25. Oktober 2022

Kaufpreisaufteilung bei Grundstücken: Wie funktioniert die Berechnung

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Das BMF hat seine Arbeitshilfe 2.0 zur Kaufpreisaufteilung für ein bebautes Grundstück im August redaktionell angepasst und veröffentlicht. In unserem Beitrag möchten wir gerne darstellen, wie die Berechnung der Kaufpreisaufteilung mit der BMF-Arbeitshilfe 2.0 funktioniert und welche alternativen Berechnungsmethoden für eine Kaufpreisaufteilung möglich und sinnvoll sind.  

Überblick

Eine Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn die Abschreibung des Gebäudes für steuerliche Zwecke genutzt werden kann.
Mit unserem Beitrag vom 11. Februar 2021 haben wir Ihnen bereits Hintergründe und Möglichkeiten zur Ermittlung der Kaufpreisaufteilung geschildert und Praxishinweise gegeben.
Bei einer fehlenden vertraglichen Kaufpreisaufteilung wendet die Finanzverwaltung regelmäßig die BMF-Arbeitshilfe an, um eine Zuordnung des Kaufpreises vorzunehmen. Ebenso nutzt das Finanzamt die Excel-Datei, um vorhandene vertragliche Kaufpreisaufteilungen auf Plausibilität zu überprüfen. 

Historie der BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für bebaute Grundstücke nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf den Grund und Boden sowie  das Gebäude aufzuteilen.
Unter Berücksichtigung dieser Rechtsprechung hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) eine Arbeitshilfe zur Verfügung gestellt, welche anhand des (vereinfachten) Sachwertverfahrens eine Kaufpreisaufteilung abgebildet hat.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit seinem Urteil vom 21. Juli 2020 entschieden, dass die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach realen Verkehrswerten mit dieser Arbeitshilfe nicht gewährleistet ist. Das Fehlen von Orts- oder Regionalisierungsfaktoren bei der Ermittlung des Gebäudewerts wurde als systemischer Fehler eingestuft.
Gleichzeitig hat der BFH festgestellt, dass die Arbeitshilfe für Steuerpflichtige und die Finanzverwaltung nicht zwangsläufig bindend ist.
Im April 2021 hat das BMF eine überarbeitete Arbeitshilfe 2.0 veröffentlicht, welche neben dem (vereinfachten) Sachwertverfahren auch Bewertungen nach dem Ertrags- und dem Verkehrswert ermöglicht. Die Arbeitshilfe wird laufend aktualisiert und wurde zuletzt im August 2022 nach redaktionellen Anpassungen erneut veröffentlicht.  

Gelten die Feststellungen des BFH-Urteils auch für die Arbeitshilfe 2.0?

Mit der BMF-Arbeitshilfe 2.0 wird die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude mit den Bewertungsmethoden soweit möglich in der Reihenfolge Vergleich-, Ertrags-, und Sachwertverfahren berechnet. Die vorgenannten Bewertungsverfahren sind nach § 6 Abs. 1 S. 1 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 (BGBl I S. 2805) zur Ermittlung des Verkehrswerts grundsätzlich heranzuziehen. 

Die mit BFH-Urteil vom 21. Juli 2020 festgestellten systemischen Fehler sind mit der Arbeitshilfe 2.0 allerdings nicht behoben. Vorhandene besondere objektspezifische Merkmale im Sinne des § 8 Abs. 3 ImmoWertV werden in der Arbeitshilfe 2.0 weiterhin nicht berücksichtigt. Die Arbeitshilfe ermöglicht weiterhin lediglich eine Kaufpreisaufteilung in einem typisierten Verfahren selbst vorzunehmen oder eine vorliegende Aufteilung zu überprüfen. 

Sie ist als qualifizierte Schätzung zulässig und kann durch eine sachverständige Begründung widerlegt werden. 

Alternative Aufteilungsmethoden – Umgekehrtes Ertragswertverfahren (ECOVIS KSO – Tool)

Eine von Sachverständigen zugelassenes Verfahren für die Kaufpreisaufteilung stellt das umgekehrte Ertragswertverfahren dar. Hierbei werden durch die Verzinsung und die Restnutzungsdauer das Prinzip der Einzelbewertung erfüllt und gleichzeitig orts- und regionalabhängige Faktoren berücksichtigt. Im Ergebnis liefert diese Bewertungsmethode eine den realen und objektiven Verhältnissen entsprechende Kaufpreisaufteilung. Dies führt in der Regel zu einem höheren Kaufpreisanteil für das Gebäude und erhöht somit das Abschreibungsvolumen, welches für steuerliche Zwecke genutzt werden kann. 

In unserer folgenden Beispielberechnung wird durch die Anwendung des umkehrten Ertragswertverfahrens ein nicht unwesentliches zusätzliches Abschreibungsvolumen ermittelt: 

 

Bewertung mit der BMF Arbeitshilfe 2.0 ECOVIS KSO-Tool
Ertragswertverfahren
(Vergleichsmiete)
Sachwertverfahren Umgekehrtes Ertragswertverfahren
Grund und Boden 280.100,00 28,01% 440.500,00 44,05% 181.956,00 18,20%
Gebäude 719.900,00 71,99% 559.500,00 55,95% 818.044,00 81,80%
1.000.000,00 100,00% 1.000.000,00 100,00% 1.000.000,00 100,00%
Abschreibung jährlich 2% 14.398,00 11.190,00 16.360,89

Annahme: Eigentumswohnung, BJ 2013; Bodenrichtwert: 2.500,00 €/m²; Mieteinnahmen 2.000,00€ monatlich

Unsere Einschätzung

Eine Kaufpreisaufteilung sollte bereits mit dem Kaufvertrag festgelegt werden. Die Aufteilung sollte einer Plausibilitätsprüfung des Finanzamtes standhalten und somit auf einer sachgerechten und wirtschaftlich haltbaren Berechnung basieren. Hierfür eignet sich auch das umgekehrte Ertragswertverfahren.
Fehlt eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag, ist es ratsam, das umgekehrte Ertragswertverfahren als alternative Bewertungsmethode zur BMF-Arbeitshilfe 2.0 anzuwenden. Hierdurch wird die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grund und Boden sowie Gebäuden steuerlich optimiert und an die tatsächlichen Wertverhältnisse angelehnt.
Im besten Fall liefert diese Bewertungsmethode bereits im Jahr der Anschaffung eines Vermietungsobjektes die Möglichkeit, Abschreibungspotenziale optimal auszuschöpfen.
Die Kaufpreisaufteilung kann aber auch für Bestandsobjekte in späteren Veranlagungsjahren überprüft und angepasst werden. Daher besteht auch in diesen Fällen Potenzial, ein größeres Abschreibungsvolumen zu ermitteln und unterlassene Abschreibungen nachzuholen. 

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