Instandhaltungsrücklage steuerlich absetzen: Was Wohnungseigentümer:innen wissen müssen

Das Wohnungseigentumsgesetz bezeichnete die Ansammlung von Geldern für die Instandhaltung der Immobilie bisher als „Instandhaltungsrückstellung“. Seit der Gesetzesänderung durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz zum 1.12.2020 wird die Bezeichnung „Erhaltungsrücklage“ verwendet. Gleichzeitig wird umgangssprachlich oft von „Instandhaltungsrücklagen“ gesprochen. Alle drei Begriffe meinen dasselbe: einen Posten, der für die Finanzierung zukünftiger Investitionen an den Immobilien der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) angespart wird.  

Erhaltungsrücklage: Die finanziellen Reserven für Wohnungseigentümergemeinschaften

Eine Erhaltungsrücklage ist ein finanzieller Puffer, den Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) bilden, um zukünftige Instandhaltungs- und Reparaturkosten für das Gemeinschaftseigentum zu decken. Die Höhe der zu zahlenden Erhaltungsrücklage wird im Rahmen der jährlichen Eigentümerversammlung durch die Festsetzung des Wirtschaftsplans bestimmt. Dabei wird die Höhe regelmäßig so bemessen, dass geplante Instandhaltungsmaßnahmen und unerwartete Kosten gedeckt werden können, ohne die Eigentümer:innen finanziell zu überlasten.

Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind Teil der Vorschüsse auf das Wohngeld bzw. Hausgeld, die die einzelnen Wohnungseigentümer:innen entsprechend dem beschlossenen Wirtschaftsplan an die Verwaltung monatlich zu leisten haben. Zivilrechtlich ist die Erhaltungsrücklage Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die einzelnen Wohnungseigentümer:innen sind in Höhe ihrer Zahlungen als Miteigentümer:innen am Verwaltungsvermögen beteiligt. 

Wie wirkt sich die Erhaltungsrücklage bei der Veräußerung einer Eigentumswohnung steuerlich aus?

Beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie ist der Einzelbewertungsgrundsatz zu beachten, das heißt, der Kaufpreis ist aufzuteilen, soweit eigenständige Vermögensgegenstände erworben werden. Im Kontext von Immobilien ist grundsätzlich zwischen dem Grund und Boden, dem Gebäude und sonstigen selbständigen Vermögensgegenständen (z. B. Einbauküchen) zu unterscheiden. Die separate Aufteilung ist insbesondere im Hinblick auf die Abschreibung notwendig, da der Gesetzgeber für die einzelnen Vermögensgegenstände unterschiedliche Nutzungsdauern bzw. Abschreibungssätze vorsieht. 

Nach gefestigter Rechtsprechung des BFH wird bei der Veräußerung einer Eigentumswohnung durch die Übernahme des Anteils an der Erhaltungsrücklage durch die erwerbende Person eine vom Grundstückseigentum losgelöste Rechtsposition übertragen, die mit einer Geldforderung vergleichbar ist. Mithin ist die Erhaltungsrücklage ebenfalls separat auszuweisen und darf nicht in die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) der Eigentumswohnung einbezogen werden. Konsequenterweise darf der übertragene Anteil an der Erhaltungsrücklage im Zeitpunkt der Veräußerung nicht von der veräußernden Person als Werbungskosten in Abzug gebracht werden, da diese die zugeführten und noch nicht verbrauchten Rücklagenbeträge über den Kaufpreis von der erwerbenden Person zurückerhält. Soweit der Verkauf jedoch steuerpflichtig ist, kann das aktuelle Guthaben der Erhaltungsrücklage bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns in Abzug gebracht werden. 

Im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer ist zu beachten, dass die Erhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht mindert. Der BFH begründet dies damit, dass die Erhaltungsrücklage Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft ist und es somit im Gegensatz zur Immobilie zu keinem für die Grunderwerbsteuer notwendigen Rechtsträgerwechsel kommt. 

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Wie wirken sich Zuführungen und Entnahmen im Hinblick auf die Erhaltungsrücklage steuerlich aus?

Nach der bisherigen Rechtsprechung des BFH können die geleisteten Beiträge zur Erhaltungsrücklage bei einzelnen Wohnungseigentümer:innen erst dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn die Verwaltung sie für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen, die der Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dienen, verausgabt hat. Hintergrund ist, dass zum Zeitpunkt der Zahlung noch nicht abschließend feststeht, ob es sich um Erhaltungsaufwendungen handelt, die sofort abziehbar sind, oder um Herstellungskosten, die über die zugrunde liegende Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssen. 

Daher ist das Hausgeld, das bei vermieteten Eigentumswohnungen unstrittig sofort abziehbare Werbungskosten darstellt, um die Zuführungsbeträge zur Erhaltungsrücklage zu kürzen. Im Gegenzug führen Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage zu einem steuerwirksamen Aufwand der Wohnungseigentümer:innen, da zu diesem Zeitpunkt klar ist, wie die Mittel von der Gemeinschaft tatsächlich investiert wurden. Für uns Steuerberater:innen bedeutet dies, dass die Steuererklärung für das betreffende Mietobjekt erst dann angefertigt wird, wenn die entsprechende Hausgeldabrechnung der Verwaltung vorliegt. 

Hat die Rechtsfähigkeit der WEG Auswirkungen auf die bisherige Behandlung der Erhaltungsrücklage?

Mit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 01.12.2020 wurde der Wohnungseigentümergemeinschaft erstmalig die Rechtsfähigkeit zugesprochen. Für die steuerrechtliche Beurteilung der Erhaltungsrücklage könnte dies bedeuten, dass die Zahlungen für die Rücklagen sofort abziehbar sind, da das Gemeinschaftsvermögen nunmehr intransparent ist bzw. es an einer Norm für die steuerliche Zurechnung fehlt. Allerdings hat das Finanzgericht Nürnberg diese Rechtsauffassung bereits abgelehnt und die Revision beim BFH zugelassen. Seit dem 20.08.2024 ist beim BFH ein entsprechendes Musterverfahren anhängig (Aktenzeichen IX R 19/24). 

Zwischenzeitlich hat der mit Urteil vom 14. Januar 2025 entschieden, dass die Zuführung von Hausgeldzahlungen eines Wohnungseigentümers zur Erhaltungsrücklage keinen sofortigen Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung rechtfertigt. Der erforderliche Veranlassungszusammenhang zur Vermietungstätigkeit besteht erst, wenn und soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft die zurückgelegten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Es bleibt also trotz der Rechtsfähigkeit der WEG bei der alten Rechtslage.

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Unsere Einschätzung: So bleiben Sie bei Erhaltungsrücklagen und Sonderumlagen steuerlich auf der sicheren Seite

Aufgrund des aktuellen BFH-Urteils sollte die bisherige Praxis beibehalten werden: Zahlungen, die auf die Erhaltungsrücklage entfallen, erst steuerlich in Abzug zu bringen, wenn die Mittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet wurden.

Haben Sie Fragen zur Instandhaltungsrücklage, zu Sonderumlage oder Erhaltungsaufwendungen und möchten sich beraten lassen? Unser Steuerexperte Benedikt Jakobs beantwortet Ihnen Ihre Fragen und freut sich auf Ihre Anfrage.