Gewerblicher Grundstückshandel? BFH-Urteil schafft Klarheit

Am 20. März 2025 entschied der Bundesfinanzhof (Az. III R 14/23), dass die Veräußerung von 13 Grundstücksobjekten im sechsten Jahr nach Erwerb nicht zwingend einen gewerblichen Grundstückshandel begründet – und die erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG möglich bleibt.

Hintergrund: Drei‑Objekt‑Grenze & Fünf‑Jahres‑Frist 

• Eigentlich reicht der Verkauf von vier oder mehr Grundstücken innerhalb von fünf Jahren – die sogenannte Drei‑Objekt‑Grenze –, um einen gewerblichen Handel zu vermuten. 
• Im hier entschiedenen Fall erfolgte der erste Verkauf allerdings erst im sechsten Jahr. Bis dahin lag lediglich Vermögensverwaltung vor – und damit keine Gewerblichkeit. 

Besonderer Einzelfall: Unerwarteter Todesfall 

Ein entscheidender Umstand: Ein Gesellschafter-Geschäftsführer verstarb überraschend im Jahr 2012 – kurz vor den Veräußerungen im Jahr 2013. Das Gericht erkannte, dass gerade keine planmäßigen Verkaufsvorbereitungen (etwa Umwandlung in WEG‑Einheiten) stattgefunden hatten.  

Zwar besteht die Möglichkeit, dass veräußerungsbezogene Absichten im Einzelfall auch außerhalb der Fünf‑Jahres‑Frist zugrunde gelegt werden. Aber hier entschied das Gericht: Nur besondere Umstände wie ein unerwarteter Todesfall können das ändern – und diese lagen vor. 

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Wichtig für die Praxis: erweiterte Kürzung & Steuerfolgen 

• Da keine Gewerblichkeit festgestellt wurde, darf die A GmbH die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG beanspruchen – der Gewerbeertrag wird um den Anteil aus der Vermögensverwaltung gemindert. 
• Entsprechend verringert sich die Gewerbesteuerlast. Bei reinen Vermögensverwaltungs‑Tätigkeiten kann im Zweifel sogar ein Gewerbeertrag von 0 € entstehen. 

Was bedeutet das Urteil praktisch? 

• Keine automatische Gewerblichkeit bei Verkaufswellen im sechsten Jahr – insbesondere wenn zuvor keine Verkaufsabsichten vorlagen. 
• Einzelfallprüfung entscheidend: Nur besonders gravierende Umstände wie z. B. ein unvorhersehbarer Todesfall können die Indizwirkung „reparieren“. 
• Steuervorteil erhalten: Unternehmen, die nur aus Vermietung und Verwaltung agieren, können weiterhin die erweiterte Kürzung geltend machen – und Gewerbesteuer sparen.  

Unsere Einschätzung 

Die Entscheidung des BFH stärkt mittelständische Immobiliengesellschaften, die über längere Zeiträume auf Vermögensverwaltung setzen und nur gelegentlich große Abschlüsse tätigen. Die klare Trennung zwischen gewerblichem Handel und Vermögensverwaltung im Sexten Jahr gibt finanzielle Planungssicherheit – insbesondere wenn keine Verkaufsstrategien vorab umgesetzt wurden. 

Allerdings bleibt Vorsicht geboten: Bei planmäßigen Vermarktungsmaßnahmen oder wiederholten Verkaufstransaktionen auch jenseits der Frist kann die Grenze zur Gewerblichkeit schnell überschritten werden. 

Für Immobilienunternehmen mit Fokus auf Vermietung und Verwaltung bietet dieses BFH-Urteil einen wichtigen Präzedenzfall. Es zeigt, dass einmalige Verkaufsevents im sechsten Jahr nicht zwangsläufig steuerliche Nachteile nach sich ziehen – vorausgesetzt, es gab keinerlei Hinweise auf Verkaufsabsicht im ersten Zeitraum. Für alle Beteiligten gilt dennoch: Dokumentation und strategische Planung sind essenziell – um im Zweifel gegenüber dem Finanzamt die nötigen Nachweise erbringen zu können. Wenn Sie weitere Fragen zum Thema haben, wenden Sie sich vertrauensvoll an unsere Steuerberater Peter Kollenbroich oder Christian Kappelmann.