Die Herausforderungen des neuen Heizungsgesetzes für Wohnungseigentümergemeinschaften

Mit dem Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zum 01.01.2024 steht der Gebäudesektor in Deutschland vor weitreichenden Veränderungen. Ziel ist es, bis 2045 treibhausgasneutral zu werden, wobei besonders die Wärmewende eine zentrale Rolle spielt. Doch wie betrifft dies konkret Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs)? In diesem Beitrag beleuchten wir die Auswirkungen des neuen Heizungsgesetzes auf diese spezielle Rechtsform. 

Neue gesetzliche Anforderungen und ihre Auswirkungen 

Das GEG fordert, dass ab dem 01.01.2024 bei Neubauten Heizungen installiert werden müssen, die mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Für Bestandsbauten gilt eine Übergangsfrist bis 2026 beziehungsweise 2028, abhängig von der Größe der Gemeinde. Dies betrifft sowohl Wohn- als auch Nichtwohngebäude. Insbesondere für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) ergeben sich hierbei besondere Herausforderungen, da die bisherige Gesetzeslage wenig spezifisch auf WEGs eingeht.  

Rechtliche Rahmenbedingungen für Wohnungseigentümergemeinschaften 

Das neue GEG adressiert primär die Gebäudeeigentümer oder Bauherren. Konkrete Regelungen, die speziell auf Wohnungseigentümergemeinschaften zugeschnitten sind, fehlen jedoch weitgehend. Gemäß § 71 n GEG § 9a Abs. 2 WEG liegt die Verantwortung für den Austausch einer Zentralheizung grundsätzlich bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies bedeutet, dass Entscheidungen zu Heizungserneuerungen einheitlich getroffen werden müssen, was in der Praxis oft herausfordernd ist, insbesondere ohne einen Verwalter. 

Rolle des Verwalters und Probleme ohne Verwalter 

Ein Verwalter ist entscheidend für die Umsetzung der GEG-Pflichten in einer WEGs. Er bereitet die notwendigen Beschlüsse vor und sorgt dafür, dass die Vorgaben fristgerecht umgesetzt werden. Fehlt jedoch ein Verwalter, müssen alle Miteigentümer gemeinsam handeln, was in größeren oder konfliktreichen Gemeinschaften kaum praktikabel ist. Die Gesetzesnovelle bietet hier keine klaren Lösungen für verwalterlose WEG. 

Beschlüsse zu Heizungserneuerungen 

Die Entscheidung über den Austausch einer Heizungsanlage stellt entweder eine Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung dar, je nachdem, ob es sich um eine einfache Reparatur oder einen umfassenderen Austausch handelt. Beide Arten von Beschlüssen erfordern eine klare Regelung zur Kostenverteilung gemäß § 16 WEG, was insbesondere bei größeren Investitionen wie dem Einbau einer Wärmepumpe von großer Bedeutung ist. 

Konfliktpotenzial bei der Kostenverteilung 

Die Frage der Kostenverteilung ist oft ein Streitpunkt in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs), besonders wenn es um teure Investitionen wie neue Heizungssysteme geht. Klarheit muss geschaffen werden, ob Heizkörper zum Sondereigentum gehören oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, um entsprechende Kostenbeschlüsse zu treffen. 

Konsequenzen bei Nichtumsetzung 

Verstößt eine Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) gegen die Übergangsfristen oder die Anforderungen des GEG, können rechtliche Konsequenzen drohen, darunter Geldbußen gemäß § 108 GEG. Diese können sowohl die WEG selbst als auch den Verwalter betreffen, wenn dieser vorhanden ist. 

Unsere Einschätzung 

Die Umsetzung des neuen Gebäudeenergiegesetzes stellt Wohnungseigentümergemeinschaften vor erhebliche rechtliche und praktische Herausforderungen. Eine frühzeitige Auseinandersetzung mit den neuen gesetzlichen Anforderungen, die Klärung von Zuständigkeiten und die rechtssichere Umsetzung der Beschlüsse sind für eine erfolgreiche Heizungserneuerung unerlässlich. In Zweifelsfällen sollte immer rechtlicher Rat eingeholt werden, um rechtliche Risiken zu minimieren und eine reibungslose Umsetzung zu gewährleisten. 

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Übersicht und kann spezielle Einzelfälle nicht umfassend abdecken. Für eine individuelle Beratung stehen Fachexperten gerne zur Verfügung. Bei Fragen wenden Sie sich an Rechtsanwalt Carsten Meier. 

Vermerk: Bitte beachten Sie, dass in diesem Dokument bei den durch die Gesetze festgeschriebenen Begriffen auf das Gendern verzichtet wird, um die juristische Präzision und Klarheit zu wahren. In allen anderen Textteilen wird eine gendergerechte Sprache verwendet, um die Gleichstellung aller Geschlechter zu fördern.