Gewerbesteuerkürzung Teil 4: Unschädliche Vermietung von Betriebsvorrichtungen – Fallbeispiel Lastenaufzug

Im vierten Teil unserer Blogreihe zur erweiterten Gewerbesteuerkürzung beleuchten wir die steuerliche Behandlung von Betriebsvorrichtungen. Konkret geht es um die Mitvermietung eines Lastenaufzugs als Bestandteil eines Einkaufszentrums. Die Entscheidung des Finanzgerichts (FG) Schleswig-Holstein (FG SH) vom 28. März 2024 (Az. 1 K 134/22) bestätigt: Eine unschädliche Mitvermietung ist unter bestimmten Bedingungen möglich, ohne dass die erweiterte Kürzung gefährdet wird. 

Erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer: Sachverhalt und Argumente 

In dem Urteilsfall betrieb die Klägerin ein Einkaufszentrum und vermietete Verkaufsflächen an verschiedene Ladenbetreibende. Zur Verfügung stand ein Lastenaufzug, der von allen Mieter:innen gemeinschaftlich genutzt werden konnte, um den Warenverkehr sicherzustellen und die oberen Stockwerke zu erreichen. Obwohl der Aufzug nicht explizit in den Mietverträgen genannt wurde, trugen die Mieter:innen anteilig die Nebenkosten des Aufzugs. 

Das zuständige Finanzamt argumentierte, dass der Aufzug als Betriebsvorrichtung gelte und seine Mitvermietung die erweiterte Kürzung ausschließe. Die Klägerin hingegen führte aus, dass der Aufzug für den Betrieb des Einkaufszentrums unverzichtbar sei und nicht als typische Betriebsvorrichtung einzelner Mieter:innen anzusehen sei. 

Warum hat das FG Schleswig-Holstein den Lastenaufzug als unschädlich eingestuft? 

Das FG SH gab der Klägerin recht: Der Lastenaufzug sei zentral für den Betrieb des Einkaufszentrums und stelle daher kein schädliches Nebengeschäft dar. Entscheidend für die steuerliche Behandlung waren folgende Punkte: 

• Der Aufzug wurde von allen Mieter:innen genutzt. 
• Ohne den Aufzug wären die oberen Stockwerke wirtschaftlich nicht sinnvoll nutzbar. 
• Der Lastenaufzug erfüllt eine essentielle Funktion für den Betrieb des Einkaufszentrums. 

Welche steuerlichen Auswirkungen hat das Urteil auf zukünftige Vermietungen von Betriebsvorrichtungen? 

Bereits in Teil 2 unserer Blogreihe zur erweiterten Kürzung der Gewerbesteuer haben wir die Ausschließlichkeitsvoraussetzungen gemäß § 9 Nr. 1 S. 2ff. GewStG vorgestellt. Die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung kann danach nur von Unternehmen genutzt werden, die die Ausschließlichkeitsvoraussetzung erfüllen, d. h., dass sie ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes in der jeweils geltenden Fassung, errichten und veräußern.  

Mit der ab dem Erhebungszeitraum 2021 eingeführten Bagatellgrenze für Einnahmen aus Vertragsbeziehungen mit  Mieter:innen können auch Betriebsvorrichtungen an die Mieter:innen mitüberlassen werden, solange die Einnahmen aus der Mitvermietung der Betriebsvorrichtungen nicht 5% der Einnahmen aus der Überlassung des Grundbesitzes übersteigen. 

Außerhalb dieser Bagatellregelung sind jedoch nur solche Nebentätigkeiten nicht begünstigungsschädlich, die der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes im engeren Sinne dienen und als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung angesehen werden können. Danach ist ein Nebengeschäft für die Grundstücksverwaltung erforderlich, wenn es zu einer wirtschaftlich sinnvollen Grundstücksverwaltung beiträgt. Ein entsprechender Beitrag liegt bereits nicht vor, wenn die Grundstücksverwaltung und -nutzung zu etwa gleichen Bedingungen auch ohne dieses Nebengeschäft hätte durchgeführt werden können. 

