Gebäudeenergiegesetz: Sanierungspflicht bei Schenkungen und Erbfällen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde am 1. November 2020 vom Bundestag und Bundesrat als Maßnahme im Kampf gegen den Klimawandel und auf dem Weg zu einem möglichst sparsamen Einsatz von Energie in Gebäuden beschlossen und im Jahr 2023 novelliert. Das Gesetz enthält energetische Vorgaben für beheizte und klimatisierte Gebäude und tritt am 1. Januar 2024 in Kraft. Hier finden Sie alles Wichtige in Kürze.

Gebäudeenergiegesetz: Anforderungen für Neubauten und bestehende Gebäude

Dabei unterscheidet das Gesetz zwischen Anforderungen für Neubauten und Sanierungspflichten für bereits bestehende Gebäude. Diese Sanierungspflichten können unter anderem durch einen Eigentümerwechsel ausgelöst werden. Bisher waren Ein- und Zweifamilienhäuser, die der/die Verkäufer:in bereits am 1. Februar 2002 bewohnt hat, von bestimmten Sanierungspflichten befreit. Das könnte sich ändern. Was Sie dazu wissen sollten, erfahren Sie hier:

Wann greifen die Sanierungspflichten?

Auch wenn die Anforderungen für bestehende Gebäude nicht so streng sind wie für Neubauten, haben wir einen Rat für Sie: Wir empfehlen die Prüfung möglicher Sanierungspflichten bereits vor einem geplanten Eigentümerwechsel. Nur so werden unerwartet auftretende hohe Kosten vermieden.

Die Sanierungspflichten nach dem GEG gelten bei sämtlichen Eigentümerwechseln an Immobilien. Somit greifen diese nicht nur für den/die Käufer:in bei einem Immobilienkauf, sondern auch, wenn Immobilien im Wege der Schenkung oder einer Erbschaft unentgeltlich übertragen werden. In sämtlichen Fällen des Eigentümerwechsels ist der/die Gebäude-Übernehmer:in zur Sanierung der Immobilie nach den gesetzlichen Vorschriften verpflichtet.

Gebäudeenergiegesetz (GEG): Das gilt für Neueigentümer:innen von Ein- und Zweifamilienhäusern

Neueigentümer:innen von Ein- und Zweifamilienhäusern, die nach dem 01. Februar 2002 errichtet wurden oder bei denen seitdem bereits ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat, dürften von den Sanierungspflichten in der Regel nicht betroffen sein. Diese Gebäude sollten die energetischen Anforderungen des GEG bereits erfüllen. Dies gilt auch für Neueigentümer:innen von Mehrfamilienhäusern.

Bisher waren Ein- und Zweifamilienhäuser, die der/die Verkäufer:in bereits am 1. Februar 2002 bewohnt hat, von bestimmten Sanierungspflichten befreit. Das steht jetzt zur Diskussion. In der Folge könnten hohe Sanierungsaufwendungen, insbesondere für Neueigentümer:innen dieser Gebäude, entstehen.

Unsere Einschätzung

Auch wenn die Maßnahmen für die in der Einleitung genannten Bestrebungen durchaus sinnvoll sein mögen, ist die gesetzliche Sanierungspflicht bei allen Eigentümerwechseln zu hinterfragen. Hauptsächlich halten wir die Pflicht zur Sanierung bei Eigentümerwechseln im Rahmen von Erbschaften oder Schenkungen für bedenklich.

Vor dem Hintergrund der, im Zivilrecht bei Erbschaften oder Schenkungen geltenden Gesamt- oder Einzelrechtsnachfolge, bei denen der/die Übernehmer:in in alle Rechte und Pflichten des/der Voreigentümer:in eintritt, ist es nicht verständlich, warum ein Eigentümerwechsel eine Sanierungspflicht auslösen kann. Diese Ausgestaltung erscheint so unsystematisch und so wenig zielführend, dass der Gesetzgeber unseres Erachtens nachbessern sollte oder letztendlich die Rechtsprechung ihren Weg finden wird.

Wir werden Sie über den weiteren Prozess auf dem Laufenden halten.