Grunderwerbsteuer bei Verkürzung von Beteiligungsketten: Hessisches Finanzgericht stellt sich gegen Ländererlass der Finanzverwaltung

Umstrukturierungen sind für die Unternehmens- und Immobilienpraxis oft ein wichtiger Schritt, um flexible und zeitgemäße Gesellschaftsstrukturen zu schaffen. Doch grunderwerbsteuerlich birgt das Eingreifen in Beteiligungsebenen regelmäßig Risiken und Unsicherheiten, insbesondere bei mittelbaren Gesellschafterwechseln. Das aktuelle Urteil des Hessischen Finanzgerichts vom 10.12.2025 (Az. 5 K 1312/23) bringt Bewegung in die Auslegung von § 1 Abs. 2a Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) bei mittelbaren Beteiligungskettenverkürzungen und widerspricht dabei ausdrücklich der amtlichen Verwaltungspraxis. 

Grunderwerbsteuerrelevanter Gesellschafterwechsel? Der Streitfall 

Der Fall war komplex, aber typisch für die Praxis: Die A-GmbH verfügte über umfangreichen Grundbesitz. Ihre Anteile wurden mittelbar über verschiedene Kapital- und Personengesellschaften gehalten und sukzessive an andere Gesellschaften weitergegeben sowie strukturell „verkürzt". Des Weiteren wurde der Grundbesitz durch die A-GmbH zwischenzeitlich auf eine Tochter-KG ausgegliedert.  

Im Kern stand im Streitfall die Frage, ob die Verschmelzung von mittelbar beteiligten Zwischengesellschaften auf die zu diesem Zeitpunkt nicht mehr grundbesitzende A-GmbH einen grunderwerbsteuerrelevanten Gesellschafterwechsel im Sinne des § 1 Abs. 2a GrEStG auf der Ebene der Tochter-KG auslösen kann.  

Verschmelzung als mittelbarer Gesellschafterwechsel? Finanzamt erlässt Festsetzungsbescheid 

Das Finanzamt stellte infolge der Umstrukturierung Besteuerungsgrundlagen für die Grunderwerbsteuer fest und sah aufgrund der Verschmelzungen auf die A-GmbH einen mittelbaren Gesellschafterwechsel i.S.d. § 1 Abs. 2a GrEStG gegeben. 

Die A-GmbH (als Rechtsnachfolgerin der Tochter-KG, die mittlerweile wiederum auf die A-GmbH angewachsen war) wehrte sich gegen die Grunderwerbsteuerfestsetzung – und bekam in der ersten Instanz vom Hessischen Finanzgericht (FG) Recht.  

Altgesellschafterstellung: Warum das Hessische FG die Nichtsteuerbarkeit bestätigte 

Das Hessische FG widerspricht ausdrücklich der Verwaltungspraxis, die gemäß dem gleich lautenden Ländererlass zur Grunderwerbsteuer vom 12.11.2018 bzw. 10.05.2022 eine Nichtsteuerbarkeit bei Kettenverkürzungen nur dann anerkennt, wenn durchgehend auf jeder Ebene mindestens 95% bzw. 90% gehalten werden. Das Gericht sieht hierin eine zu enge, rein quotenbasierte Sicht. 

Die Nichtsteuerbarkeit bestätigte das Gericht im Streitfall auch ohne durchgehende 95%-Beteiligung. Entscheidend sei die „Altgesellschafterstellung" auf der Ebene der wegfallenden und aufrückenden Beteiligungsgesellschaft. 

Gesetzeszweck entscheidend: Warum der Ersatztatbestand des § 1 Abs. 2a GrEStG nicht greift 

Die Besteuerung soll für Fälle sichergestellt werden, in denen Grundstücke durch Anteilsübertragungen in „neue Hände" gelangen. Wenn sich durch eine Verkürzung der Beteiligungskette keine neue Person in der Gesellschafterstruktur ergibt, greift der Ersatztatbestand laut dem Finanzgericht nicht. 

Das Urteil ist allerdings noch nicht endgültig: Die Revision zum Bundesfinanzhof (BFH, II R 2/26) ist anhängig. Es bleibt abzuwarten, ob der BFH die Argumentation des FG Hessen teilt oder die Verwaltungspraxis bestätigt. Die Komplexität zeigt, wie wichtig eine sorgfältige steuerliche und rechtliche Beratung im Vorfeld von Umstrukturierungen ist. 

Grunderwerbsteuer bei Verschmelzung auf Schwestergesellschaft? Auch das FG Köln zweifelt 

In einem Streitfall des FG Köln ging es darum, ob aufgrund einer Verschmelzung von Schwesterkapitalgesellschaften ein Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 2a GrEStG gegeben ist und, falls ja, ob eine Steuer nach der Konzernklausel des § 6a GrEStG nicht zu erheben ist. 

