Privates Veräußerungsgeschäft bei vorherigem Anteilsbesitz einer GmbH & Co. KG

Verkäufer:innen von nicht selbstgenutzten Grundstücken und Immobilien müssen vorsichtig sein. Gemäß Paragraph 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) muss eine Spekulationsfrist von zehn Jahren verstreichen, damit keine Einkommensteuer anfällt und kein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt. In bestimmten Fallkonstellationen ist dieser Sachverhalt jedoch nicht klar. Hier finden Sie einen hypothetischen und doch realistischen Fall, in dem verschiedene Zeitspannen für Unklarheit bei der Besteuerung sorgen. Die Lösung finden Sie hier auch.

Privates Veräußerungsgeschäft: Die Ausgangslage in unserem Fall

Eine vermögensverwaltende GmbH & Co. KG hält ein Mehrfamilienhaus mit zehn Wohnungen. Durch die Beteiligung an der Gesellschaft mit zehn Prozent erhält eine Gesellschafterin eine Wohnung. Beim Eintritt ordnete das Unternehmen ihr das Objekt klar zu.

Bei der Liquidation der Gesellschaft beschloss die Gesellschafterin, dass sie die Wohnung im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) als Liquidationserlös erhalten möchte. Sie übernimmt die anteiligen Verbindlichkeiten und nach der zehnjährigen Haltefrist tritt die Übertragungs- und Ausscheidevereinbarung in Kraft. Das Objekt geht vom Teileigentum in ihr zivilrechtliches Alleineigentum über. Nach drei weiteren Jahren entscheidet sie sich für einen Verkauf der Wohnung.

Privates Veräußerungsgeschäft: Welche Zeitspanne gilt in diesem Fall?

Es stellt sich die Frage, ob der Verkauf der Wohnung ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG ist.

Hierbei gilt: Findet die Übertragung von nicht selbstgenutzten Grundstücken und Immobilien innerhalb einer zehnjährigen Spekulationsfrist statt, liegt ein Veräußerungsgeschäft vor. An- und Verkäufe außerhalb der Zehn-Jahresfrist sind steuerfrei. 

In unserem hypothetischen Fall gibt es zwei mögliche Antworten:

• Ja, der Gewinn ist einkommensteuerpflichtig, da die drei Jahre zwischen Übertrag und Verkauf gelten oder
• Nein, der Gewinn ist nicht einkommensteuerpflichtig, da die Gesellschafterin bereits über zehn Jahre Teileigentümerin der Wohnung ist.

Liegt in unserem Fall ein privates Veräußerungsgeschäft vor?

Ja, die Übertragung der Eigentumswohnung nach den weiteren drei Jahren stellt ein privates Veräußerungsgeschäft dar. Der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung, also zwischen Wohnungsübernahme und Verkauf beträgt nicht mehr als 10 Jahre. Die Gesellschafterin muss also Einkommensteuer abführen.

Welche Besonderheit sieht der BFH bei privaten Veräußerungsgeschäften?

Für die Annahme eines privaten Veräußerungsgeschäfts müssen die vorher geschlossenen Verträge angesehen werden. Laut der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) ist es unerheblich, dass die Gesellschaft eine Liquidationsregelung beim Eintritt in die GmbH & Co. KG mit neuen Gesellschafter:innen trifft. Es wird auch nicht beachtet, dass die Gesellschaft die Wohnung bereits einer Gesellschafterin oder einem Gesellschafter zuordnet.

Es gibt jedoch im § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG eine Sonderregelung. Da die Gesellschafterin bereits zu zehn Prozent mittelbare Eigentümerin war, entfallen auch zehn Prozent des Veräußerungsgewinns und stellen somit kein steuerliches Veräußerungsgeschäft dar.

Unsere Einschätzung

Auch wenn Sie bereits „gefühlt“ mittelbarer Eigentümer sind und auch die zehnjährige Haltefrist für die Annahme des privaten Veräußerungsgeschäfts überschritten ist, sind Sie nicht automatisch von der Einkommensteuer befreit. Lassen Sie sich von Ihrem Gefühl nicht trügen und halten Sie vor einem Verkauf Rücksprache mit Ihrem Steuerberater. Es könnte nämlich sein, dass ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt und eine Einkommensteuerbelastung auf Sie zukommt. Unser Expertenteam für Immobilien berät sie gerne