14. September 2026
Vorsteueraufteilung bei Erweiterungsbauten: BFH lässt Revision zu
Inhaltsverzeichnis
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Beschluss vom 23. Juni 2026 (Az. V B 28/25) die Revision in einem praxisrelevanten Fall zur Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden zugelassen. Im Kern geht es um die Frage, ob und in welchem Umfang der Vorsteuerabzug aus Baumaßnahmen zur Erweiterung eines Gebäudes zulässig ist, wenn die neu geschaffenen Flächen zwar steuerfrei vermietet werden, die Baumaßnahme aber zugleich der Substanz des bereits teils steuerfrei und teils steuerpflichtig genutzten Altgebäudes zugutekommt.
Für Unternehmen mit größeren Bauvorhaben an bestehenden, gemischt genutzten Immobilien ist die Entscheidung von erheblicher Bedeutung, da die Zuordnung von Vorsteuerbeträgen bei Erweiterungs- und Sanierungsmaßnahmen regelmäßig strittig ist.
Wie funktioniert die Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden?
Wird ein Gebäude teils steuerfrei (z. B. Wohnraumvermietung) und teils steuerpflichtig (z. B. gewerbliche Vermietung mit Option nach § 9 UStG) genutzt, kann die Vorsteuer aus den Eingangsleistungen nur anteilig geltend gemacht werden. Maßgeblich ist gemäß § 15 Abs. 4 UStG eine sachgerechte Schätzung, wenn eine direkte Zuordnung der Kosten zu steuerfreien oder steuerpflichtigen Ausgangsumsätzen nicht möglich ist.
Bei Neubauten oder klar abgrenzbaren Gebäudeteilen lässt sich die Zuordnung meist verhältnismäßig eindeutig vornehmen. Schwieriger wird es, wenn eine Baumaßnahme sowohl neu geschaffene Flächen betrifft als auch – etwa durch die Ertüchtigung von Statik oder Versorgungsleitungen – dem bereits bestehenden, gemischt genutzten Gebäudeteil zugutekommt. In solchen Fällen stellt sich die Frage, ob und inwieweit die hierauf entfallende Vorsteuer dem bestehenden Aufteilungsschlüssel des Altgebäudes folgt oder gesondert zu beurteilen ist.
Worum geht es im Streitfall zur Vorsteueraufteilung?
Im zugrundeliegenden Fall ging es um die Vorsteueraufteilung bei einem Erweiterungsbau eines Gebäudes, das bereits zuvor sowohl steuerfrei als auch steuerpflichtig vermietet wurde. Die Erweiterungsflächen selbst wurden nach Fertigstellung steuerfrei vermietet beziehungsweise veräußert. Die zugrunde liegende Baumaßnahme diente jedoch nicht ausschließlich der Erweiterung: Sie ertüchtigte zugleich die Statik und die Versorgungsbereiche des bestehenden Altgebäudes.
Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg entschied mit Urteil vom 10. April 2025 (Az. 2 K 2150/22) über die Frage des Vorsteuerabzugs aus diesen Eingangsleistungen. Die Klägerin legte gegen die Nichtzulassung der Revision Beschwerde beim BFH ein.
Warum lässt der BFH die Revision zur Vorsteueraufteilung zu?
Der BFH sah in der Fallkonstellation eine klärungsbedürftige Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung: Berechtigen Vorsteuerbeträge aus einer Baumaßnahme zur Gebäudeerweiterung zum Vorsteuerabzug, wenn die neuen Flächen zwar steuerfrei vermietet und veräußert werden, die Maßnahme aber zugleich dem bestehenden Altgebäude zugutekommt, indem dessen Statik und Versorgungsbereiche verbessert werden?
Der Beschluss erging gemäß § 116 Abs. 5 Satz 2 letzte Alternative der Finanzgerichtsordnung (FGO) ohne weitere Begründung und ohne Darstellung des Sachverhalts. Der BFH hat die Revision damit formal zugelassen, die inhaltliche Klärung der aufgeworfenen Rechtsfrage bleibt dem Revisionsverfahren vorbehalten. Einschlägig sind insbesondere § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 4 UStG sowie unionsrechtlich Art. 168 und Art. 168a der Mehrwertsteuersystemrichtlinie (RL 2006/112/EG), die den Vorsteuerabzug und dessen anteilige Kürzung bei gemischter Verwendung regeln.
Welche Folgen hat das BFH-Verfahren für Unternehmen?
Bis zur abschließenden Entscheidung des BFH besteht für Unternehmen in vergleichbaren Konstellationen Rechtsunsicherheit. Betroffen sind insbesondere Fälle, in denen:
- ein bestehendes, gemischt genutztes Gebäude baulich erweitert wird,
- die neu geschaffenen Flächen einer anderen umsatzsteuerlichen Nutzung zugeführt werden als der Altbestand und
- eine Baumaßnahme sowohl die Erweiterungsflächen betrifft als auch die Substanz, Statik oder Versorgungseinrichtungen des Altgebäudes verbessert.
