27. Mai 2026
Grunderwerbsteuer: Nießbrauch und Wohnungsrecht können teuer werden
Inhaltsverzeichnis
Wie wird die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bestimmt?
Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer knüpft grundsätzlich an den Wert an, den die Vertragsparteien dem übergehenden Grundstück beimessen. Maßgeblich ist damit nicht der tatsächliche Marktwert, sondern die vereinbarte Gegenleistung – selbst dann, wenn diese deutlich unter dem Verkehrswert des Grundstücks liegt.
Vor diesem Hintergrund bestimmt § 8 Abs. 1 GrEStG, dass die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung zu bemessen ist. Was im Einzelnen zur Gegenleistung gehört, wird in § 9 GrEStG näher konkretisiert.
Der Gegenleistungsbegriff im Grunderwerbsteuerrecht orientiert sich zwar zunächst am Zivilrecht und umfasst alles, was der Veräußerer vom Erwerberbenden verlangen kann. Allerdings wird er durch die Regelungen der §§ 8 und 9 GrEStG eigenständig geprägt. Er geht in manchen Fällen über das Zivilrecht hinaus, bleibt in anderen Fällen aber auch dahinter zurück.
Was ist der Unterschied zwischen dauernden und nichtdauernden Lasten?
Im Grunderwerbsteuerrecht wird zwischen zwei Formen von Lasten unterschieden: dauernde Lasten und nichtdauernde Lasten.
Lasten sind dabei rechtliche Belastungen eines Grundstücks, die dessen Nutzung oder Wert beeinträchtigen und im Zusammenhang mit dem Erwerb auf den/die Käufer:in übergehen.
So gehören auf dem Grundstück liegende nichtdauernde Lasten – wie z.B. ein Nießbrauchrecht am Haus – zur Gegenleistung, wenn sie kraft Gesetzes auf den/die Erwerber:in übergehen (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 GrEStG). Nichtdauernde Lasten werden mit ihrem gemeinen Wert beziehungsweise ihrem Kapitalwert bewertet.
Der Hintergrund ist, dass nur bei solchen nichtdauernden Lasten ein steuerlicher Vorteil entstehen kann. Sie werden regelmäßig bei der Kaufpreisbildung berücksichtigt und können später vom Erwerber bzw. von der Erwerberin gegen Zahlung beseitigt werden. Ohne ihre Einbeziehung würde dieser Betrag nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen, sodass der/die Erwerber:in gegenüber dem Erwerb eines unbelasteten Grundstücks bessergestellt wäre.
Eine wichtige Ausnahme gilt jedoch für sogenannte dauernde Lasten (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG), etwa Grunddienstbarkeiten wie Wege- oder Fahrrechte. Hier besteht dieses steuerliche Risiko nicht, da der/die Grundstückseigentümer:in mit einem Wegfall in absehbarer Zeit nicht rechnen kann, weshalb sie nicht zur Gegenleistung zählen.
Nießbrauchrecht (BFH- Urteil vom 22. Oktober 2025, II R 5/22)
Im ersten Fall hatte der Bundesfinanzhof über ein Nießbrauchrecht zu entscheiden, das im Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht im Grundbuch eingetragen war.
Zwar bestand bereits eine schuldrechtliche Verpflichtung zur Bestellung des Nießbrauchs. Dinglich war das Recht jedoch noch nicht entstanden, da die Eintragung im Grundbuch fehlte. Der BFH stellte klar, dass das Nießbrauchrecht mangels Eintragung (dingliche Bestellung) keine auf dem Grundstück ruhende dauernde Last sein kann.
Mithin handelt es sich um eine sonstige Leistung im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, die die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer erhöht.
Es stellt sich die Frage, warum der BFH überhaupt geprüft hat, ob das Nießbrauchrecht als dauernde Last einzuordnen sein könnte. Zwar stellt ein Nießbrauchrecht grundsätzlich keine dauernde Last dar, da es regelmäßig personenbezogen ist und mit dem Tod des/der Berechtigten endet. Im Streitfall war der Nießbrauch jedoch für die gesamte Dauer eines Erbbaurechts bestellt und nicht an die Lebenszeit einer natürlichen Person gebunden.
