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21. Januar 2025

Voraussetzungen der erweiterten Grundstückskürzung – So funktioniert die Steuervergünstigung (Blogreihe Teil 2)

Kategorien: Steuerberatung

Im zweiten Teil der Blogreihe zur erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung gem. § 9 Nr. 1 S. 2 ff. GewStG (Teil 1 lesen) stellen wir Ihnen die einzuhaltenden Voraussetzungen im Detail vor. Das Ausschließlichkeitserfordernis macht die Voraussetzungen besonders wichtig. Schon kleine Beträge, die nicht aus der Verwaltung oder Nutzung des eigenen Grundbesitzes stammen, können problematisch sein. Sie fallen möglicherweise nicht unter die Bagatellgrenzen oder gelten als schädlich. In solchen Fällen wird die gewerbesteuerliche Kürzung für sämtliche Erträge verweigert. Im Folgenden stellen wir Ihnen die wesentlichen Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung vor. 

Was ist die erweiterte Grundbesitzkürzung und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein? 

Grundstücksunternehmen haben gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG die Möglichkeit, eine vollständige Befreiung von der Gewerbesteuer durch eine erweiterte Kürzung zu erwirken, sofern sie ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. Die Beantragung der Steuerbefreiung erfolgt regelmäßig im Rahmen der Gewerbesteuererklärung, kann jedoch auch im Nachhinein bis zur Rechtskraft des Gewerbesteuermessbescheides gestellt werden. Die Entscheidung zur Antragsstellung auf Nutzung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung kann jedes Jahr neu getroffen werden. 

Begünstigte, unschädliche und schädliche Tätigkeiten – was gilt für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung? 

Neben der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes sind lediglich bestimmte, eng definierte Nebentätigkeiten zulässig, die jedoch nicht in die Kürzung einbezogen werden und somit weiterhin der Gewerbesteuer unterliegen. Daher ist zur Prüfung der Voraussetzungen für die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung zwischen begünstigten Erträgen, nicht begünstigten aber unschädlichen Erträgen, und schädlichen Erträgen zu differenzieren.  

  • Begünstigt sind ausschließlich die Erträge, die direkt aus der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes stammen. Hierzu zählt insbesondere die Vermietung oder Verpachtung von Immobilien, die Instandhaltung und Modernisierung von Gebäuden sowie die Finanzierung und Sicherung des Immobilienvermögens. 
  • Nicht begünstigt, aber unschädlich sind u. a. die Erträge, die aus der Verwaltung und Nutzung von Kapitalvermögen, der Betreuung von Wohnungsbauten, der Errichtung und Veräußerung von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen erzielt werden. Auch die Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien i. S. des § 3 Nr. 21 EEG und Einnahmen aus Ladestationen gelten als unschädlich. Das Gleiche gilt für Einnahmen aus Verträgen mit Mieter:innen, zum Beispiel durch die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen. Wichtig ist, dass dabei die Bagatellgrenzen von 20 % bzw. 5 % nicht überschritten werden. 
  • Alle nicht zuvor genannten Tätigkeiten sind schädlich und führen zur Verwehrung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung. Die Abgrenzung von Tätigkeiten aus dem Bereich der Vermögensverwaltung und gewerblichen Tätigkeiten ist dafür von besonderer Relevanz. 

Die schädlichen Tätigkeiten führen (zumindest) zu einer Verwehrung der erweiterten gewerbesteuerlichen Begünstigung, sofern für diese Tätigkeiten ein Entgelt gewährt wird. Typische schädliche Tätigkeiten sind insbesondere Bauträgertätigkeiten, der gewerbliche Grundstückshandel sowie Dienstleistungen, die im Rahmen des Betriebes von z. B. Hotels oder Gastronomiebetrieben in eigenen Immobilien angeboten werden. Auch das Halten von Beteiligungen an anderen Gesellschaften ist grundsätzlich schädlich, wenn diese Gesellschaften gewerblich tätig sind.  

Auch die reine Grundstücksverwaltung kann eine nicht begünstigte Tätigkeit darstellen, wenn sie über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgeht und gewerblichen Charakter annimmt. 

In welcher Rechtsform muss das Unternehmen firmieren, um die Gewerbesteuerkürzung zu nutzen? 

Die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung ist nicht auf bestimmte Rechtsformen beschränkt. Insbesondere wird sie jedoch von Kapitalgesellschaften und gewerblich geprägten Personengesellschaften in Anspruch genommen. Wirtschaftlich tätige Vereine oder Genossenschaften, aber auch Gesellschaften in ausländischer Rechtsform, können die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung in Anspruch nehmen, sofern diese die weiteren Voraussetzungen erfüllen. 

