17. März 2025
Teil 5 Gewerbesteuerkürzung: Einschränkungen bei Vermietung von Seniorenwohnungen mit Zusatzleistungen
Inhaltsverzeichnis
In Teil 5 unserer Blogreihe zur erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung betrachten wir ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 13.06.2024 (III R 26/21), das die Anwendung der Kürzung bei Vermietungen mit Zusatzleistungen konkretisiert. Die Entscheidung ist besonders für Vermieter relevant, die neben der reinen Überlassung der Wohnung noch weitere Dienstleistungen an den Mieter erbringen werden.
Hintergrund des BFH-Urteils: Vermietung und Zusatzleistungen
Im verhandelten Fall vermietete die Klägerin, eine GmbH, Seniorenwohnungen. Neben der reinen Vermietung vermittelte die GmbH vergünstigte Dienstleistungsverträge einer angrenzenden Hotelgesellschaft an die Mieter:innen. Die Hotelgesellschaft und die Klägerin standen im Eigentum derselben Gesellschafter. Zu den vermittelten Dienstleistungen zählten Reinigungsservices, ein Fahrdienst und andere Hotelleistungen, die vertraglich eng an die Mietverträge gebunden waren und nicht separat gekündigt werden konnten. Das Finanzamt und das Finanzgericht (FG) sahen darin eine schädliche Nebentätigkeit und versagten die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer. Der BFH bestätigte diese Sichtweise und führte aus, dass die erweiterte Kürzung nur bei einer ausschließlichen Nutzung des eigenen Grundbesitzes ohne wesentliche Nebentätigkeiten gewährt werden kann.
In Teil 2 unserer Blogreihe haben wir die grundlegenden Voraussetzungen der erweiterten Kürzung beleuchtet, wobei das Ausschließlichkeitsprinzip eine zentrale Rolle spielt. Demnach dürfen Unternehmen nur Erträge aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes erzielen, um die Steuervergünstigung in Anspruch nehmen zu können. Das BFH-Urteil verdeutlicht, dass zusätzliche Einnahmen aus Dienstleistungen, die über die einfache Vermietung hinausgehen, als schädlich gelten.
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Entscheidung des BFH: Ausschluss der erweiterten Kürzung durch zusätzliche Dienstleistungen
Im vorliegenden Fall verneinte der BFH die Voraussetzungen für die erweiterte Kürzung. Die von der Hotelgesellschaft zu reduzierten Preisen angebotenen Dienstleistungen, die im Mietvertrag der Seniorenwohnungen fest integriert waren, sah der BFH als schädliche Nebentätigkeit an, die die erweiterte Kürzung ausschließt. Der erhöhte Mietpreis war im Wesentlichen eine Gegenleistung für die Dienstleistungen der verbundenen Hotelgesellschaft, nicht für die reine Vermietung des Wohnraums, was gegen den Ausschließlichkeitsgrundsatz verstößt.
Ein ähnliches Thema hatten wir bereits in Teil 4 behandelt: Hier ging es um unschädliche Betriebsvorrichtungen wie den Lastenaufzug, der zur gemeinschaftlichen Nutzung in einem Einkaufszentrum diente. In diesem Fall bestätigte das Finanzgericht, dass der Lastenaufzug unschädlich für die Kürzung ist, weil er zwingend für die Nutzung des Einkaufszentrums benötigt wurde. Im Unterschied dazu bewertete der BFH die zusätzlichen Dienstleistungen im Seniorenwohnprojekt als schädlich, da sie über die reine Vermietung hinausgingen und eng an die Mietverhältnisse gekoppelt waren.
Relevanz für die Praxis: Mietmodelle mit Dienstleistungen vermeiden
Das Urteil zeigt deutlich, dass Immobilienunternehmen, die neben der Vermietung auch zusätzliche Dienstleistungen anbieten, bei der erweiterten Kürzung Vorsicht walten lassen müssen. Zusätzliche Services wie Reinigungsdienstleistungen, Fahrdienste oder Freizeitprogramme, die eng an Mietverträge gebunden sind, können zur Aberkennung der Steuervergünstigung führen.
In Teil 3 unserer Blogreihe haben wir daher Möglichkeiten aufgezeigt, wie durch die Auslagerung schädlicher Tätigkeiten auf verbundene Gesellschaften die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung weiterhin angewendet werden kann und dennoch grundsätzlich schädliche Tätigkeiten durch die Unternehmensgruppe erbracht werden können. Im Vergleich zum Streitfall sollten die Entgelte jedoch jeweils fremdüblich bemessen sein, damit das Vorgehen bei den Finanzämtern auch Anerkennung findet.
Unsere Einschätzung: Gestaltung von Mietverträgen und Zusatzleistungen prüfen
Für Vermieter:innen ist es entscheidend, klare Grenzen zwischen der reinen Verwaltung von Immobilien und zusätzlichen Dienstleistungen zu ziehen. Werden Zusatzleistungen durch eine externe Gesellschaft angeboten, kann die erweiterte Kürzung durch die Immobiliengesellschaft dennoch in Anspruch genommen werden. In diesem Fall ist es jedoch schädlich, wenn – wie im Streitfall – die Entgelte für Dienstleistungen und Vermietung nicht fremdüblich bemessen sind und das Entgelt für die steuerliche begünstigte Vermietung auch teilweise für die Dienstleistungen gezahlt wird. Daher sollte geprüft werden, ob und in welchem Rahmen Zusatzleistungen angeboten werden dürfen, ohne die Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG zu gefährden.
Besonders bei Seniorenwohnprojekten oder ähnlichen Einrichtungen mit hohem Dienstleistungsanteil empfiehlt sich eine sorgfältige Beratung. Wenn Sie Fragen haben, wenden Sie sich an Steuerberater Peter Kollenbroich und Christian Kappelmann.