Vor diesem Hintergrund wäre eine Einordnung als dauernde Last zumindest denkbar gewesen. Eine abschließende Entscheidung hierzu war jedoch nicht erforderlich, da es bereits an der zivilrechtlichen Entstehung des Nießbrauchrechts mangelte.
Wohnungsrecht (BFH-Urteil vom 22. Oktober 2025, II R 32/22)
Im zweiten Fall ging es um ein persönliches Wohnungsrecht. Auch dieses war im Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht im Grundbuch eingetragen.
Darüber hinaus traf der BFH eine weitergehende Klarstellung: Selbst, wenn das Wohnungsrecht bereits im Grundbuch eingetragen gewesen wäre, läge keine dauernde Last vor, da das Wohnungsrecht nicht übertragbar, nicht vererblich und nur zugunsten einer bestimmten Person eingeräumt wurde. Es endet daher mit dem Tod des/der Berechtigten und kann somit keine dauerhaft auf dem Grundstück ruhende Belastung darstellen.
Eine andere Beurteilung wäre nur dann möglich, wenn es sich um ein veräußerliches und vererbliches Dauerwohnrecht im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 WEG handeln würde.
Gilt die Grunderwerbsteuer auch bei Schenkungen im familiären Bereich?
Grundsätzlich ist eine Immobilienübertragung mit Nießbrauch innerhalb der Kernfamilie (z. B. zwischen Ehegatten oder Eltern und Kindern) oft von der Grunderwerbsteuer befreit. Dennoch ist Vorsicht geboten: Greift keine Steuerbefreiung, etwa bei Übertragungen zwischen Geschwistern oder Dritten, werden Wohnungsrecht und Nießbrauch voll steuerpflichtig als Teil der Gegenleistung herangezogen.
Gerade bei der vorweggenommenen Erbfolge ist die Kombination aus Wohnungsrecht und Nießbrauch ein beliebtes Mittel, das steuerlich exakt geprüft werden muss.
Wie lässt sich eine unnötige Grunderwerbsteuer bei Immobilienübertragungen vermeiden? Die Prüfschritte
Die Entscheidungen zeigen, dass in der Praxis mehrere Prüfungsschritte zu beachten sind.
Zunächst ist zu klären, ob überhaupt Grunderwerbsteuer anfällt. Gerade bei Immobilienübertragungen im familiären Bereich greifen häufig Steuerbefreiungen, sodass sich die Frage nach der Bemessungsgrundlage in vielen Fällen gar nicht stellt.
Erst wenn keine Steuerbefreiung greift, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob das jeweilige Recht im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits im Grundbuch eingetragen ist. Ist dies nicht der Fall, liegt regelmäßig keine dauernde Last vor.
In einem dritten Schritt ist zu beurteilen, ob das Recht überhaupt dauerhaft wirkt. Bei persönlichen Rechten wie Nießbrauch oder Wohnungsrecht, die an eine bestimmte Person gebunden sind und mit deren Tod enden, fehlt es regelmäßig an dieser Dauerhaftigkeit.
Unsere Einschätzung: Die steuerliche Behandlung von Lasten bei Immobilienübertragungen sollte frühzeitig geprüft werden
Die BFH-Rechtsprechung bringt Klarheit, zeigt aber auch deutlich die Risiken in der Praxis.
Für die steuerliche Behandlung ist entscheidend, ob ein Recht bereits wirksam entstanden ist und ob es dauerhaft auf dem Grundstück lastet.
Gerade bei Immobilienübertragungen im familiären Bereich, bei vorweggenommener Erbfolge oder bei komplexeren Vertragsgestaltungen kann dies erhebliche Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer haben. Eine frühzeitige Abstimmung von Vertragsgestaltung und steuerlicher Einordnung ist daher unerlässlich.
Sichern Sie Ihre Immobilienübertragungen frühzeitig steuerlich ab und vermeiden Sie unnötige Grunderwerbsteuer.
Sie haben Fragen zur Behandlung von Nießbrauch- oder Wohnungsrechten oder planen eine Immobilienübertragung? Unsere Experten Peter Kollenbroich und Benedikt Jakobs unterstützen Sie gerne bei der optimalen Gestaltung.