Der BFH hat auch hier in einer Revision zu klären (II R 25/25), ob der Ersatztatbestand eines fiktiven Grundstückserwerbs durch die Änderung des Gesellschafterbestandes nach § 1 Abs. 2a GrEStG durch einen Umstrukturierungsvorgang erfüllt wird, wenn eine zu 100% am Vermögen der grundbesitzenden Personengesellschaft beteiligte Kapitalgesellschaft auf eine Schwester-Kapitalgesellschaft mit identischer Beteiligungsstruktur verschmolzen wird. 

Kettenverkürzung und -verlängerung: Warum das FG Baden-Württemberg § 1 Abs. 2b GrEStG nicht einschränkend auslegt 

Das FG Baden-Württemberg hat im Jahr 2024 zu grundbesitzenden Kapitalgesellschaften entschieden, dass in Fällen der Verkürzung der Beteiligungskette auf Ebene der unmittelbaren Beteiligung zwingend Grunderwerbsteuer ausgelöst wird und der Ersatztatbestand des § 1 Abs. 2b GrEStG nicht einschränkend auszulegen sei (5 K 2022/23). Auch hierzu ist eine Revision beim BFH (II R 24/24) anhängig.  

Zuvor hatte das FG Baden-Württemberg bereits bestätigt, dass der Tatbestand des § 1 Abs. 2b GrEStG auch bei der Verlängerung der Beteiligungskette erfüllt ist. Der Tatbestand des § 1 Abs. 2b Satz 1 GrEStG setzt entweder eine unmittelbare oder eine mittelbare Änderung des Gesellschafterbestandes voraus. Liegt eine unmittelbare Änderung vor, sei es irrelevant, dass der Altgesellschafter den Neugesellschafter im Sinne des § 1 Abs. 2b GrEStG beherrscht und es nicht zu einer Grundstücksübertragung in neue Hände kommt. Auch dieser Fall ist vor dem BFH anhängig (II R 16/24). 

Grunderwerbsteuer: Welche weiteren Fälle sind derzeit beim BFH auf dem Prüfstand? 

Neben diesen Revisionen gibt es aktuell weitere anhängige Verfahren beim Bundesfinanzhof, auf deren Entscheidung die Beratungspraxis mit Spannung wartet. Ein Auszug praxisrelevanter Fragen: 

• Zum einen hat der BFH im anhängigen Verfahren II R 13/25 eine Grundfrage zur grunderwerbsteuerlichen Zurechnung im Zusammenhang mit wirtschaftlichem Eigentum und Treuhandverhältnissen zu entscheiden.
• Im Verfahren II R 4/25 geht es außerdem um die Frage, ob ein Grundstück bei Anteilserwerbstatbeständen nach § 1 Abs. 3 GrEStG gleichzeitig mehreren Gesellschaften zugerechnet werden darf. 
• Schließlich hat der BFH u. a. noch zu klären, ob bei einer unmittelbaren Beteiligung an einer grundbesitzenden Personengesellschaft für den "Anteil der Gesellschaft" im Sinne des § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG auf die vermögensmäßige Beteiligung am Gesellschaftskapital oder auf die sachenrechtliche Mitberechtigung am Gesamthandsvermögen (sogenannte Pro-Kopf-Betrachtung) abzustellen ist. 
• Von Letzterer hat sich der BFH in einem obiter dictum distanziert (Urteil vom 27.05.2020 II R 45/17) und angedeutet, dass wohl auf die Beteiligung am Gesellschaftskapital abzustellen sei. Allerdings hat er diese Rechtsfrage nicht entschieden, da es im Urteilsfall um eine mittelbare Anteilsvereinigung ging. 

Worauf Unternehmen bei Umstrukturierungen achten sollten: Unsere Einschätzung 

Das FG Hessen stellt mit seiner Entscheidung klar: Die reine Verkürzung von Beteiligungsketten auf mittelbarer Ebene kann steuerlich unbeachtlich sein, wenn der Immobilienbesitz mittelbar in keine neuen „Hände" kommt – auch ohne durchgehende Beherrschung. Die Praxis könnte dadurch Gestaltungsspielraum gewinnen, muss aber die ausstehende BFH-Rechtsprechung abwarten.  

Die Urteile der Finanzgerichte und die Vielzahl der anhängigen Revisionsverfahren beim BFH zum Thema Grunderwerbsteuer zeigen, wie streitanfällig eine Umstrukturierung sein kann, wenn Immobilienbesitz unmittelbar oder mittelbar betroffen ist.  

Wer Strukturmaßnahmen im Unternehmen plant, sollte daher die Rechtsentwicklungen aufmerksam verfolgen und eine Umwandlung oder Umstrukturierung stets fachlich von Expert:innen begleiten lassen. 

Sie planen Umstrukturierungen, haben Fragen zur Grunderwerbsteuer oder benötigen Unterstützung bei Unternehmenssteuerrecht? Tim Weyers und das Team der ECOVIS KSO unterstützt Sie mit steuerrechtlicher Expertise bei Ihrer Umstrukturierung. Nehmen Sie einfach Kontakt auf.