Wohnungsunternehmen: Ertrag- und erbschaftsteuerliche Optimierungsmöglichkeiten in einem Modell

Große Immobilienunternehmen spielen auf dem Immobilienmarkt eine wichtige Rolle, weil sie vielen Menschen Wohnraum zur Verfügung stellen. Erfüllen sie bestimmte gesetzliche Voraussetzungen, können sie steuerliche Begünstigungen in Anspruch nehmen. Hier geht es um Begünstigungen in der Erbschaft- und Schenkungsteuer und der Gewerbesteuer für Wohnungsunternehmen. 

Wie bekommen Wohnungsunternehmen Begünstigungen bei der Gewerbesteuer?

Ein Wohnungsunternehmen ist ein Unternehmen, das sich auf die Vermietung und Verwaltung von Wohnraum spezialisiert hat. Es erwirbt, entwickelt und/oder verwaltet Wohnimmobilien und stellt diese zur Miete zur Verfügung. Sowohl bei der Erbschaftsteuer als auch bei der Gewerbesteuer werden Wohnungsunternehmen unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich begünstigt.

Werden Wohnungen im Privatvermögen gehalten und vermietet, unterliegen die Einkünfte im Regelfall nicht der Gewerbesteuer, weil es sich dann um private Vermögensverwaltung handelt. 

Wird ein Wohnungsunternehmen als Kapitalgesellschaft (z. B: GmbH) oder als gewerblich geprägte Personengesellschaft (z. B. GmbH & Co. KG) betrieben, unterliegen die Einkünfte der Gesellschaft unabhängig von der Tätigkeit kraft Rechtsform bzw. sog. gewerblicher Prägung der Gewerbesteuer. Für Immobilienunternehmen im Sinne der Definition des Gewerbesteuergesetzes (§ 9 Nr. 1 Satz 2ff. GewStG) besteht jedoch auf Antrag die Möglichkeit, dass die Erträge aus dem Grundbesitz aufgrund der sog. erweiterten gewerbesteuerlichen Grundbesitzkürzung nicht mit Gewerbesteuer belastet werden. Die Erträge eines Immobilienunternehmens in der Rechtsform der Kapitalgesellschaft können damit im Idealfall nur der Besteuerung mit Körperschaftsteuer und dem Solidaritätszuschlag unterliegen, sodass sich auf Ebene der Gesellschaft eine Steuerbelastung von nur 15,825 Prozent ergeben kann.  Diese Steuervergünstigung kann jedoch nur bei Erfüllung bestimmter gesetzlicher Voraussetzungen in Anspruch genommen werden. 

Verschonungsregelung: Begünstigung bei der Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer für Wohnungsunternehmen

Aus Sicht der Unternehmensnachfolge können Wohnungsunternehmen durch Besonderheiten sowohl für eine Übertragung zu Lebzeiten als auch für einen möglichen Erbfall erb- bzw. schenkungsteuerlich begünstigt übertragen werden. Das Gesetz sieht eine Verschonungsregelung für Unternehmen vor. Danach können Wohnungsunternehmen unter bestimmten Voraussetzungen von einer Verschonung der Erbschaftsteuer profitieren. Hierzu unterteilt das Erbschaftsteuergesetz das Unternehmen und dessen Unternehmenswert in Produktiv- und Verwaltungsvermögen auf. Während Produktivvermögen und ein Teil des Verwaltungsvermögens (vereinfacht durch Freibeträge) begünstigt werden kann, unterliegt das steuerpflichtige Verwaltungsvermögen der vollen Besteuerung. Die Begünstigung hängt vereinfacht davon ab, ob die Gesellschaft als Wohnungsunternehmen im Sinne des Erbschaftsteuergesetzes anzusehen ist.

Wohnungsunternehmen: Wie sieht es die Finanzverwaltung in den Erbschaftsteuerrichtlinien 2019?

Die Finanzverwaltung äußerte sich in den Erbschaftsteuerrichtlinien 2019. Sie legt den gesetzlichen Wortlaut der Begünstigung so aus, dass ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb vorliegen muss, allerdings unter Erfüllung bestimmter Tatbestandsmerkmale. Die Finanzverwaltung geht in ihrer Erbschaftsteuerrichtlinie ab 300 eigenen Wohneinheiten pro Wohnungsunternehmen (also pro Gesellschaft) bereits von einem wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb und somit von einem begünstigungsfähigen Wohnungsunternehmen aus.  

So sichern Sie die Einordnung als Wohnungsunternehmen auf Basis der Anzahl der Wohneinheiten im Wohnungsunternehmen ab

Damit Sie aufgrund der Anzahl der Wohnungseinheiten als Wohnungsunternehmen eingestuft werden, empfehlen wir dringend die kontrollierte Übertragung eines fachlich fundiert beratenen Wohnungsunternehmens zu Lebzeiten. Und dies in Verbindung mit einer verbindlichen Auskunft an die Finanzverwaltung. So entstehen keine Überraschungen bei einer Änderung der Erbschaftsteuerrichtlinien.

Die Vorteile eines Wohnungsunternehmens sollten im Vorfeld in Form von Probeschenken oder Probesterben berechnet und erörtert werden. Die Kombination erbschaftsteuerlicher und gewerbesteuerlicher Vergünstigungen macht Wohnungsunternehmen hinsichtlich der Reduzierung der laufenden Besteuerung und hinsichtlich des Vermögensschutzes vor der Erbschaftsteuer sehr attraktiv. Aber das erfordert eine sorgfältige Planung, damit alle Voraussetzungen berücksichtigt werden.

Unsere Einschätzung

Eine vollumfängliche und interdisziplinäre Lösung ist immer Ziel unserer Beratungen. Bei der Nachfolgeberatung von Gesellschaftern solcher Wohnungsunternehmen ist das Ziel unserer Beratung, eine erbschaft- oder schenkungsteuerliche Befreiung für Unternehmensvermögen in Anspruch nehmen zu können. Und das möglichst umfangreich. Darüber hinaus soll auch die laufende Besteuerung, zum Beispiel durch den Wegfall der Gewerbesteuer so gering wie möglich ausfallen. 

Wenn wir gut beraten, haben unsere Mandant:innen mehr Kapital für Reinvestitionen in das Immobilienvermögen oder deren Erweiterung zur Verfügung.

Die strengen gesetzlichen Anforderungen setzen eine detaillierte Planung im Vorfeld sowie eine laufende Beratung zur korrekten Anwendung der Vorschriften voraus. Wenden Sie sich gerne an Akram Juja und Julian Heesemann.