Teil 6 Gewerbesteuerkürzung: Ausschluss der Kürzung bei Verpachtung an Schwestergesellschaften

In Teil 6 unserer Blogreihe zur erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG widmen wir uns einer neuen Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH). Diese klärt die Voraussetzungen, unter denen die erweiterte Kürzung für eine Organgesellschaft ausgeschlossen ist, wenn diese ihre Grundstücke an eine Schwestergesellschaft verpachtet. Die Entscheidung ist besonders relevant für Immobilienunternehmen, die sich innerhalb eines Organkreises strukturiert haben und Pachtmodelle zwischen Tochtergesellschaften betreiben. 

Das Urteil des BFH vom 11.07.2024 (III R 41/22) bringt wichtige Einschränkungen für die Anwendung der erweiterten Kürzung: Sobald eine Organgesellschaft sämtlichen Grundbesitz an eine andere Gesellschaft desselben Organkreises verpachtet, ist die Kürzung grundsätzlich ausgeschlossen. Dies gilt selbst dann, wenn die pachtende Organgesellschaft die Immobilien weiter an externe Dritte vermietet. 

Zusammenfassung des BFH-Urteils und die Streitlage 

Die Klägerin in diesem Fall war eine GmbH-Muttergesellschaft, die sowohl ertrag- als auch umsatzsteuerlich Organträgerin war und ihre Immobilien an Dritte vermietete. Die Tochtergesellschaft (W-GmbH) pachtete hierbei Grundstücke von anderen Schwestergesellschaften innerhalb der Organschaft, um sie über das sogenannte „Weitervermietungsmodell“ an Dritte weiterzuvermieten. 

Im Jahr 2016 erkannte das zuständige Finanzamt (FA) zunächst die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG an. Doch nach einer Betriebsprüfung folgte eine Korrektur des Bescheids: Das FA sah das Weitervermietungsmodell als schädlich an und verweigerte die Kürzung. Diese Auffassung beruht auf früheren BFH-Entscheidungen. Siehe hierzu auch unseren Beitrag 5 zur Auslegung des BFH. Das Finanzgericht gab der Klägerin teilweise recht, jedoch hob der BFH dieses Urteil auf und wies die Klage ab, da die Pachtstruktur zwischen den Schwestergesellschaften die Voraussetzungen für die Kürzung nicht erfüllt. 

Entscheidende Kriterien für die Versagung der erweiterten Kürzung 

Der BFH entschied, dass die Nutzung des „Weitervermietungsmodells“ im Streitfall die Voraussetzungen der erweiterten Kürzung nicht erfüllt. Für die Entscheidung des Gerichts war maßgeblich, dass es an der notwendigen Korrespondenz zwischen Aufwand und Ertrag fehlt, wenn die Erträge aufgrund der erweiterten Kürzung gemindert werden, die gegenläufigen Mietaufwendungen jedoch abzugsfähig bleiben. Dies widerspricht den für das Bestehen einer Organschaft notwendigen Grundsätzen nach § 2 Abs. 2 S. 2 GewStG. 

Ob tatsächlich eine Weitervermietung an Dritte durch die anmietende Organgesellschaft erfolgt, war für den BFH irrelevant. Es sei ausschließlich die Sichtweise des Organträgers maßgebend, auf dessen Ebene sich Aufwand und Ertrag aus demselben Rechtsgeschäft gegenüberstehen und eine erweiterte Kürzung daher ausscheidet. 

Auswirkungen der Entscheidung auf die Praxis

Immobilienunternehmen, die innerhalb einer Organschaft Vermietungs- und Weitervermietungsstrukturen nutzen, sollten das BFH-Urteil aufmerksam prüfen. Das Gericht sah in der Anwendung der erweiterten Kürzung eine Störung der gewerbesteuerlichen Korrespondenz gemäß § 2 Abs. 2 Satz 2 GewStG, da die Pachterträge von der Bemessungsgrundlage ausgenommen würden, während die korrespondierenden Aufwendungen abzugsfähig blieben. Diese „Asymmetrie“ schloss die Kürzung somit für das Modell im Streitfall aus. 

Empfehlung zur Strukturierung von Mietverträgen 

Für Unternehmen, die weiterhin von der erweiterten Kürzung profitieren möchten, ist es ratsam, die Pacht- und Mietverhältnisse entsprechend anzupassen. Statt eines „Weitervermietungsmodells“ innerhalb der Organschaft könnte es sinnvoll sein, den Grundbesitz direkt von der jeweiligen Gesellschaft an externe Mieter:innen zu verpachten. So bleiben die Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG weiterhin gewahrt. Alternativ bestünde ebenfalls die Möglichkeit, zwei Organkreise zu begründen, sodass eine Weitervermietung in demselben Organkreis vermieden wird. 

In Teil 3 der Blogreihe haben wir verschiedene Nutzungsmöglichkeiten der erweiterten Kürzung aufgezeigt, die alternative Gestaltungsmöglichkeiten für Grundstücksgesellschaften bieten können. 

Bedeutung für die steuerliche Planung 

In der Praxis bedeutet das BFH-Urteil eine verstärkte Prüfung von Konzernstrukturen auf mögliche steuerliche Risiken. Es empfiehlt sich, bestehende Modelle zur internen Vermietung oder Pachtverhältnisse innerhalb einer Organschaft zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen, um den steuerlichen Vorteil der erweiterten Kürzung zu sichern. In Teil 4 hatten wir bereits auf bestimmte Fälle wie die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen hingewiesen, die unter bestimmten Voraussetzungen unschädlich sein können. 

Unsere Einschätzung 

Das aktuelle BFH-Urteil setzt klare Grenzen für die Anwendung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung bei Pachtstrukturen innerhalb eines Organkreises. Immobilienunternehmen sollten prüfen, ob bestehende Vermietungsstrukturen den Anforderungen des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG entsprechen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden. Die direkte Verpachtung an Dritte bleibt nach wie vor eine sichere Gestaltungsmöglichkeit. Wenn Sie weitere Fragen zum Thema haben, wenden Sie sich vertrauensvoll an unsere Steuerberater Peter Kollenbroich oder Christian Kappelmann.