28. Januar 2022

So können Sie mit Immobilien Steuern sparen 

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Wollen Sie eine Senkung Ihrer Steuerquote für Immobilieneinkünfte um 67 Prozent erreichen und so mit Immobilien Steuern sparen? Hier erfahren Sie, wie das funktioniert. 

Sie beschäftigen sich mit dem Erwerb einer Immobilie und würden die Steuerbelastung gerne möglichst niedrig halten? Wir wissen, wie das funktioniert und wie Sie beim Kauf einer Immobilie Steuern sparen. Dazu liefern wir Ihnen einen Überblick darüber, wie hoch die Steuerbelastung mit der Immobilie ist, wie Sie Belastungen auf Immobilieneinkünfte reduzieren und erklären, was beim Verkauf der Immobilie passiert.

Steuerbelastung für Immobilienbesitzer:innen

Viele Immobilienbesitzer:innen haben aufgrund ihrer übrigen Einkünfte bereits eine hohe Einkommensteuerbelastung. Diese kann im Zweifel sogar 50 Prozent überschreiten. Ledige haben sogar ab rund 58.000 Euro zu versteuerndem Einkommen bereits eine Steuerbelastung von 44,3 Prozent für jeden Euro, um den das Einkommen diesen Betrag überschreitet.

Wie Sie Ihre Steuerbelastung auf Immobilieneinkünfte reduzieren

Werden Immobilien über eine Kapitalgesellschaft (zum Beispiel über eine GmbH oder eine UG) angeschafft, lässt sich die Steuerbelastung auf 15,8 Prozent reduzieren. Dieser Steuersatz ist unabhängig von der Höhe der Einkünfte.

Für Immobilien in einem solchen Betriebsvermögen gelten in bestimmten Fällen sogar höhere Abschreibungsmöglichkeiten. Regulär beträgt die Abschreibung für Immobilien zwei Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten. Diese kann sich unter Umständen auf drei Prozent erhöhen. Im Vergleich zur Immobilie im Privatvermögen reduziert sich die Steuerbelastung hierdurch noch einmal signifikant.

Reduzierte Steuerbelastung anhand eines Beispiels

Person X besitzt eine Immobilie im Privatvermögen und erzielt nach Abzug aller Kosten einen Gewinn von 140.000 Euro. Die Anschaffungskosten haben zwei Millionen Euro betragen. Daher kann Person X Abschreibungen in Höhe von 40.000 Euro pro Jahr geltend machen (2 %). Dazu muss Person X 100.000 Euro pro Jahr versteuern. Da die übrigen Einkünfte als ledige Person über 60.000 Euro pro Jahr liegen, beträgt die Steuerbelastung 44,3 Prozent. Dementsprechend muss Person X dem Finanzamt jährlich 44.300 Euro Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag überweisen.

Hätte Person X die Immobilie über eine Kapitalgesellschaft erworben, stellt sich die Rechnung etwas anders dar. In diesem Beispiel gehen wir davon aus, dass Person X auch die erhöhten Abschreibungen in Höhe von drei Prozent in Anspruch nehmen darf. Dementsprechend betragen die Abschreibungen daher nicht 40.000 Euro sondern 60.000 Euro pro Jahr. Versteuern muss Person X nun nur noch 80.000 Euro. Da die Steuerbelastung innerhalb der GmbH lediglich 15,8 Prozent beträgt, muss dem Finanzamt jährlich rund 12.700 Euro Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag überwiesen werden.

Somit beträgt die Steuerersparnis 31.600 Euro pro Jahr und hat sich um 71 Prozent reduziert.

So funktioniert die Besteuerung beim Verkauf der Immobilie

Immobilien, die im Privatvermögen veräußert werden, lösen eine Besteuerung aus, sollte der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung erfolgen. Der Gewinn wird dementsprechend dann auch mit dem vollen Steuersatz (bis zu 50 %) versteuert. Beträgt die Haltedauer mehr als zehn Jahre ist ein Verkauf im Privatvermögen steuerfrei möglich.

Immobilien, die aus einer GmbH heraus verkauft werden, unterliegen bei richtiger Gestaltung ebenfalls dem oben genannten Steuersatz von 15,8 Prozent. Auch hier ergibt sich also ein enormer steuerlicher Vorteil. Allerdings ist in der GmbH der Verkauf auch nach zehn Jahren weiterhin steuerpflichtig.

Wie Sie in einer GmbH die Steuerbelastung beim Verkauf einer Immobilie auf Null reduzieren

Unter weiteren Voraussetzungen ist es jedoch in der GmbH möglich, den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie auf die Anschaffung einer neuen Immobilie (Re-Investition) zu übertragen. Das eröffnet sogar die Möglichkeit die Steuerbelastung auf null zu reduzieren.

Unsere Einschätzung

Haben Sie Fragen zur Einsparung Ihrer Steuern mit Immobilien?

Unsere erfahrenen Steuerexpertinnen und Steuerexperten stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.

 

Thomas Budzynski

CEO, CFO, Partner, Steuerberater, Fachberater für Internationales Steuerrecht

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