Welche Rolle spielt der Grundbesitz bei der erweiterten Gewerbesteuerkürzung? 

Der Grundbesitz, aus dem die begünstigten Erträge erzielt werden, muss im zivilrechtlichen Eigentum des Grundstücksunternehmens stehen. Er kann direkt von der Gesellschaft oder über eine Beteiligung an einer grundbesitzhaltenden Gesellschaft gehalten werden, sofern diese Gesellschaft keine eigene gewerbliche Tätigkeit ausübt.  

Vom Grundbesitzbegriff sind insbesondere Betriebsvorrichtungen nicht erfasst. Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen führt außerhalb der Bagatellgrenzen somit grundsätzlich auch zu einer schädlichen Tätigkeit. Etwas anderes gilt nur, sofern die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung zu einem zwingend notwendigen Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und Grundstücksnutzung gehört. In welchen Fällen die Mitüberlassung einer Betriebsvorrichtung unschädlich ist und wann sie zu einer Verwehrung der erweiterten Grundstückskürzung führt, wird im vierten Teil dieser Blogreihe genauer behandelt.  

Wie beeinflusst die Bagatellgrenze die erweiterte Grundstückskürzung? 

Mit dem Fondsstandortgesetz vom 03.06.2021 wurden mit Wirkung ab dem Jahr 2021 die unschädlichen, aber nicht begünstigten Tätigkeiten erweitert. Zum einen sind nun Einnahmen aus Stromlieferungen unschädlich, soweit diese mit der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes in Zusammenhang stehen. Der Strom, der z. B. aus Photovoltaikanlagen auf dem überlassenen Grundbesitz an die Mieter geliefert oder ins Stromnetz eingespeist wird, führt somit im Rahmen der Bagatellregelungen zu keiner Verwehrung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung. Gleiches gilt für Strom, der zum Laden von Elektroautos oder -fahrrädern an die Mieter:innen geliefert wird.   

Zum anderen sind jegliche, sonstige Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit Mieter:innen innerhalb der Bagatellgrenze unschädlich. Darunter kann insbesondere die Mitüberlassung von Betriebsvorrichtungen an die Mieter:innen gefasst werden.  

Die Einnahmen aus der Lieferung von Strom bzw. aus sonstigen Vertragsbeziehungen mit Mieter:innen sind nur innerhalb der Bagatellgrenzen von 20 % bzw. 5 % begünstigt. Die Bagatellgrenzen sind im Verhältnis zu den Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes jährlich zu bestimmen. Die Höhe der Einnahmen aus der Lieferung von Strom oder sonstigen Vertragsbeziehungen sollten daher im Voraus stets kalkuliert und während des Jahres überwacht werden, da auch Mietausfälle, Mieterwechsel o. ä. Einfluss auf die Höhe der Bagatellgrenzen haben könnten. 

So wird die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer ermittelt 

Wenn alle oben genannten Voraussetzungen erfüllt sind, kann das Grundstücksunternehmen die erweiterte Kürzung in Anspruch nehmen. Dabei wird der Teil des Gewerbeertrags, der auf die reine Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt, bei der Berechnung der Gewerbesteuer herausgerechnet. Im Ergebnis wird nur der verbleibende Gewerbeertrag besteuert, was in vielen Fällen eine erhebliche Reduktion der Gewerbesteuerlast zur Folge hat. 

Unsere Einschätzung zur erweiterten Kürzung und ihren Vorteilen 

Die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung bietet insbesondere Grundstücksunternehmen die Möglichkeit, ihre Gewerbesteuerlast zu senken, sofern sie die Voraussetzungen erfüllen. Aufgrund des Ausschließlichkeitserfordernisses ist die Einhaltung der Voraussetzungen von besonderer Relevanz, da bei einem Verstoß die erweiterte Grundstückskürzung für den gesamten Veranlagungszeitraum verwehrt wird. 

Die Inanspruchnahme der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung erfordert somit eine genaue Prüfung des überlassenen Grundbesitzes und der Einnahmenstruktur, um die Erzielung von schädlichen Erträgen auszuschließen und die Bagatellgrenzen nicht zu überschreiten. Es bedarf somit eines hohen Verwaltungsaufwandes, um die Inanspruchnahme der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung sicherzustellen. Insgesamt überwiegen jedoch die Vorteile, die aus der Nutzung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung resultieren, weshalb die Erfüllung der Voraussetzungen sichergestellt werden sollte. 

Haben Sie Fragen oder möchten Sie sich zum Thema Gewerbesteuerkürzung beraten lassen? Unsere Experten und Steuerberater Peter Kollenbroich und Christian Kappelmann beantwortet Ihnen alle Ihre Fragen und freuen sich auf Ihre Anfrage. 

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