen.

Laut Urteil des BGH handelt es sich bei der Reservierungsvereinbarung um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung; auch wenn sie erst ein Jahr nach dem Maklervertrag zustande gekommen ist. Der Reservierungsvertrag benachteiligt laut BGH die Kaufinteressenten im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen. Weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist, ist die Vereinbarung ungültig. 

Laut BGH wollen sich Immobilienmakler:innen so eine Vergütung sichern, die unabhängig vom Zustandekommen des Verkaufs ist. Die Kaufinteressent:innen hingegen ziehen keinen nennenswerten Vorteil daraus. Eine Maklerin oder ein Makler erbringt mit der Reservierung keine geldwerte Gegenleistung und widerspricht damit dem Leitbild des gesetzlich geregelten Maklervertrags. Da eine Maklerprovision nur im Erfolgsfall fällig wird, ähnelt der Reservierungsvertrag einer erfolgsunabhängigen (Teil-)Provision.

Was bedeutet das Urteil für Käufer:innen von Immobilien?

Immobilienmakler:innen dürfen keine erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühren in ihren AGB vereinbaren. Für Käufer:innen von Immobilien bedeutet das: Kommt der Kauf nicht zustande, dann müssen sie auch keine Reservierungsgebühr zahlen. Dies stärkt die Rechte von Immobilienkäufer:innen und schützt sie vor unangemessenen Benachteiligungen.

Unsere Einschätzung

Das Urteil des BGH vom 20.04.2023 – I ZR 113/22 stellt sicher, dass Immobilienmakler keine unangemessenen Gebühren mehr verlangen können. Es schützt die Interessen der Immobilienkäufer:innen und sorgt für mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt. Kaufinteressent:innen können nun bereits gezahlte Reservierungsgebühren zurückverlangen, wenn sie eine reservierte Immobilie nicht erworben haben. Sie haben Fragen oder brauchen Unterstützung bei der Geltendmachung ihrer Ansprüche? Kommen Sie jederzeit gerne auf uns zu.

 

Paola Koudela

Prokuristin, Rechtsanwältin

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