Erweiterte Grundstückskürzung 2025: Steueroptimierung für Immobilien GmbHs und Unternehmen nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG

Entdecken Sie, wie Sie durch gezielte Umstrukturierungen Steuern sparen können. Wir zeigen Ihnen die Tricks der Steueroptimierung und der erweiterten Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG – rechtssicher und effizient. 

Nachdem wir in den ersten beiden Teilen dieser Blogreihe die Vorteile und Voraussetzungen der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung vorgestellt haben, möchten wir nun im dritten Teil auf Möglichkeiten eingehen, wie die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung gezielt genutzt werden kann. Die Ersparnis der Gewerbesteuer auf Erträge aus der Nutzung oder Verwaltung von Grundbesitz ist ein erheblicher Vorteil, der von Konzernen, aber auch bei umfangreichem privaten Immobilienbesitz genutzt werden kann. Nachfolgend stellen wir Ihnen beispielhaft einige Nutzungsmöglichkeiten vor. 

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Grundstücksgesellschaften: Auslagerung schädlicher Tätigkeiten zur erweiterten Grundstückskürzung 

Gesellschaften, deren hauptsächliche Tätigkeit ohnehin bereits darin besteht, eigenen Grundbesitz zu verwalten, sollten schädliche Tätigkeiten auslagern. Für die Erträge aus der Verwaltung oder Nutzung des eigenen Grundbesitzes können so die Vorteile der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung genutzt werden und die Besteuerung mit Gewerbesteuer vermieden werden.  

Erbringt eine Kapitalgesellschaft neben der Überlassung des Grundbesitzes ergänzende Dienstleistungen, wie z. B. Reinigungsleistungen etc., die nicht durch die mit JStG 2021 eingeführten Bagatellregelungen gedeckt sind, kann durch die Auslagerung dieser Tätigkeiten auf verbundene Gesellschaften das Ausschließlichkeitserfordernis erfüllt werden. So kann die erweiterte Grundstückskürzung für die Erträge aus der Nutzung und Verwaltung des Grundbesitzes genutzt werden. Durch diese Maßnahme lässt sich die Steuerquote des gesamten Konzerns effektiv mindern, was eine interessante Steueroptimierung darstellt. 

Auslagerung von Grundbesitz: Gewerbesteuerkürzung durch Umstrukturierung im Konzern 

Aber auch innerhalb von Unternehmen oder Konzernen, deren Haupttätigkeit nicht darin besteht, Grundbesitz zu überlassen, kann die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung gezielt genutzt werden, um die Gesamtsteuerquote zu senken. Im Unternehmen oder Konzern vorhandener Grundbesitz könnte gezielt auf eine ggf. neu zu gründende Kapitalgesellschaft ausgelagert werden und von dieser an andere Gesellschaften des Konzerns oder der Unternehmensgruppe überlassen werden.  

Der BFH bestätigte in seiner Entscheidung vom 22.02.2024 – III R 13/23, dass das Durchgriffsverbot bei Schwesterkapitalgesellschaften gilt und daher eine für die erweiterte Grundbesitzkürzung schädliche Betriebsaufspaltung bei der Überlassung einer wesentlichen Betriebsgrundlage nicht entsteht. Daher können innerhalb eines Konzerns die Steuersatzunterschiede genutzt werden und die Erträge aus der Überlassung des Grundbesitzes zu einem niedrigen Steuersatz durch die grundbesitzhaltende Gesellschaft erzielt werden, wohingegen die mietende Gesellschaft den Aufwand in voller Höhe geltend machen kann.  

Errichtung einer Immobilien GmbH für erweiterte Grundstückskürzung 

Auch für im Privatvermögen gehaltenen Grundbesitz kann der niedrige Steuersatz aufgrund der Anwendung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung genutzt werden. Der bisher im Privatvermögen gehaltene Immobilienbesitz kann nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren ertragsteuerfrei auf eine GmbH übertragen werden. Aufgrund der Freistellung von der Gewerbesteuer können auf der Ebene der GmbH die Mieteinkünfte mit einem Steuersatz von 15,825% besteuert werden, wodurch eine deutlich günstigere laufende Besteuerung erreicht werden kann als durch den persönlichen Einkommensteuersatz.  

Die Gründungs- und Übertragungskosten sowie die höheren laufenden Kosten einer Immobilien GmbH können so schnell amortisiert werden. Die Veräußerung der Immobilien GmbH ist jedoch steuerpflichtig, sodass zukünftige Wertsteigerungen nicht mehr steuerfrei erzielt werden können. Daher eignet sich die Errichtung einer Immobilien GmbH zumeist als Instrument der Nachfolgeplanung oder im Rahmen einer Holding-Struktur. 

Unsere Einschätzung zur Umstrukturierung und den Kürzungen der Gewerbesteuer 

Die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung bietet somit eine Vielzahl von Nutzungsmöglichkeiten und kann sowohl für Privatpersonen als auch für Konzerne und Unternehmensgruppen Vorteile bieten. Oft sind jedoch entsprechende Umstrukturierungsmaßnahmen erforderlich, damit der vergünstigte Steuersatz genutzt werden kann. Daher bedarf es zuvor einer genauen Prüfung, wie die Voraussetzungen für die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer tatsächlich erreicht werden können. 

Wenn Sie Fragen zum Thema erweiterte Grundstückskürzung haben, wenden Sie sich vertrauensvoll an unsere Steuerberater Peter Kollenbroich und Christian Kappelmann. Sie stehen Ihnen beratend zur Seite und freuen sich auf Ihre Anfrage.