29. April 2021

Reform der Grunderwerbsteuer: Offensive gegen Share Deals

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Sogenannte Share Deals waren bisher ein beliebtes Mittel, um Grundstücke zu erwerben und gleichzeitig die Belastung mit Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Da auf diese Weise beträchtliche Steuerbeträge vermieden wurden, ist es wenig verwunderlich, dass dieses Modell nun durch eine Gesetzesänderung unattraktiv gemacht werden soll. Der Gesetzesentwurf über die Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) hat kürzlich den Finanzausschuss und den Bundestag passiert. Sobald der Bundesrat dem Entwurf zustimmt, kann das Gesetz und damit die Grunderwerbsteuerreform planmäßig zum 1. Juli 2021 in Kraft treten. Lesen Sie hier alles Wichtige zur Reform der Grunderwerbsteuer, die von Expert:innen als klare Offensive gegen Share Deals interpretiert wird.

Reform der Grunderwerbsteuer und die aktuelle Rechtslage

Nach geltendem Recht kann ein Grundstück mittelbar erworben werden, ohne dass dafür Grunderwerbsteuer anfällt. Möglich machen das sogenannte „RETT-Blocker“-Modelle. Dabei wird nicht das Grundstück selbst, sondern es werden Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft im Wege des Share Deals erworben. Denn nach geltendem Recht werden Anteilsübertragungen an Kapitalgesellschaften insbesondere dann vom GrEStG erfasst, wenn sich mindestens 95 Prozent der Anteile in einer Hand vereinigen. Die Vereinigung meint dabei sowohl den Erwerb aufgrund eines zivilrechtlichen Anspruchs, beispielsweise aufgrund eines wirksamen Kaufvertrags, als auch den Erwerb kraft Gesetzes, zum Beispiel im Wege des Erbanfalls. Im Ergebnis müssen mindestens 95 Prozent von derselben Person gehalten werden. Bei Personengesellschaften dagegen löst schon die bloße Übertragung von mindestens 95 Prozent auf neue Gesellschafter:innen die Pflicht zum Zahlen der Grunderwerbsteuer aus.

Details zu den geplanten Änderungen im Rahmen der Reform der Grunderwerbsteuer

  • Senkung der Schwellenwerte
    Die bislang geltenden Schwellenwerte sollen von 95 Prozent auf 90 Prozent herabgesetzt werden. Davon betroffen sind alle Tatbestände in § 1 Absatz 2a bis Absatz 3a GrEStG. Das Konzernprivileg des § 6a GrEStG bleibt davon ausgenommen.
  • Verlängerung der Haltefristen
    Der Tatbestand des § 1 Absatz 2a GrEStG sowie die Befreiungsvorschriften Paragraphen 5 und 6 GrEStG sehen eine fünfjährige Haltefrist vor. Diese soll nun auf zehn Jahre verlängert werden. In bestimmten Fällen soll die Frist sogar auf 15 Jahre verlängert werden. Dies betrifft Fälle von Immobilien-Personengesellschaften, die unter Anwendung einer Befreiung (§ 6 GrEStG) steuersparend erworben werden sollen.
  • Neuer Ersatztatbestand § 1 Absatz 2b GrEStG
    Durch den neuen § 1 Absatz 2b GrEStG wird für Kapitalgesellschaften eine vergleichbare Regelung geschaffen, wie sie für Personengesellschaften schon in § 1 Absatz 2a GrEStG existiert. Künftig wird also auch dann ein grunderwerbsteuerlicher Tatbestand erfüllt, wenn mindestens 90 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft auf neue Gesellschafter übertragen werden. Zu betrachten sind dabei sowohl die unmittelbaren als auch die mittelbaren Anteilsübertragungen auf neue Gesellschafter innerhalb eines zehnjährigen Zeitraums. Im Ergebnis heißt das, dass auch die Übertragung einer Vielzahl von Kleinstbeteiligungen zum Überschreiten der 90-Prozent-Grenze führen kann.
  • Börsenklausel § 1 Absatz 2c GrEStG
    Die Börsenklausel entschärft die Auswirkungen des neuen Ersatztatbestands des § 1 Absatz 2b GrEStG für börsennotierte Unternehmen. Diese würden ohne die Börsenklausel Gefahr laufen, unkontrollierbar durch unmittelbare und mittelbare Anteilsübertragungen an der Börse den Tatbestand des § 1 Absatz 2b GrEStG zu erfüllen. Hierbei ist zu beachten, dass dies nur für bestimmte Marktsegmente in Betracht kommt, was im Einzelfall zu prüfen wäre.

