26. Oktober 2023
Neue Erklärungs- und Anzeigepflichten durch die Grundsteuerreform
Wer am 01. Januar 2022 Eigentümer:in eines Grundstücks war, musste die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts bis zum 31. Januar 2023 beim Finanzamt einreichen. Eigentümer:innen, die der Abgabe der Grundsteuererklärung bis heute nicht nachgekommen sind, laufen Gefahr, dass Verspätungszuschläge festgesetzt oder Schätzungsbescheide erlassen werden. Neben der Pflicht zur Abgabe der Grundsteuererklärung auf den Hauptfeststellungszeitpunkt, hat der Gesetzgeber weitere Anzeigepflichten eingeführt. Ob Sie von den Anzeigepflichten betroffen sind und welche Fristen Sie beachten müssen, erfahren Sie hier.
Grundsteuerreform: Das ist neu
Der Gesetzgeber hat Eigentümer:innen dazu verpflichtet, nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt eingetretene Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse anzuzeigen, sofern sich diese auf
- die Höhe des Grundsteuerwerts,
- die Vermögensart oder
- die Grundstücksart auswirken.
Diese Anzeigepflichten sind ohne gesonderte Aufforderung durch das zuständige Finanzamt oder öffentliche Bekanntmachung des Bundesministeriums für Finanzen zu erfüllen. Bisher war die Abgabe einer Grundsteuererklärung nicht verpflichtend, sofern der/die Eigentümer:in nicht zuvor vom Finanzamt dazu aufgefordert wurde. Der Gesetzgeber will hierdurch sicherstellen, dass die Finanzbehörden die für die Fortschreibung benötigten Informationen und Unterlagen erhalten. Dies soll durch die Einführung der Anzeigepflichten nun auch losgelöst von den Mitteilungen der nach Bundes- oder Landesrecht zuständigen Behörden, beispielsweise der Bauaufsichtsbehörde, sichergestellt werden.
Grundsteuer: Wann liegt eine tatsächliche Änderung der Verhältnisse vor?
Betroffen von den Anzeigepflichten sind insbesondere Änderungen, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwerts auswirken können. Grundsätzlich lassen sich dabei drei Fallkonstellationen unterscheiden:
Wertfortschreibung:
Bei der Wertfortschreibung hat sich der Wert des Grundstücks geändert. Hierunter fallen
- An- und Umbauten, die die Wohn- bzw. Nutzfläche erhöhen,
- Neubauten auf bisher unbebauten Grundstücken (Wert- und Artfortschreibung) oder
- wenn ein Gebäude durch starke Beschädigungen zerstört oder nicht mehr nutzbar wird (Wert- und Artfortschreibung).
Artfortschreibung:
Damit es zu einer Artfortschreibung kommt, muss sich die Grundstücksart ändern. Wird beispielsweise
- ein bisher unbebautes Grundstück bebaut oder
- eine bisher gewerblich genutzte Fläche zu Wohnraum umgestaltet,
muss die bisherige Grundstücksart angepasst werden.
Nachfeststellung:
Damit es zu einer Nachfeststellung kommt, müssen sich Tatsachen ergeben haben, die zu einer erstmaligen Feststellung führen. Dabei kann beispielsweise ein bisheriges Mehrfamilienhaus in rechtlich eigenständige Eigentumswohnungen aufgeteilt oder eine Steuerbefreiung weggefallen sein.
Keine Anzeigepflicht bei Veränderung der zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse
Für eine ausschließliche Veränderung der zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse, beispielsweise Verkauf oder Erbschaft, sieht der Gesetzgeber hingegen keine Anzeigepflicht vor. Er vertraut auf eine Vollzugssicherung durch die Mitteilungspflicht der Grundbuchämter.
Grundsteuerreform: Bis wann müssen die Änderungsanzeigen eingereicht werden?
In den meisten Bundesländern müssen Eigentümer:innen die Änderungsanzeige bis zum 31. Januar des Folgejahres einreichen. Für Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die im Laufe des Jahres 2023 eingetreten sind, musste die Änderungsanzeige zum 31. Januar 2024 abgegeben werden. Lediglich in den Bundesländern Bayern, Hamburg und Niedersachsen läuft die Abgabefrist bis zum 31. März des jeweiligen Folgejahres.
Eine kürzere Anzeigepflicht besteht für Änderungen, die eine Steuerbefreiung oder -ermäßigung betreffen. In diesen Fällen müssen Eigentümer:innen die Änderungsanzeige innerhalb von drei Monaten nach Eintritt der Änderung und nicht wie sonst im Folgejahr abgeben.
Unsere Einschätzung
Insbesondere bei größeren Immobiliengesellschaften führen die neuen gesetzlichen Anzeigepflichten zu einem höheren Monitoring-Aufwand. So hat beispielsweise bereits die Umnutzung bei einem Mieterwechsel (Wohn- statt Nutzfläche oder umgekehrt) Auswirkungen auf die Höhe des Grundsteuerwerts. Eine Anzeige der Änderung ist also verpflichtend. Eine konsequente Dokumentierung ist hier unumgänglich.
Sollten Sie weitere Fragen bezüglich der Anzeigepflichten haben oder Unterstützung bei Erstellung der Änderungsanzeige benötigen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
