5. Dezember 2022

Änderung JStG 2022: Bewertung von Grundbesitz ab dem 01.01.2023

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Der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2022 (JStG 2022) ist am Freitag im Bundestag beschlossen worden. Er beinhaltet zwar keine Steuererhöhungen “durch die Vordertür” über den Steuersatz oder die Verringerung von Freibeträgen. Jedoch gibt es Fälle, in denen es zu Steuererhöhungen  “durch die Hintertür“ kommen kann, da die Bewertung der Bemessungsgrundlage in Form der Grundbesitzbewertung angepasst wird. Hierzu nutzt der Gesetzgeber die im Jahr 2021 im Baurecht vorgenommenen Anpassungen der Immobilienwertermittlungsverordnung. 

JStG 2022 Änderung der Gesamtnutzungsdauer:

Die steuerlichen Bewertungsverfahren in Form der Ertragswert- oder Sachwertverfahren bauen auf der Annahme einer Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden auf. Die Änderung sieht eine Erhöhung der Gesamtnutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre vor. Dadurch kann es zu einer Erhöhung des Grundbesitzwertes kommen, wenn man dies mit den Vorjahren vergleicht.

Bewirtschaftungskosten:

Bisher galt: Kann keine Bewertung auf Basis von Werten des Gutachterausschusses zum Beispiel in Form eines Grundstücksmarktberichtes erfolgen, sah das Gesetz bisher vor, Pauschalen anzuwenden.

Der Gesetzgeber revidiert im Rahmen des JStG 2022 diesen pauschalen Ansatz und den Verweis auf Erfahrungssätze der Gutachterausschüsse.

Neu ist nun, dass sich die Bewirtschaftungskosten im Gesetz explizit aus Verwaltungs- und Instandhaltungskosten und dem Mietausfallwagnis zusammensetzen. Diese werden dann jährlich an den vom Statistischen Bundesamt festgestellten Verbraucherpreisindex für Deutschland angepasst.

Ergebnis ist zwar, dass eine präzisere Bewertung im Rahmen des Gesetzes möglich ist. Jedoch kann die präzise Bewertung auch zu höheren Grundbesitzwerten führen. 

Liegenschaftszinssätze:

Das bisherige Gesetz sah pauschale Liegenschaftszinssätze vor. Vorrang hatten und haben in der Regel auch nach dem JStG 2022 Liegenschaftszinsen, welche durch die Gutachterausschüsse zum Beispiel im Rahmen von Grundstücksmarktberichten veröffentlicht werden.

Im Rahmen des JStG 2022 wird jetzt der gesetzliche Liegenschaftszinssatz an das Marktniveau angepasst.

Folgende Faustregel könnte hier dem Verständnis helfen: Ein hoher Liegenschaftszinssatz führt in der Regel zu einem niedrigeren Grundbesitzwert und umgekehrt.

Zu beachten ist, dass Gutachterausschüsse in Ballungsräumen regelmäßig Liegenschaftszinssätze veröffentlichen, sodass diese Änderung tatsächlich eher Auswirkungen auf „Flächenregionen“ haben.

Regionalfaktor:

Nach der geplanten Änderung soll der sogenannte Gebäudesachwert (im Rahmen des Sachwertverfahrens) durch Multiplikation mit den durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes, mit dem Regionalfaktor (neu) sowie dem Alterswertminderungsfaktor ermittelt werden. Dabei soll der Regionalfaktor die Unterschiede zwischen dem Durchschnitt des Baukostenniveaus auf Bundes- und regionaler Ebene würdigen. Dies kann insbesondere in „Hotspots“ zu Werterhöhungen führen.

Fazit

Gesamtheitlich betrachtet können die vorgenannten Änderungen zu Erhöhungen der zu ermittelnden Grundbesitzwerte führen, andererseits liegt jetzt auch ein weitaus marktnäheres Ergebnis in Form von Grundbesitzwerten vor.

Die Änderungen können ab dem 01.01.2023 zu einer höheren Steuerbelastung bei Schenkungen und Erbfällen führen. Gleiches gilt für grunderwerbsteuerbare Anteilsübertragungen oder Umwandlungsvorgänge ab diesem Stichtag.

Ist für Anfang 2023 geplant, Grundstücke zu übertragen, zum Beispiel im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge, könnte es im Vergleich zu einer Übertragung in diesem Jahr zu nicht unerheblichen steuerlichen Mehrbelastungen kommen. Daher sollte, je nach persönlicher Lage, die Übertragung in diesem Jahr geprüft werden. Wenn Sie Fragen zu den Änderungen der Bewertung von Grundbesitz ab 2023 haben, sprechen Sie uns gerne an.

Akram Juja

Associate Partner, Steuerberater, Fachberater für Unternehmensnachfolge (DStV e.V.), Master of Science, Leiter Unternehmens- und Vermögensnachfolge

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