Zeitliche Anwendungsvorschriften

Die Änderungen sollen am 1. Juli 2021 in Kraft treten. Bis dahin kommen noch die Regelungen des geltenden Grunderwerbsteuergesetzes zur Anwendung, wenn „Signing“ und „Closing“ bei Anteilsübertragungen an grundbesitzende Kapitalgesellschaften bis zum 30. Juni 2021 abgeschlossen sind.
Der Gesetzesentwurf sieht ausdrücklich vor, dass bereits vor dem 1. Juli 2021 übertragene Anteile nicht in die Betrachtung der 90-Prozent-Schwelle des § 1 Absatz 2b GrEStG einbezogen werden. Dies gilt nur, wenn die dingliche Übertragung der Anteile vor Inkrafttreten des Gesetzes erfolgt. Wurde die Übertragung vor dem Stichtag vertraglich vereinbart, die dingliche Übertragung aber erst nach dem 1. Juli 2021 vollzogen, dürfte nach Maßgabe des neuen Ersatztatbestandes ein steuerbarer Vorgang vorliegen.

Darüber hinaus sollen die alten Regelungen neben den neuen Regelungen weiterhin Anwendung finden. Dies betrifft alle Fälle, wo sich bereits heute schon mindestens 90 Prozent, aber weniger als 95 Prozent an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft in der Hand eines Erwerbers befinden (vereinigt sind). So löst auch nach dem 1. Juli 2021 eine Aufstockung der Beteiligung von beispielsweise 94 Prozent auf mindestens 95 Prozent einen grunderwerbsteuerlichen Tatbestand aus. Sollten die Quoten nach dem 30. Juni 2021 jedoch auf unter 90 Prozent sinken, dann gelten die vorgenannten Ausnahmeregelungen nicht mehr. In diesem Fall kommt es dann bei zukünftigen Transaktionen wiederum auf die Neuregelungen an.

Unsere Einschätzung

Das Ziel, RETT-Blocker-Modelle bei Kapitalgesellschaften unattraktiv zu machen, wird wohl durch die geplanten Änderungen erreicht werden. Steuerneutrale Gestaltungen unter Mitwirkung eines Co-Investors (89,9 Prozent / 10,1 Prozent), der nicht Altgesellschafter:in ist, werden durch den neuen § 1 Absatz 2b GrEStG unattraktiv. Zwar könnten Steuerpflichtige auch nur 89,9 Prozent der Gesellschaftsanteile erwerben, allerdings müssten dann wirksame Regelungen getroffen werden, die verhindern, dass der Altgesellschafter seine verbliebenen 10,1 Prozent an einen Dritten veräußert. Problematisch dürfte das insbesondere bei solchen Co-Investorinnen und Co-Investoren sein, die wiederum mittelbar über unterschiedliche Beteiligungsebenen hindurch von unterschiedlichen Gesellschaftern gehalten werden.
Die Neuregelungen treffen dabei nicht nur Immobilien-Gesellschaften, sondern auch operativ tätige Unternehmen, die ihren Grundbesitz für ihr laufendes Geschäft, zum Beispiel als Verwaltungssitz, nutzen. Grundbesitzende Gesellschaften werden künftig unmittelbare sowie mittelbare Anteilsübertragungen streng überwachen müssen. Denn im Falle der Überschreitung der 90-Prozent-Grenze wird die Kapitalgesellschaft selbst Schuldnerin der Grunderwerbsteuer.

Sollten Sie daher aktuell eine Transaktion unter der Beteiligung einer immobilienhaltenden Gesellschaft planen, sollten Sie zeitnah die grunderwerbsteuerlichen Auswirkungen prüfen – oder prüfen lassen. Nur so kann noch von der aktuellen Rechtslage Gebrauch gemacht werden. Bei einer solchen Transaktionen sollten Sie aber nicht nur grunderwerbsteuerliche Aspekte beachten.

Haben Sie Fragen zum Thema oder planen eine Transaktion? Dann kommen Sie jederzeit gerne auf uns zu! Mit unserem Team stehen wir Ihnen sowohl für die rechtliche als steuerrechtliche Strukturierung gerne beratend zur Seite.

Peter Kollenbroich

Partner, Steuerberater, Fachberater für Immobilienbesteuerung, LL.M.

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