24. August 2022

Die Immobilie auf Mallorca und deren Besteuerung – Was Sie 2022 wissen müssen

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Mallorca ist nach wie vor eines der beliebtesten Reiseziele der Deutschen. Entsprechend hoch ist auch die Nachfrage nach Immobilien auf der Baleareninsel. Bei der Anschaffung einer Wohnung oder einer Finca ist jedoch nicht nur der Kaufpreis der Immobilie zu berücksichtigen, sondern auch die Erwerbsnebenkosten und die Besteuerung der Immobilie in Spanien. Was Sie über Ihren Traum vom eigenen Feriendomizil in Spanien wissen müssen, haben wir für Sie zusammengefasst.

Große Unterschiede in der Besteuerung von Immobilien

Wenn Sie sich für die Anschaffung einer spanischen Immobilie interessieren, sollten Sie sich genau mit den anfallenden Erwerbsnebenkosten und der laufenden Besteuerung beschäftigen. Denn die Besteuerung von Immobilien in Spanien unterscheidet sich teilweise deutlich von der Besteuerung in Deutschland. Daher lohnt es sich auch zu überprüfen, ob Sie die Immobilie selbst oder durch eine Gesellschaft erwerben.

Anschaffungsnebenkosten beim Erwerb einer spanischen Immobilie

Erwerben Sie eine Immobilie in Spanien kann auf den Erwerb spanische Grunderwerbsteuer (ITP – Impuesto sobre Transmissiones Patrimoniales) anfallen. Die Höhe der Steuer hängt vom Wert der Immobilie und der Region in Spanien ab. Auf den Balearen kann sie zum Beispiel zwischen 8 und 11 Prozent des Verkehrswertes betragen. 

Erwerben Sie eine neue Immobilie, fällt dagegen keine spanische Grunderwerbsteuer an. Stattdessen unterliegt der Erwerb der spanischen Umsatzsteuer (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido) an. Für Wohnimmobilien beträgt diese 10 Prozent.

Zusätzlich fällt eine Beurkundungssteuer (AJD – Impuesto sobre Actos Juridicos Documentadosan) an. Die Steuer beträgt 1,5 Prozent des Kaufpreises. 

Neben den Steuern auf den Erwerb fallen Notargebühren und ggf. Gebühren zur Eintragung einer Hypothek an.

Je nach Lage und Art der Wohnimmobilie sollten Sie also mit Erwerbsnebenkosten von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises kalkulieren.

Laufende Besteuerung der spanischen Immobilie

Die Eigennutzung einer Immobilie unterliegt in Spanien für Nichtresidenten der Besteuerung (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Als Nichtresident gelten Sie vereinfacht, wenn Sie sich weniger als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhalten. 

Die Bemessungsgrundlage der Eigennutzungssteuer beträgt 1,1 Prozent des Katasterwertes der Immobilie (Valor Catastral). Der Katasterwert ermittelt sich nach spanischen Bewertungsregeln und ist im Regelfall deutlich geringer als der Verkehrswert der Immobilie. Auf die Bemessungsgrundlage fällt ein fester Steuersatz von 19 Prozent an. 

Als weitere laufende Steuer fällt die spanische Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) an. Auch diese bemisst sich nach dem Katasterwert und beträgt je nach Gemeinde zwischen 0,3 und 1,1 Prozent des Katasterwertes.

Zusätzlich müssen Sie die spanische Vermögensteuer (Impuesto sobre es Patrimonio) beachten. Diese kann je nach Wert der Immobilie zu einer hohen laufenden Steuerbelastung führen. Auch hier sieht das spanische Gesetz Besonderheiten u. a. bei der Höhe des anzuwendenden Steuersatzes für Nichtresidenten vor. Die Steuer fällt an, wenn der Wert der Immobilie den persönlichen Freibetrag von 700.000 Euro überschreitet. Sie beträgt zwischen 0,2 und 3,5 Prozent des den Freibetrag übersteigenden Wertes des spanischen Vermögens. 

