Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäuden

Wenn Sie Immobilienbesitz erwerben oder verkaufen, sollten Sie einige rechtliche und steuerliche Aspekte unbedingt beachten. In unserem Beitrag möchten wir Ihnen deshalb erläutern, warum eine Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäuden sinnvoll und notwendig ist. 

Hintergrund zu Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäuden

Die Aufteilung der Anschaffungskosten für bebaute Grundstücke auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie dem nicht abnutzbaren Grund und Boden ist empfehlenswert. Insbesondere dann, wenn die Abschreibung des Gebäudes für steuerliche Zwecke genutzt werden kann. Dabei werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes im Wege der Abschreibung verteilt über die Nutzungsdauer als Werbungskosten im Sinne des § 21 Einkommensteuergesetz berücksichtigt. Das gilt bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Befindet sich das bebaute Grundstück im Betriebsvermögen, wird die Abschreibung des Gebäudes als Betriebsausgaben berücksichtigt.

Je höher dabei der Anteil auf das Gebäude fällt, desto höher ist die Abschreibung. Und entsprechend der steuerliche Vorteil, da die Abschreibung die Steuerlast mindert.

In der Praxis vereinbaren Käufer und Verkäufer in vielen Fällen leider nur einen Gesamtkaufpreis für den Erwerb des bebauten Grundstücks. Dadurch wird ein Aufteilen im Nachgang notwendig. Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits bietet regelmäßig Diskussionsstoff mit der Finanzverwaltung. Käufer:innen ist in der Regel daran gelegen, einen möglichst hohen Kaufpreisanteil dem Gebäude zuzuordnen, um so die Anschaffungskosten im Wege der Abschreibung geltend machen zu können.

Steigende Immobilienpreise

Durch die immer höher steigenden Immobilienpreise speziell in Ballungsgebieten bekommt diese Thematik zusätzliche Bedeutung.
Deshalb sollten Sie bereits im notariellen Kaufvertrag eine sachgerechte Aufteilung des Anschaffungspreises auf Gebäude sowie Grund und Boden vornehmen. Grundsätzlich ist der Aufteilung der Vertragsparteien dann zu folgen. Es sei denn, sie ist grundsätzlich verfehlt und deshalb wirtschaftlich nicht haltbar. Die Aufteilung gilt auch nicht, wenn die Vertragsparteien sie nur zum Schein getroffen haben. Außerdem gilt sie nicht, wenn ein Gestaltungsmissbrauch im Sinne des § 42 Abgabenordnung vorliegt.

Ermittlung der Kaufpreisaufteilung

Gibt es keine vertragliche Kaufpreisaufteilung, ist der Gesamtkaufpreis auf jedes Wirtschaftsgut mit seinem Verkehrswert oder Teilwert aufzuteilen. Dabei gilt der Grundsatz der Einzelbewertung. Dafür stellt die oberste Finanzbehörde von Bund und Ländern für die vereinfachte Berechnung einer Kaufpreisaufteilung eine Excel-Datei als Arbeitshilfe zur Verfügung (sogenannte “BMF-Arbeitshilfe”).

Diese Datei ermöglicht es, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Fraglich war bisher, ob die „Arbeitshilfe“ zwangsläufig bindend ist, hatte die Finanzverwaltung doch über den Charakter der Arbeitshilfe hinaus, der Arbeitshilfe in der Praxis oft eine starre Bindung für die Besteuerungszwecke zukommen lassen. Gibt es Abweichungen zwischen den Ergebnissen aus der Arbeitshilfe und der vertraglichen Vereinbarung, war oft strittig, ob das zwangsläufig dazu führt, dass die vertraglichen Vereinbarungen als Scheinvereinbarungen oder Gestaltungsmissbrauch angesehen werden.

Kritik an der Arbeitshilfe des BMF

Die Literatur sieht die Arbeitshilfe kritisch. Grund dafür ist zum Beispiel, dass sie ausschließlich auf der Anwendung des Sachwertverfahrens basiert. Andere gängige Ermittlungsverfahren – wie beispielsweise das Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren – werden nicht berücksichtigt.

Zwischenzeitlich hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) der Sache angenommen. Dabei haben sich die Richter:innen damit auseinandergesetzt, ob die zur Verfügung gestellte Arbeitshilfe bei der Aufteilung des Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück zwangsläufig bei der vertraglichen Vereinbarung für Zwecke der AfA-Bemessungsgrundlage zugrunde gelegt werden muss. Sie kamen dabei am 21. Juli 2020 zu folgendem Ergebnis:

Entspricht die vertragliche Aufteilung eines Grundstückskaufpreises nicht den tatsächlichen Wertverhältnissen und erscheint damit wirtschaftlich nicht haltbar, kann zur Bestimmung des Gebäudeanteils als AfA-Bemessungsgrundlage die Aufteilung nicht zwangsläufig durch die Arbeitshilfe des BMF ersetzt werden.

Begründung des BMF-Urteils vom 21. Juli 2020

Die durch das BMF bereit­ge­s­tellte Arbeits­hilfe zur Auf­tei­lung eines Gesamt­kauf­p­rei­ses für ein bebau­tes Grund­stück entspricht nicht der von der Recht­sp­re­chung gefor­derten Auf­tei­lung nach den rea­len Ver­kehrs­wer­ten/Teilwerten von Grund und Boden und Gebäude. Dies ist unter anderem dadurch begründet, dass die Arbeits­hilfe die zur Ver­fü­gung ste­hen­den Bewer­tungs­ver­fah­ren auf das (ver­ein­fachte) Sach­wert­ver­fah­ren begrenzt hat. Auch werden keine sogenannten Orts- oder Regio­na­li­sie­rungs­fak­toren sowie loka­le Gege­ben­hei­ten der Immobilie in der Arbeitshilfe berücksichtigt. Dies führt bei der Ermitt­lung des Gebäu­de­werts insbesondere in Groß­s­täd­ten wie beispielsweise München mit im Landesvergleich sehr hohen Bodenrichtwerten zu einem über­pro­por­tio­na­len Anteil des Grund und Bodens gegenüber weniger stark ausgeprägten Ballungsgebieten.

Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäuden – ein Praxishinweis

Die Entscheidung ist aus Sicht der Praxis sehr positiv. Denn die Anwendung des Sachwertverfahren hat beispielsweise für in Großstädten vermietete Immobilien zu falschen Ergebnissen geführt. Offen ist weiterhin, wie sich die Finanzverwaltung nach dem Urteil positioniert und wie in Zukunft die Aufteilung des Gesamtkaufpreises erfolgen soll. Und zwar immer vor dem Hintergrund eines Massenverfahrens, also bei unzähligen Erwerbsgeschäften pro Jahr. Ferner besteht die Möglichkeit, Gutachter:innen zu beauftragen – was natürlich mit weiteren Kosten verbunden ist.

Unsere Einschätzung

Unser Rat ist klar. Nehmen Sie eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag auf. Und zwar idealerweise mit einer Dokumentation beziehungsweise Berechnung. Denn wie schon eingangs erwähnt, hat die Finanzverwaltung grundsätzlich einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude, welche die Beteiligten getroffen haben, zu folgen. Dabei sollte die Berechnung auf den tatsächlichen Wertverhältnissen beruhen und damit wirtschaftlich haltbar sein. Hierbei stehen unterschiedliche Alternativen für die Berechnung zur Verfügung. Das gilt auch in Zeiten des fraglichen Umgangs mit der aktuellen Kaufpreisaufteilung des BMF.

Haben Sie Fragen zum Thema? Dann kommen Sie gerne jederzeit auf uns zu!