Lesen Sie auch die folgenden Blogbeiträge zur Gewerbesteuerkürzung:

• Erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer: So sparen Immobilienunternehmen 
• Voraussetzungen der erweiterten Grundstückskürzung – So funktioniert die Steuervergünstigung
• Erweiterte Grundstückskürzung 2025: Steueroptimierung für Immobilien GmbHs und Unternehmen nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG

Wann ist die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen unschädlich? 

Die Vermietung von Betriebsvorrichtungen ist auch als ein entsprechendes Nebengeschäft einzuordnen. Damit sie als unschädlich einzuordnen ist, muss sie ein zwingend notwendiger Teil der Grundstücksverwaltung und Nutzung sein. Die Rechtsprechung hat daher die Mitüberlassung von z. B. Heizungsanlagen oder Gartenanlagen als unschädlich angesehen, da diese für die Gebäudenutzung zwingend erforderlich sind.  

Im obigen Streitfall war nun fraglich, ob die Lastenaufzüge für die Nutzung des Einkaufszentrums zwingend notwendig sind. Lastenaufzüge dienen nach den Ausführungen des FG der Beförderung der im Warenhaus angebotenen Waren und damit dem Betrieb des Einkaufszentrums selbst. Die oberen Stockwerke wären ohne den Lastenaufzug für die Ladenbetreiber:innen nicht nutzbar, da die Waren anderweitig nur unter hohem Aufwand in die oberen Etagen verbracht werden könnten. Damit haben Lastenaufzüge – anders als Personenaufzüge und Rolltreppen – keine unmittelbare Gebäudefunktion, sondern eine betriebliche Funktion. Das FG hat im o. g. Urteilsfall die Mitüberlassung des Lastenaufzugs als unschädlich angesehen, da ohne den Lastenaufzug die oberen Etagen des Einkaufszentrums nicht für die Ladenbetreibenden nutzbar gewesen wären.  

Warum hat das FG Hamburg bei Palettenbeförderungsanlagen anders entschieden? 

In einem anders gelagerten Fall hat das FG Hamburg (Az. 2 K 76/22) jedoch die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung als schädlich angesehen. Es verneinte die Notwendigkeit der Mitüberlassung einer Palettenbeförderungsanlage in einem zweistöckigen Gebäude. Da das Gebäude bereits einen Lastenaufzug besaß, sah das Gericht die Notwendigkeit der Überlassung der Palettenbeförderungsanlage in einem zweistöckigen Gebäude nicht als notwendigen Teil der Gebäudeüberlassung an und verwehrte die Anwendung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung. 

Welche Bedeutung hat die Entscheidung für Immobilienunternehmen und was bringt die Zukunft?

Unsere Einschätzung 

Wie die Entscheidungen der Finanzgerichte zeigen, ist stets nach Einzelfall zu prüfen, ob die Überlassung der jeweiligen Betriebsvorrichtungen ein notwendiger Teil der Grundstücksüberlassung ist. Maßgeblich ist stets die Charakteristik des jeweiligen Gebäudes. Eine pauschale Aussage, in welchem Fall die Mitüberlassung eines Lastenaufzugs notwendig für die Grundstücksnutzung ist, lässt sich somit nicht treffen.  

Das Finanzamt hat gegen das Urteil Revision eingelegt (Az. IV R 9/24), sodass eine abschließende Entscheidung des BFH noch aussteht. Die künftige Rechtsprechung könnte die Anwendung der erweiterten Kürzung auf vergleichbare Fälle präzisieren.  

Haben Sie Fragen zur Vermietung von Betriebsvorrichtungen und Gewerbesteuer? Wenden Sie sich an unsere Steuerberater Peter Kollenbroich und Christian Kappelmann. Beide stehen Ihnen mit ihrem Fachwissen beratend zur Seite und freuen sich auf Ihre Anfrage.