BMF-Schreiben vom 26.01.2026: Neue Klarheit bei Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

Das aktuelle Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) vom 26.01.2026 schafft Klarheit zur steuerlichen Behandlung von Aufwendungen bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG). Für die Praxis bedeutet das: mehr Systematik, eindeutigere Abgrenzungskriterien und eine stärkere Typisierung bei der Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand, Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten. 

Wann bleiben Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung sofort abzugsfähig? 

Das BMF stellt ausdrücklich klar: Die Einordnung als Erhaltungsaufwand bleibt grundsätzlich der Regelfall.  

Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung sind weiterhin sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abzugsfähig – sofern keine besonderen Tatbestände greifen, insbesondere wenn keine anschaffungsnahen Herstellungskosten oder nachträglichen Herstellungskosten vorliegen. 

Eine Aktivierungspflicht entsteht also nicht automatisch durch Modernisierungsmaßnahmen, sondern nur bei Überschreiten bestimmter gesetzlicher Schwellen oder bei einer deutlichen Standardhebung. 

Zentrale Ausstattungsmerkmale einer Wohnung: Was ist entscheidend? 

Erstmals definiert das BMF klar die zentralen Ausstattungsmerkmale einer Wohnung: 

• Heizung 
• Sanitär 
• Elektro 
• Fenster 

Für die Annahme einer Standardhebung – und damit für nachträgliche Herstellungskosten – ist eine deutliche Verbesserung in mindestens drei dieser vier Merkmale erforderlich. 

Als Regelfall wird nun typisierend vom mittleren Standard ausgegangen. Eine Standardhebung liegt demnach nur vor, wenn das Gebäude über diesen mittleren Standard hinaus angehoben wird. Dies erleichtert zahlreiche Maßnahmen zur Sanierung im Bestand. Einzelmaßnahmen in einem oder zwei Bereichen oder eine bloß zeitgemäße Modernisierung genügen hierfür nicht. Erforderlich ist eine spürbare und substanzielle Steigerung des Gebrauchswertes. 

Ein bloßer Rückgang des Energieverbrauchs stellt für sich genommen ferner kein ausreichendes Indiz für eine wesentliche Verbesserung oder eine Erhöhung des Gebrauchswerts dar. Damit bleibt etwa der Austausch veralteter Technik im Rahmen einer energetischen Modernisierung regelmäßig Erhaltungsaufwand. 

Welche Rolle spielt der Dreijahreszeitraum bei der steuerlichen Einordnung? 

Der Dreijahreszeitraum gewinnt an Bedeutung: Für anschaffungsnahe Herstellungskosten gilt ein Zeitraum von drei Jahren nach Anschaffung. Innerhalb dieses Zeitraums sind die Aufwendungen zu prüfen; wird die 15 %-Grenze überschritten, sind sie zwingend zu aktivieren und über die AfA abzuschreiben. Auch bei einer Sanierung in Raten kann eine Standardhebung vorliegen, wenn die Maßnahmen innerhalb eines typisierend betrachteten Drei-Jahres-Zeitraums (vorher 5 Jahre) insgesamt zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts führen. 

Findet eine planvolle, über maximal drei Jahre verteilte Modernisierung statt, so sollen die Einzelmaßnahmen nicht in Summe zum sofortigen Betriebsausgabenabzug führen, sondern vielmehr als Gesamtpaket eine (wertsteigernde) Baumaßnahme darstellen. 

Ebenfalls neu und für die Praxis entscheidend: Bei einem teilentgeltlichen Erwerb wird lediglich der entgeltliche Teil berücksichtigt! 

Nutzungsänderung: Entsteht steuerlich ein „neues" Gebäude? 

Besondere Aufmerksamkeit verdient zuletzt die Behandlung tiefgreifender Nutzungsänderungen nach dem Erwerb. 

Wird beispielsweise ein Bürogebäude umfassend zu Wohnzwecken umgebaut, kann dies nach den Grundsätzen des BMF-Schreibens zu einem steuerlich „neuen" Gebäude führen. In solchen Fällen sind die Aufwendungen für Baumaßnahmen, die erforderlich sind, um die konkrete Zweckbestimmung zu erreichen, als Anschaffungskosten zu berücksichtigen. 

Worauf Immobilieneigentümer:innen jetzt achten müssen: Unsere Einschätzung 

Das BMF-Schreiben sorgt für mehr Klarheit und eine stärkere Typisierung bei der Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Gleichzeitig setzt es enge Maßstäbe bei der Annahme einer Standardhebung. 

Für Unternehmer:innen, Vermieter:innen und Immobilienbesitzer:innen gewinnen daher folgende Punkte weiter an Bedeutung: 

• sorgfältige Dokumentation der Ausstattungsmerkmale, 
• genaue Prüfung des Gebäudestandards, 
• vorausschauende Planung von Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb. 

Gerade im Hinblick auf anschaffungsnahe Herstellungskosten empfiehlt sich eine frühzeitige steuerliche Begleitung. Sie planen Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen? Unsere Expertinnen Anna Parys und Hannah Thumulla unterstützen Sie gern bei der steuerlich optimalen Gestaltung – von der Planung bis zur Umsetzung. Nehmen Sie einfach Kontakt auf.