Da Verbindlichkeiten im Kontext des Vermögens die Bemessungsgrundlage der spanischen Vermögensteuer mindern, können Sie die Steuerbelastung durch eine Fremdfinanzierung des Erwerbs der Immobilie mindern. 

Eine weitere Alternative zur Vermeidung der spanischen Vermögensteuer kann der Erwerb über eine deutsche GmbH darstellen. Diese unterliegt grundsätzlich nicht der spanischen Vermögensteuer. 

Wenn Sie die Immobilie über eine deutsche GmbH erwerben, müssen Sie die Immobilie zur eigenen Nutzung von dieser mieten. Da in diesem Fall eine Vermietung erfolgt, fällt keine Eigennutzungssteuer (IRNR) an. Die Gesellschaft muss die Einkünfte aus der Vermietung aber in Spanien und in Deutschland versteuern. In Spanien fällt ein fester Steuersatz von 19 Prozent auf die Einkünfte an. Durch besondere Anforderungen an die Höhe der Miete für Zwecke der deutschen Besteuerung kann sich aus der Besteuerung in Spanien und der Besteuerung in Deutschland (unter Anrechnung der spanischen Steuer) eine hohe Gesamtsteuerbelastung ergeben. 

Als Alternative zum Erwerb über eine GmbH können Sie daher auch den Erwerb über eine deutsche vermögensverwaltende Personengesellschaft in Betracht ziehen, um eine laufende Besteuerung in Deutschland bei Vermietung an sich selbst zu vermeiden. Auch hier sind Besonderheiten für die Besteuerung in Spanien zu beachten.

Besteuerung des Verkaufs, der Schenkung oder der Erbschaft

Auch wenn Sie beim Erwerb der Immobilie wahrscheinlich noch nicht daran denken, diese zu veräußern oder an die nächste Generation weiterzugeben, sollten Sie die möglichen steuerlichen Folgen eines solchen Szenarios bei der Planung der Erwerbsstruktur berücksichtigen. 

Wenn Sie die Immobilie veräußern wollen, fällt unabhängig von der Rechtsform der/des Erwerber:in in Spanien eine Steuer von 19 Prozent auf den Verkaufspreis an. Unterschiede bei der Besteuerung ergeben sich damit im Regelfall nur bei der Besteuerung in Deutschland.

Bei der Schenkung oder Erbschaft ergeben sich aber bereits wesentliche Unterschiede bei der Besteuerung in Spanien. So unterliegen Schenkung oder Erbschaft einer spanischen Immobilie von einer natürlichen Person, unabhängig davon ob die schenkende Person oder der/die Erblasser:in in Spanien ansässig ist, der Steuer in Spanien.

Die Schenkung oder die Erbschaft von Anteilen an einer deutschen GmbH, die Eigentümerin einer spanischen Immobilie ist, unterliegen dagegen nicht der Steuer in Spanien.

Unsere Einschätzung

Den Erwerb einer Immobilie auf Mallorca oder einem anderen Ort in Spanien sollten Sie auch aus steuerlichen Gesichtspunkten gründlich planen. Das spanische Steuerrecht bietet hier viele Besonderheiten, die sowohl bei der Wahl der Rechtsform des/der Erwerber:in als auch bei der Gestaltung der Finanzierung des Erwerbs zu berücksichtigen sind. Auch eine mögliche Besteuerung in Deutschland sollten Sie nicht außer Acht lassen.

Gerne unterstützen unsere Experten von ECOVIS NRW Sie auch gemeinsam mit unseren spanischen ECOVIS-Kollegen bei der Wahl der optimalen Erwerbsstruktur für Ihre spanische Immobilie. Sprechen Sie uns an, wenn Sie den Erwerb einer spanischen Immobilie planen oder eine bestehende Struktur anpassen möchten.

Julian Heesemann

Associate Partner, Steuerberater, Fachberater für die Umstrukturierung von Unternehmen (IFU /ISM gGmbH), Diplom-Finanzwirt, LL.M.

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