In solchen Fällen kann die Finanzverwaltung den Vorsteuerabzug aus den auf das Altgebäude entfallenden Kostenanteilen infrage stellen oder eine abweichende Aufteilung fordern, solange keine höchstrichterliche Klärung vorliegt.
Unsere Einschätzung: Vorsteueraufteilung bei Bauprojekten frühzeitig durchdenken
Das anhängige Revisionsverfahren macht deutlich, dass die Vorsteueraufteilung bei Bau- und Erweiterungsmaßnahmen an gemischt genutzten Gebäuden ein anspruchsvolles und streitanfälliges Thema bleibt. Unsere Empfehlung: Dokumentieren Sie bei Erweiterungs- oder Sanierungsmaßnahmen an bestehenden Gebäuden frühzeitig und detailliert, welche Kostenanteile den neuen Flächen und welche dem Altbestand zuzurechnen sind, insbesondere, wenn die Baumaßnahme beiden Gebäudeteilen zugutekommt.
Bei laufenden oder geplanten Bauvorhaben mit gemischter Nutzung empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit Ihrem Steuerberater bzw. Ihrer Steuerberaterin, um den Aufteilungsschlüssel sachgerecht zu bestimmen und entsprechende Steuerbescheide gegebenenfalls im Hinblick auf das BFH-Verfahren offenzuhalten.
Sie haben steuerliche Fragen zur Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden? Unsere Expert:innen aus dem Team Indirekte Steuern Tino Wunderlich, Marcus Sauer und Sebastian Raphael Vogt unterstützen Sie gerne. Nehmen Sie einfach Kontakt auf.
FAQ: Vorsteueraufteilung bei Erweiterungsbauten
Wie funktioniert die Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden?
Wird eine Immobilie teils steuerfrei und teils steuerpflichtig genutzt, kann die Vorsteuer aus den Eingangsleistungen gemäß § 15 Abs. 4 UStG grundsätzlich nur anteilig geltend gemacht werden. Sofern eine direkte Zuordnung der Aufwendungen zu den jeweiligen Umsätzen nicht möglich ist, erfolgt die Aufteilung über eine sachgerechte Schätzung – etwa anhand des Flächen- oder Umsatzschlüssels. Bei Baumaßnahmen, die sowohl dem Altbestand als auch dem Neubau dienen, muss der Aufteilungsschlüssel besonders präzise ermittelt werden.
Wann ist der Vorsteuerabzug bei Erweiterungsbauten möglich?
Ein Vorsteuerabzug ist möglich, soweit die Baumaßnahmen direkt oder mittelbar für steuerpflichtige ausgangsseitige Umsätze genutzt werden. Werden neu geschaffene Flächen zwar steuerfrei vermietet, kommen die Baumaßnahmen aber zugleich der Substanz oder Statik des steuerpflichtig genutzten Altbestands zugute, ist eine anteilige Zuordnung denkbar. Die exakte Abgrenzung und Abziehbarkeit hängen hierbei maßgeblich von der konkreten Ausgestaltung des Bauvorhabens ab.
Warum hat der BFH die Revision zur Vorsteueraufteilung zugelassen?
Der Bundesfinanzhof sah eine klärungsbedürftige Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung in der Zuordnung von Vorsteuerbeträgen bei Erweiterungsbauten. Konkret geht es um die Klärung, ob ein Vorsteuerabzug zusteht, wenn neue Flächen steuerfrei vermietet werden, die Baumaßnahme jedoch gleichzeitig der Statik und Versorgung des gemischt genutzten Altgebäudes dient. Da die Vorinstanz eine Revision zunächst nicht zugelassen hatte, soll das Höchstgericht nun für eine einheitliche Rechtsanwendung sorgen.
Welche Folgen hat das BFH-Verfahren für Unternehmen?
Bis zur abschließenden Entscheidung des BFH herrscht für Immobilieninvestierende und Unternehmen rechtliche Unsicherheit bei vergleichbaren Bauprojekten. Die Finanzverwaltung kann die geltend gemachte Vorsteuer bei Erweiterungen oder Teilsanierungen vorerst hinterfragen oder Vorsteuerabzüge kürzen. Betroffene sollten entsprechende Steuerbescheide daher verfahrensrechtlich offenhalten, um von einem für Steuerpflichtige günstigen Urteil zu profitieren.
Wie sollten Unternehmen Baukosten bei gemischt genutzten Gebäuden dokumentieren?
Unternehmen und Objektverantwortliche sollten Verträge, Rechnungen und Architektenleistungen von Beginn an so detailliert wie möglich aufschlüsseln. Es muss klar nachvollziehbar sein, welche Baukosten exklusiv auf den Erweiterungsbau, auf den Altbestand oder auf gemeinschaftlich genutzte Gewerke wie Statik und Leitungsnetze entfallen. Eine frühzeitige Abstimmung mit der jeweiligen Steuerberaterin bzw. dem jeweiligen Steuerberater stellt sicher, dass die Zuordnung auch einer Betriebsprüfung standhält.
