BFH-Urteil zur Grunderwerbsteuer: Nachträgliche Sonderwünsche beim Grundstückserwerb können grunderwerbsteuerpflichtig sein  

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 30. Oktober 2024 (Az. II R 15/22) entschieden: Entgelte für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche beim Erwerb eines Grundstücks mit noch zu errichtendem Gebäude unterliegen der Grunderwerbsteuer. Dies gilt, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem ursprünglichen Erwerbsgeschäft besteht. 

Welcher Sachverhalt lag der BFH-Entscheidung zugrunde? 

Im konkreten Fall erwarb der Kläger ein Grundstück, auf dem eine Doppelhaushälfte als Ausbauhaus errichtet werden sollte. Der notarielle Kaufvertrag umfasste sowohl den Erwerb des Grundstücks als auch die Errichtung des Gebäudes. Nach Abschluss des Kaufvertrags und während der Bauphase beauftragte der Käufer zusätzliche Leistungen, darunter Änderungen an Innentüren, Rollladenmotoren sowie Arbeiten und Materialien für Bodenbeläge. Diese nachträglich vereinbarten Sonderwünsche wurden von der Verkäuferin umgesetzt und separat in Rechnung gestellt.   

Rechtliche Bewertung: Wann unterliegen nachträglich vereinbarte Sonderwünsche der Grunderwerbsteuer? 

Gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) zählen auch solche Leistungen zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, die Erwerber:innen den Veräußerer:innen neben der ursprünglich vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewähren.  

Der BFH stellte klar, dass nachträglich vereinbarte Sonderwünsche dann der Grunderwerbsteuer unterliegen, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem ursprünglichen Erwerbsgeschäft stehen. Ein solcher Zusammenhang ist gegeben, wenn Erwerber:innen verpflichtet sind, die Mehrkosten für die Sonderwünsche zu tragen und die Umsetzung ausschließlich durch die Veräußerer:innen erfolgen darf.   

Welche Bedeutung hat das BFH-Urteil zur Grunderwerbsteuer für die Praxis?  

Das Urteil hat erhebliche Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung von nachträglich vereinbarten Sonderwünschen beim Grundstückserwerb. Erwerber:innen sollten sich bewusst sein, dass zusätzliche Bauleistungen, die nach Vertragsabschluss mit Veräußerer:innen vereinbart werden und in engem rechtlichen Zusammenhang mit dem ursprünglichen Vertrag stehen, die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer erhöhen können. 

Es ist daher ratsam, bereits bei Vertragsabschluss alle gewünschten Leistungen umfassend zu berücksichtigen und vertraglich festzuhalten, um spätere steuerliche Mehrbelastungen zu vermeiden.  

Warum eine vorausschauende Vertragsgestaltung wichtig ist: Unsere Einschätzung  

Die Entscheidung des BFH verdeutlicht, wie wichtig eine vorausschauende und steuerlich durchdachte Vertragsgestaltung beim Immobilienkauf ist – insbesondere bei sogenannten Sonderwünschen, die oft erst im Laufe der Bauphase entstehen.  

Aus unserer Sicht empfiehlt es sich, bereits im notariellen Kaufvertrag möglichst genau zu definieren, welche Bauleistungen enthalten sind und welche  Zusatzleistungen außerhalb des Erwerbsvorgangs gesondert zu beauftragen sind.  

Werden Veräußerer:innen exklusiv mit der Erfüllung der Sonderwünsche beauftragt, ist ein rechtlicher Zusammenhang zum Grundstückserwerb sehr wahrscheinlich. In diesem Fall ist von einer Steuerpflicht im Rahmen der Grunderwerbsteuer auszugehen.  

Wie vermeiden Sie unnötige Grunderwerbsteuer auf Bauleistungen? Unser Tipp 

Lassen Sie bereits vor Unterzeichnung des Kaufvertrags eine steuerliche Prüfung des Vertragsentwurfs durchführen. Erfahrene Steuerberater:innen können helfen, die steuerliche Behandlung von Sonderwünschen korrekt einzuordnen und unnötige Grunderwerbsteuer auf Bauleistungen zu vermeiden. Gerade bei umfangreichen Bauprojekten können hier schnell erhebliche Summen im Raum stehen. 

Haben Sie Fragen zur steuerlichen Behandlung eines Grundstückskaufs? Wenden Sie sich einfach an Peter Kollenbroich, unseren Fachberater für Immobilienbesteuerung. Wir unterstützen Sie dabei, steuerliche Risiken frühzeitig zu erkennen – damit Sonderwünsche oder andere Aspekte nicht zur Steuerfalle werden. 

Vermerk: Bitte beachten Sie, dass in diesem Dokument bei den durch Gesetze festgeschriebenen Begriffen auf das Gendern verzichtet wird, um die juristische Präzision und Klarheit zu wahren. In allen anderen Textteilen wird eine gendergerechte Sprache verwendet, um die Gleichstellung aller Geschlechter zu fördern.