BFH: Keine Haftung für falsche Steuerausweise in übernommenen Mietverträgen

Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 5. Dezember 2024 (Az. V R 16/22) sorgt für Klarheit: Wer ein vermietetes Grundstück erwirbt, muss nicht für falsche Umsatzsteuerausweise des Voreigentümers in alten Mietverträgen haften. Was das für Sie als Käufer bedeutet – und worauf Sie achten sollten.  

Schutz vor Steuerfallen: Was entschied der BFH zur Haftung des Grundstückserwerbers? 

Mit seinem Urteil vom 5. Dezember 2024 hat der BFH entschieden, dass Käufer eines vermieteten Grundstücks nicht für Umsatzsteuerbeträge haften, die der Voreigentümer unzutreffend in alten Mietverträgen ausgewiesen hat. Das bedeutet: Selbst wenn in den übernommenen Verträgen eine Umsatzsteuer zu Unrecht offen ausgewiesen wurde, entsteht für Eigentümer oder Eigentümerin keine Umsatzsteuerschuld – solange er/sie nicht selbst an der Ausstellung der betreffenden Rechnung beteiligt war. 

Streit um falschen Umsatzsteuerausweis in alten Mietverträgen: Haftet der Grundstückserwerber?  

Im konkreten Fall hatte die Klägerin ein vermietetes Bürogebäude im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben. Die Mietverträge enthielten jeweils einen Umsatzsteuerausweis von +19 %. Da es sich um steuerfreie Vermietungsleistungen handelte, hatte die neue Eigentümerin diese Umsätze in ihrer Steuererklärung richtigerweise nicht als steuerpflichtig behandelt. Das Finanzamt verlangte dennoch Umsatzsteuer nach § 14c UStG – zu Unrecht, wie der BFH nun klarstellt.  

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Warum muss sich der Grundstückerwerber die Fehler des Voreigentümers nicht zurechnen lassen? 

Das Gericht stellte deutlich heraus: Der Erwerber tritt zwar in die Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen ein, haftet aber nicht für falsche Steuerangaben des Verkäufers. Allein der Fortbestand der alten Mietverträge macht den Erwerber noch nicht zum Rechnungsaussteller. Die umsatzsteuerliche Haftung kann nur entstehen, wenn der Erwerber selbst oder in seinem Namen jemand aktiv eine Rechnung erstellt oder genehmigt hat – was vorliegend nicht der Fall war.  

Zählen unrichtige Steuerausweise zu den übertragbaren Wirtschaftsgütern? 

Selbst wenn man den Erwerb als sogenannte „Geschäftsveräußerung im Ganzen“ betrachtet, folgt daraus keine Umsatzsteuerpflicht für frühere Fehler. Der BFH betont, dass der unrichtige Steuerausweis nicht zu den übertragbaren Wirtschaftsgütern zählt und daher nicht Teil der umsatzsteuerlichen Nachfolge ist. Somit schützt das Urteil auch in diesen Fällen vor unerwarteter steuerlicher Haftung.  

Warum Sie dennoch Mietverträge im Vorfeld steuerlich prüfen lassen sollten: Unsere Einschätzung  

Das Urteil des BFH bringt erhebliche Rechtssicherheit für Grundstückserwerber – insbesondere bei Zwangsversteigerungen oder ähnlichen Übernahmen. Wer Mietverhältnisse übernimmt, haftet nicht automatisch für falsche Umsatzsteuerangaben in bestehenden Verträgen. Wir empfehlen dennoch, Mietverträge im Vorfeld steuerlich prüfen zu lassen, um Risiken zu erkennen und gegebenenfalls zu korrigieren. Bei Fragen zur steuerlichen Behandlung Ihrer Immobilientransaktionen stehen wir Ihnen gern beratend zur Seite. Nehmen Sie einfach Kontakt auf. 

Vermerk: Bitte beachten Sie, dass in diesem Dokument bei den durch Gesetze festgeschriebenen Begriffen auf das Gendern verzichtet wird, um die juristische Präzision und Klarheit zu wahren. In allen anderen Textteilen wird eine gendergerechte Sprache verwendet, um die Gleichstellung aller Geschlechter zu fördern.