Neue Erklärungs- und Anzeigepflichten durch die Grundsteuerreform

Es ist so weit. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Grundlage des neuen Grundsteuerrechts sowie der neuen ggf. deutlich angepassten Hebesätze der Gemeinden erhoben. Die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung auf den Hauptfeststellungsstichtag 1. Januar 2022 ist längst verstrichen. Was bleibt sind die vom Gesetzgeber neu eingeführten Anzeigepflichten. 

Um Verspätungszuschläge oder Schätzungsbescheide zu vermeiden, ist es wichtig, die neuen Anforderungen zu kennen und fristgerecht zu erfüllen. In diesem Beitrag erläutern wir, welche Anzeigepflichten bestehen und welche Fristen Sie dabei im Blick behalten sollten. 

Grundsteuerreform: Das ist neu 

Der Gesetzgeber hat Eigentümer:innen dazu verpflichtet, nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 2022) eingetretene Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse anzuzeigen, sofern sich diese auf 

• die Höhe des Grundsteuerwerts, 
• die Vermögensart oder 
• die Grundstücksart auswirken. 

Diese Anzeigepflichten sind ohne gesonderte Aufforderung durch das zuständige Finanzamt oder öffentliche Bekanntmachung des Bundesministeriums für Finanzen zu erfüllen. Bisher war die Abgabe einer Grundsteuererklärung nicht verpflichtend, sofern der:die Eigentümer:in nicht zuvor vom Finanzamt dazu aufgefordert wurde. Der Gesetzgeber will hierdurch sicherstellen, dass die Finanzbehörden die für die Fortschreibung benötigten Informationen und Unterlagen erhalten. Dies soll durch die Einführung der Anzeigepflichten nun auch losgelöst von den Mitteilungen der nach Bundes- oder Landesrecht zuständigen Behörden, beispielsweise der Bauaufsichtsbehörde, sichergestellt werden.

Grundsteuer: Wann liegt eine tatsächliche Änderung der Verhältnisse vor? 

Betroffen von den Anzeigepflichten sind insbesondere Änderungen, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwerts auswirken können. Grundsätzlich lassen sich dabei drei Fallkonstellationen unterscheiden: 

Wertfortschreibung:  

Bei der Wertfortschreibung hat sich der Wert des Grundstücks geändert. Hierunter fallen  

• An- und Umbauten, die die Wohn- bzw. Nutzfläche erhöhen oder mindern, 
• Neubauten auf bisher unbebauten Grundstücken (Wert- und Artfortschreibung) oder  
• wenn ein Gebäude durch starke Beschädigungen zerstört oder nicht mehr nutzbar wird (Wert- und Artfortschreibung). 

Artfortschreibung:  

Damit es zu einer Artfortschreibung kommt, muss sich die Grundstücksart ändern. Wird beispielsweise  

• ein bisher unbebautes Grundstück bebaut oder  
• eine bisher gewerblich genutzte Fläche zu Wohnraum umgestaltet, 

muss die bisherige Grundstücksart angepasst werden. 

Nachfeststellung:  

Damit es zu einer Nachfeststellung kommt, müssen sich Tatsachen ergeben haben, die zu einer erstmaligen Feststellung führen. Dabei kann beispielsweise ein bisheriges Mehrfamilienhaus in rechtlich eigenständige Eigentumswohnungen aufgeteilt oder eine Steuerbefreiung weggefallen sein. 

Keine Anzeigepflicht bei Veränderung der zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse 

Für eine ausschließliche Veränderung der zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse, beispielsweise Verkauf oder Erbschaft, sieht der Gesetzgeber hingegen keine Anzeigepflicht vor. Er vertraut auf eine Vollzugssicherung durch die Mitteilungspflicht der Grundbuchämter. 

Bis wann müssen die Änderungsanzeigen eingereicht werden? 

Die Frist für die Abgabe der Änderungsanzeigen beträgt mit Ausnahme der Länder Hessen und Baden-Württemberg drei Monate (in Hessen und Baden-Württemberg beträgt die Frist lediglich einen Monat) und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem eine oder mehrere Änderungen eingetreten sind. 

Abweichend hiervon ist der Wegfall der Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung in den Ländern Baden-Württemberg und Hessen auch unterjährig mit einer Frist von drei Monaten nach Eintritt der Änderung anzuzeigen.  

Unsere Einschätzung 

Insbesondere bei größeren Immobiliengesellschaften führen die neuen gesetzlichen Anzeigepflichten zu einem höheren Monitoring-Aufwand. So hat beispielsweise bereits die Umnutzung bei einem Mieterwechsel (Wohn- statt Nutzfläche oder umgekehrt) Auswirkungen auf die Höhe des Grundsteuerwerts. Eine Anzeige der Änderung ist also verpflichtend. Eine konsequente Dokumentierung ist hier unumgänglich. 

Vorsicht: Die reformierte Grundsteuer tritt ab dem 1. Januar 2025 in Kraft. Viele Kommunen verschicken die Grundsteuerbescheide jedoch erst noch, sodass die genaue Höhe der Grundsteuer möglicherweise erst im ersten Quartal 2025 feststeht. Eigentümer:innen sollten sich daher darauf einstellen, dass die neu festgesetzte Grundsteuer unter Umständen deutlich von den bisherigen Grundsteuerzahlungen abweichen kann.  

Sollten Sie weitere Fragen bezüglich der Anzeigepflichten haben oder Unterstützung bei Erstellung der Änderungsanzeige benötigen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.